# Cabinet 544

> Cabinet d'avocats spécialisé exclusivement en droit immobilier à Paris. Fondé par Marie Cayette, avocate au Barreau de Paris. Adresse : 35 boulevard Malesherbes, 75008 Paris. Contact : contact@544.fr. Le cabinet intervient en conseil et en contentieux sur 9 domaines : copropriété, construction, VEFA (achat sur plan), transactions immobilières, baux commerciaux, bail d'habitation, expropriation et préemption, DPE et rénovation énergétique, promotion immobilière. Chaque page ci-dessous apporte une réponse juridique détaillée, sourcée avec les textes de loi (Légifrance) et la jurisprudence applicable.

## Identité du cabinet

- [Article 544 du Code civil : le fondement du droit de propriété](https://www.544.fr/article-544-code-civil-droit-propriete): Analyse juridique du texte fondateur du droit de propriété français depuis 1804 (« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue »). Contexte historique post-Révolution, attributs (usus, fructus, abusus), limites modernes, jurisprudence. Article identitaire du cabinet.

## Avocates

- [Marie Cayette — Avocate en droit immobilier](https://www.544.fr/avocats/marie-cayette): Fondatrice du Cabinet 544. Spécialisée en copropriété, transactions immobilières, VEFA et contentieux immobilier. Intervient régulièrement dans les médias (Franceinfo) sur les questions de droit immobilier.

## Domaines d'expertise

- [Copropriété](https://www.544.fr/copropriete): Contentieux de copropriété, charges impayées, contestation d'assemblée générale, révocation de syndic, travaux, troubles de voisinage. 22 articles.
- [Construction](https://www.544.fr/construction): Malfaçons, garantie décennale, garantie biennale, assurance dommages-ouvrage, abandon de chantier, pénalités de retard. 12 articles.
- [VEFA — Achat sur plan](https://www.544.fr/vefa): Retard de livraison, malfaçons logement neuf, non-conformités, surface inférieure, obligations du promoteur. 11 articles.
- [Transactions immobilières](https://www.544.fr/transactions-immobilieres): Compromis et promesse de vente, vices cachés, condition suspensive, loi Carrez, rétractation, garantie d'éviction, servitudes, vente occupée. 14 articles.
- [Baux commerciaux](https://www.544.fr/baux-commerciaux): Bail 3-6-9, bail dérogatoire, résiliation, obligations du bailleur, loyer commercial. 9 articles.
- [Bail d'habitation](https://www.544.fr/bail-habitation): Impayés de loyer, expulsion, encadrement des loyers, dépôt de garantie, nuisances.
- [Expropriation et préemption](https://www.544.fr/expropriation-preemption): Contestation d'indemnités d'expropriation, droit de préemption urbain, indemnisation. 1 article.
- [DPE et rénovation énergétique](https://www.544.fr/dpe): Passoires thermiques, DPE erroné, interdiction de louer, DPE collectif obligatoire en copropriété.
- [Promotion immobilière](https://www.544.fr/promotion-immobiliere): Montage d'opérations immobilières, SCCV, GFA, contentieux promoteurs.

## Copropriété — Questions-réponses

- [Loi Montagne et copropriété : obligations](https://www.544.fr/copropriete/loi-montagne-obligations-copropriete): ORIL, réhabilitation immobilière, DPE collectif, rénovation énergétique et aides financières en zone de montagne
- [Installer une climatisation en copropriété](https://www.544.fr/copropriete/installer-climatisation-copropriete): Autorisation de l'assemblée générale (article 25), unité extérieure sur façade, bruit et trouble de voisinage, recours et risque de dépose
- [Contester une décision d'AG de copropriété](https://www.544.fr/copropriete/contester-decision-assemblee-generale-copropriete): Délais, motifs et procédure pour contester une résolution d'assemblée générale
- [Contester le montant des charges de copropriété](https://www.544.fr/copropriete/contester-montant-charges-copropriete): Répartition abusive, erreurs de tantièmes, recours
- [Peut-on refuser de payer les charges de copropriété ?](https://www.544.fr/copropriete/refuser-payer-charges-copropriete): Conditions, risques et alternatives légales
- [Comment récupérer des charges de copropriété impayées ?](https://www.544.fr/copropriete/recuperer-charges-copropriete-impayees): Procédure de recouvrement, mise en demeure, saisie
- [Copropriété en difficulté : prévenir et gérer les impayés massifs](https://www.544.fr/copropriete/copropriete-en-difficulte-impayes-massifs): Mandataire ad hoc, administrateur provisoire, article 29-1A
- [Qui paie les travaux votés en assemblée générale ?](https://www.544.fr/copropriete/qui-paie-travaux-assemblee-generale): Répartition des charges de travaux entre copropriétaires
- [Travaux non autorisés en copropriété : que faire ?](https://www.544.fr/copropriete/travaux-sans-autorisation-copropriete): Recours contre un copropriétaire ayant fait des travaux sans accord
- [Travaux d'urgence en copropriété : procédure et autorisation](https://www.544.fr/copropriete/travaux-urgence-copropriete): Procédure et autorisation en cas d'urgence
- [Comment obtenir l'autorisation pour une terrasse en copropriété ?](https://www.544.fr/copropriete/autorisation-terrasse-copropriete): Obtenir l'accord de l'AG pour aménager une terrasse
- [Comment diviser un lot de copropriété en plusieurs lots ?](https://www.544.fr/copropriete/diviser-lot-copropriete): Scission de lots, modification du règlement, autorisations
- [Transformer un local commercial en habitation en copropriété](https://www.544.fr/copropriete/transformer-local-commercial-habitation-copropriete): Changement d'affectation d'un lot en copropriété
- [Qui est responsable d'une fuite d'eau en copropriété ?](https://www.544.fr/copropriete/responsable-fuite-eau-copropriete): Parties privatives vs parties communes
- [Effondrement de plancher en copropriété : qui est responsable ?](https://www.544.fr/copropriete/effondrement-plancher-copropriete): Double régime objectif (syndicat parties communes art. 14 / copropriétaire cause privative art. 9), causes mixtes et répartition in solidum, jurisprudence CA Paris 2022, CA Caen 2015, CA Grenoble 2012, assurance multirisque immeuble
- [Comment condamner un copropriétaire pour troubles de voisinage ?](https://www.544.fr/copropriete/condamner-coproprietaire-troubles-voisinage): Nuisances, bruit, action en justice
- [Comment changer de syndic de copropriété ?](https://www.544.fr/copropriete/changer-syndic-copropriete): Procédure complète de changement de syndic
- [Changer de syndic sans frais excessifs](https://www.544.fr/copropriete/changer-syndic-copropriete-procedure-simplifiee): Procédure simplifiée et maîtrise des coûts
- [Comment révoquer un syndic en cours de mandat ?](https://www.544.fr/copropriete/revoquer-syndic-cours-mandat): Motifs, procédure AG et conséquences
- [Syndic de copropriété fermé ou en faillite : que faire ?](https://www.544.fr/copropriete/syndic-copropriete-ferme-que-faire): Nomination d'un administrateur provisoire
- [Responsabilité du syndic : les fautes de gestion](https://www.544.fr/copropriete/responsabilite-syndic-fautes-gestion): Engager la responsabilité du syndic pour manquements
- [Dégât des eaux entre lots : qui est responsable ?](https://www.544.fr/copropriete/degat-eaux-entre-lots-copropriete): Convention IRSI, recherche de fuite, responsabilité et indemnisation
- [Quelles sont les règles du stationnement en copropriété ?](https://www.544.fr/copropriete/regles-stationnement-copropriete): Places privatives, parties communes, litiges et recours
- [Que vérifier avant d'acheter un appartement en copropriété ?](https://www.544.fr/copropriete/verifier-avant-acheter-appartement-copropriete): Documents obligatoires, état financier, pièges à éviter
- [Retrait d'installations sans autorisation en copropriété](https://www.544.fr/copropriete/retrait-installations-sans-autorisation-copropriete): Climatiseur, véranda, fermeture de balcon : procédure de retrait, prescription 5 ou 30 ans, référé et remise en état
- [Clé de répartition des charges illégale en copropriété](https://www.544.fr/copropriete/cle-repartition-charges-illegale-copropriete): Action en clause réputée non écrite (imprescriptible), distinction avec la contestation d'AG, recours judiciaires
- [Interdire la location Airbnb en copropriété (loi Le Meur + QPC 2026)](https://www.544.fr/copropriete/interdire-location-airbnb-copropriete): Interdiction de la location meublée touristique à la majorité des 2/3 depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, validée par le Conseil constitutionnel (QPC 2025-1186 du 19 mars 2026) : trois conditions cumulatives, procédure AG, sanctions jusqu'à 100 000 €
- [Interdiction Airbnb en copropriété : se défendre (côté propriétaire)](https://www.544.fr/copropriete/contester-interdiction-airbnb-copropriete): Recours du propriétaire-bailleur face à une interdiction votée : les trois conditions de l'article 26 d) (dont clause interdisant expressément les activités commerciales), contestation de la délibération d'AG (article 42, délai de deux mois, qualité d'opposant), protection de la résidence principale (120 jours/an), jurisprudence TJ Nice 2026 et CA Aix 2025
- [Comment réaliser une surélévation en copropriété ?](https://www.544.fr/copropriete/surelevation-copropriete-procedure): Articles 35 à 37-1 loi 1965, majorités (art. 26 ou 25 en zone DPU), droit de priorité du dernier étage (art. 37), lot transitoire (art. 37-1), procédure en 8 étapes, PLU + ABF, assurance dommages-ouvrage

## Copropriété — Jurisprudences

- [Cass. 3e civ., 15 janv. 2026 — Article 19-2 : mise en demeure par exercice](https://www.544.fr/copropriete/cass-3e-civ-15-janvier-2026-23-23-534-article-19-2-mise-en-demeure-exercice): Recouvrement des charges et déchéance du terme
- [Cass. 3e civ., 18 déc. 2025 — Règlement de copropriété et usucapion](https://www.544.fr/copropriete/cass-3e-civ-18-decembre-2025-24-15-759-reglement-copropriete-usucapion): Prescription acquisitive et parties communes
- [Cass. 3e civ., 20 nov. 2025 — Recouvrement des charges et approbation des comptes](https://www.544.fr/copropriete/cass-3e-civ-20-novembre-2025-23-23-315-recouvrement-charges-approbation-comptes): Conditions de l'action en recouvrement
- [Cass. 3e civ., 6 nov. 2025 — Mandat de syndic et ordre du jour de l'AG](https://www.544.fr/copropriete/cass-3e-civ-6-novembre-2025-24-12-526-mandat-syndic-duree): Durée du mandat et inscription à l'ordre du jour

## Construction — Questions-réponses

- [Garantie décennale et biennale : différences, durées et recours](https://www.544.fr/construction/garanties-decennales-biennales-construction): Champ d'application, conditions de mise en œuvre
- [Garanties légales travaux de rénovation](https://www.544.fr/construction/garanties-legales-travaux-renovation): Garanties applicables aux travaux de rénovation
- [Malfaçons après réception des travaux : vos recours](https://www.544.fr/construction/malfacons-reception-travaux): Recours et garanties après la réception
- [Peut-on refuser la réception pour malfaçons ?](https://www.544.fr/construction/refuser-reception-malfacons-chantier): Conditions et conséquences du refus de réceptionner
- [Comment mettre en jeu l'assurance dommages-ouvrage ?](https://www.544.fr/construction/mettre-en-jeu-assurance-dommages-ouvrage): Déclaration de sinistre, délais, procédure
- [Qui est responsable des fissures après construction ?](https://www.544.fr/construction/responsable-fissures-apres-construction): Identification du responsable et garanties applicables
- [Abandon de chantier par l'entreprise : que faire ?](https://www.544.fr/construction/abandon-chantier-entreprise-recours): Mise en demeure, résiliation, recours
- [Pénalités de retard de chantier](https://www.544.fr/construction/penalites-retard-chantier-construction): Calcul, plafonnement et mise en œuvre
- [Comment arrêter un chantier non conforme au permis de construire ?](https://www.544.fr/construction/arreter-chantier-non-conforme-permis): Procédures, référé, recours administratif et pénal
- [Comment obtenir un permis de construire pour un immeuble ?](https://www.544.fr/construction/obtenir-permis-construire-immeuble-logements): Procédure administrative et recours
- [Travail dissimulé sur chantier : risques pour le maître d'ouvrage](https://www.544.fr/construction/travail-dissimule-chantier-risques-maitre-ouvrage): Protection et responsabilité du donneur d'ordre
- [Comment contester un rapport d'expertise en construction ?](https://www.544.fr/construction/contester-rapport-expertise-construction): Dires à expert, sapiteur, contre-expertise privée et contestation des conclusions devant le juge
- [Comment se déroule une expertise judiciaire en construction ?](https://www.544.fr/construction/expertise-judiciaire-construction-deroulement): Désignation de l'expert, accédits, dires, rapport d'expertise, coût et délais de la procédure
- [Comment fonctionne la garantie biennale de bon fonctionnement ?](https://www.544.fr/construction/garantie-biennale-bon-fonctionnement): Éléments d'équipement dissociables couverts 2 ans après réception, mise en œuvre et distinction avec la décennale
- [Dégâts causés par un chantier voisin : recours et indemnisation](https://www.544.fr/construction/degats-chantier-voisin): Trouble anormal de voisinage, constat d'huissier, expertise contradictoire, responsabilité civile et indemnisation
- [Comment engager la responsabilité d'un architecte pour malfaçons ?](https://www.544.fr/construction/responsabilite-architecte-malfacons): Obligations de l'architecte, fautes engageant sa responsabilité, procédures et indemnisation

## Construction — Jurisprudences

- [Cass. 3e civ., 9 oct. 2025 — Responsabilité et forclusion décennale](https://www.544.fr/construction/cass-3e-civ-9-octobre-2025-reconnaissance-responsabilite-forclusion): Reconnaissance de responsabilité et interruption de la forclusion
- [Cass. 3e civ., 30 avr. 2025 — Défaut d'assurance décennale et résiliation](https://www.544.fr/construction/cass-3e-civ-30-avril-2025-23-21-574-defaut-assurance-decennale): Résiliation du marché pour défaut d'assurance décennale de l'entreprise de construction

## VEFA — Questions-réponses

- [Contrat de réservation VEFA : que vérifier avant de signer ?](https://www.544.fr/vefa/contrat-reservation-vefa-verifier-avant-signer): Dépôt de garantie plafonné, compte séquestre, GFA, prix prévisionnel, délai de livraison et rétractation
- [Bouche d'égout dans le jardin privatif d'un logement VEFA : quels recours ?](https://www.544.fr/vefa/bouche-egout-jardin-privatif-vefa-recours): Regard d'assainissement non prévu aux plans découvert à la livraison, défaut de conformité apparent, réserves, déplacement, réduction de prix et dommages-intérêts
- [Comment annuler une VEFA avant la livraison ?](https://www.544.fr/vefa/annuler-vefa-achat-sur-plan-avant-livraison): Conditions de résolution du contrat
- [Indemnisation pour retard de livraison d'un logement neuf](https://www.544.fr/vefa/indemnisation-retard-livraison-logement-neuf): Pénalités de retard, préjudice de jouissance
- [VEFA : retards, malfaçons et indemnisation des acquéreurs](https://www.544.fr/vefa/vefa-retards-malfacons-indemnisation): Guide complet des recours
- [VEFA : surface livrée inférieure — recours acquéreur](https://www.544.fr/vefa/vefa-surface-livree-inferieure-recours-acquereur): Tolérance de 5%, réduction de prix
- [Non-conformités dimensionnelles en VEFA](https://www.544.fr/vefa/non-conformites-dimensionnelles-vefa): Surface ou hauteur livrée non conforme au contrat
- [Vérifier la conformité d'un logement neuf à la livraison](https://www.544.fr/vefa/verifier-conformite-logement-neuf-livraison): Checklist et réserves à la livraison
- [Garantie de parfait achèvement : que couvre-t-elle ?](https://www.544.fr/vefa/garantie-parfait-achevement): Couverture, délais et activation
- [Obligations du promoteur envers les acquéreurs](https://www.544.fr/vefa/obligations-promoteur-immobilier-envers-acquereurs): Obligations légales et contractuelles du promoteur
- [Infiltrations d'eau dans un immeuble neuf : recours](https://www.544.fr/vefa/recours-infiltrations-eau-immeuble-neuf): Responsabilité du promoteur et garanties
- [Pourquoi faire appel à un avocat pour l'achat d'un logement neuf ?](https://www.544.fr/vefa/avocat-achat-logement-neuf): Accompagnement juridique de l'acquéreur
- [Peut-on modifier les plans d'un appartement acheté sur plan ?](https://www.544.fr/vefa/modifier-plans-appartement-achete-sur-plan): Guide sur les modifications de plans en VEFA
- [Que faire en cas de faillite du promoteur avant la livraison ?](https://www.544.fr/vefa/promoteur-faillite-avant-livraison): Garantie financière d'achèvement, déclaration de créance au mandataire judiciaire, recours contre le garant

## VEFA — Jurisprudences

- [TJ Bordeaux, 24 mars 2026 — Retard de livraison VEFA : le formalisme contractuel est impératif](https://www.544.fr/vefa/tj-bordeaux-24-mars-2026-25-06618-retard-livraison-formalisme-vefa): Résolution totale de la VEFA pour retard non justifié, clause pénale réduite d'office, restitution de 3,7 M€
- [TJ Paris, 16 janvier 2026 — Parking VEFA sous-dimensionné : vice caché et décennale du vendeur](https://www.544.fr/vefa/tj-paris-16-janvier-2026-21-01293-vefa-parking-decennale): Le sous-dimensionnement d'une place de parking (2,295 m vs 2,50 m réglementaires) constitue un vice caché engageant la garantie décennale du vendeur VEFA pour impropriété à destination ; rejet des demandes contre l'associée de la SCCV et le gérant faute de K-bis et de faute détachable

## Transactions immobilières — Questions-réponses

- [Comment annuler une vente pour vice caché ?](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/annuler-vente-vice-cache): Conditions, délais et indemnisation
- [Servitudes et droit de passage en immobilier](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/servitudes-droit-passage-immobilier): Servitudes légales et conventionnelles, droit de passage pour enclave, indemnité
- [Vendre un bien immobilier occupé par un locataire](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/vendre-bien-immobilier-occupe-locataire): Droits du locataire, droit de préemption, préavis et procédure
- [Compromis vs promesse de vente : quelles différences ?](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/difference-compromis-promesse-vente): Différences juridiques et conséquences
- [Condition suspensive de prêt immobilier](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/condition-suspensive-pret-immobilier): Délai, refus de prêt et protection de l'acquéreur
- [Rétractation du compromis de vente](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/retractation-compromis-vente): Délai de 10 jours, procédure et modèle de lettre
- [Offre d'achat acceptée : le vendeur est-il obligé de vendre ?](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/offre-achat-acceptee-vendeur-oblige-vendre): Valeur juridique de l'offre d'achat
- [Loi Carrez : surface inexacte, quels recours ?](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/loi-carrez-surface-inexacte-recours): Tolérance de 5%, action en diminution de prix
- [Les frais cachés lors d'un achat immobilier](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/frais-caches-achat-immobilier): Identifier et anticiper les coûts imprévus
- [Comment sécuriser l'achat d'un bien immobilier à Paris ?](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/securiser-achat-bien-immobilier-paris): Due diligence, vérifications et précautions
- [Comment se déroule une médiation immobilière ?](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/mediation-immobiliere-deroulement): Processus, avantages et cadre légal
- [Qu'est-ce qu'un référé en droit immobilier ?](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/refere-droit-immobilier-procedure): Procédure d'urgence devant le tribunal
- [Garantie d'éviction en immobilier](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/garantie-eviction-immobilier): Comprendre la garantie d'éviction lors d'une vente immobilière
- [Comment résilier un mandat d'agent immobilier ?](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/resilier-mandat-agent-immobilier): Délais, procédures, mandat simple vs exclusif, causes de nullité et erreurs à éviter
- [Prêt immobilier en francs suisses : quels recours ?](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/pret-immobilier-francs-suisses-recours): Clause de risque de change abusive, renégociation, action en justice pour les emprunteurs en francs suisses
- [Simulateur prêt en francs suisses : estimez vos restitutions](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/simulateur-pret-francs-suisses): Outil gratuit pour estimer perte de change, intérêts, assurance et frais restituables en cas d'annulation d'un prêt immobilier en CHF
- [Contester le permis de construire d'un voisin](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/contester-permis-construire-voisin): Délai de 2 mois, recours gracieux et contentieux, intérêt à agir, moyens de légalité (PLU, atteintes au voisinage). Mise à jour loi du 26 novembre 2025
- [Comment acheter un bien immobilier en viager ?](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/acheter-bien-immobilier-viager): Viager occupé vs libre, calcul du bouquet et de la rente viagère, sécurisation du contrat (clause résolutoire, hypothèque légale du vendeur, indexation), résolution pour défaut de paiement (art. 1976 du Code civil) et fiscalité de l'opération

## Transactions immobilières — Jurisprudences

- [Cass. 3e civ., 5 juin 2025 — Vice caché et clause d'exonération du vendeur](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/cass-3e-civ-5-juin-2025-23-14-619-vice-cache-clause-exoneration): Limites de la clause de non-garantie des vices cachés
- [Cass. 3e civ., 13 nov. 2025 — Vice caché et responsabilité de l'agent immobilier](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/cass-3e-civ-13-novembre-2025-23-18-899-vice-cache-agent-immobilier): Obligation de vérification de l'agent immobilier, inopposabilité de la clause d'exclusion en cas de mauvaise foi du vendeur
- [Cass. 1re civ., 9 juill. 2025 — Prêt en francs suisses et frontaliers](https://www.544.fr/transactions-immobilieres/cass-1re-civ-9-juillet-2025-24-19-647-pret-franc-suisse-frontaliers): La clause de risque de change est abusive même pour les frontaliers percevant leurs revenus en CHF

## Baux commerciaux — Questions-réponses

- [Bail dérogatoire ou bail 3-6-9 : que choisir ?](https://www.544.fr/baux-commerciaux/bail-derogatoire-ou-bail-3-6-9): Comparaison, avantages et risques de chaque régime
- [Comment résilier un bail commercial avant terme ?](https://www.544.fr/baux-commerciaux/resilier-bail-commercial-avant-terme): Résiliation triennale, motifs et procédure
- [Comment négocier le loyer d'un bail commercial à Paris ?](https://www.544.fr/baux-commerciaux/negocier-montant-loyer-bail-commercial-paris): Facteurs de négociation et valeur locative
- [Comment fonctionne le droit au bail commercial ?](https://www.544.fr/baux-commerciaux/droit-au-bail-commercial-fonctionnement): Définition, cession et valorisation
- [Quelles sont les obligations du bailleur commercial ?](https://www.544.fr/baux-commerciaux/obligations-bailleur-commercial): Délivrance, entretien, jouissance paisible
- [Comment récupérer un local commercial occupé sans bail ?](https://www.544.fr/baux-commerciaux/recuperer-local-commercial-occupe-sans-bail): Occupation sans titre, procédure d'expulsion
- [Comment contester un congé de bail commercial ?](https://www.544.fr/baux-commerciaux/contester-conge-bail-commercial): Délais, motifs de nullité, vices de forme et procédure de contestation
- [Quelles sont les obligations du locataire commercial ?](https://www.544.fr/baux-commerciaux/obligations-locataire-bail-commercial): Paiement du loyer, destination des lieux, entretien, assurance et restitution des locaux
- [Qui paie les travaux dans un bail commercial ?](https://www.544.fr/baux-commerciaux/qui-paie-travaux-bail-commercial): Liberté contractuelle et exceptions de l'article R.145-35 du Code de commerce (loi Pinel) — grosses réparations, vétusté, impôts du bailleur

## Baux commerciaux — Jurisprudences

- [Cass. 3e civ., 18 sept. 2025 — Exception d'inexécution et suspension des loyers](https://www.544.fr/baux-commerciaux/cass-3e-civ-18-septembre-2025-23-24-005-exception-inexecution-loyers): Conditions de suspension du paiement des loyers

## Expropriation et préemption — Questions-réponses

- [Indemnisation du propriétaire de locaux commerciaux exproprié](https://www.544.fr/expropriation-preemption/expropriation-locaux-commerciaux-indemnisation): Évaluation du bien, indemnité principale et accessoire

## Bail d'habitation — Questions-réponses

- [Encadrement des loyers : zones, calcul et 2 procédures distinctes de contestation](https://www.544.fr/bail-habitation/encadrement-loyers-zones-tendues-recours): Cadre légal de l'encadrement des loyers (loi ALUR 2014, loi ELAN 2018, loi Climat 2021, art. 17 de la loi du 6 juillet 1989), 9 zones d'encadrement en vigueur en 2026 (Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Pays basque), calcul du loyer de référence majoré (+20% loyer médian × surface habitable), complément de loyer et caractéristiques exceptionnelles requises. Distinction des deux procédures de contestation : (A) contestation du complément de loyer = délai impératif de 3 mois à compter de la prise d'effet du bail + saisine préalable obligatoire de la CDC (art. 17 V loi 1989) ; (B) contestation du loyer principal = pas de délai pendant le bail, CDC recommandée mais non obligatoire, prescription triennale pour la restitution (art. 7-1 loi 1989). Sanctions administratives 5K€ / 15K€ (art. 18 II loi 1989).
- [Loyers impayés : recours du bailleur (procédure, délais, expulsion)](https://www.544.fr/bail-habitation/loyers-impayes-recours-bailleur): Procédure complète face à un locataire en impayés sur la base de la loi du 6 juillet 1989. Mise en demeure (LRAR), commandement de payer par huissier de justice visant la clause résolutoire (article 24), délai de 6 semaines pour régulariser, saisine du juge des contentieux de la protection (assignation avec notification à la préfecture 6 semaines avant l'audience), jugement, commandement de quitter les lieux (délai 2 mois) puis concours de la force publique. Trêve hivernale du 1er nov au 31 mars (art. L. 412-6 CPCE). Voies de fait interdites (3 ans d'emprisonnement, art. 226-4-2 CP). Garanties mobilisables : GLI, caution solidaire Visale, dépôt de garantie en fin de bail.
- [Dépôt de garantie non restitué : recours du locataire](https://www.544.fr/bail-habitation/depot-garantie-non-restitue-recours-locataire): Restitution du dépôt de garantie (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR). Délais (1 mois si état des lieux conforme, 2 mois en cas de retenues), majoration légale de 10% du loyer mensuel par mois de retard, justification des retenues (factures, vétusté vs dégradation, grille de vétusté), procédure (mise en demeure, conciliation CDC gratuite, saisine du juge des contentieux de la protection), prescription 3 ans.
- [Alternatives à Airbnb : quel bail choisir quand la courte durée n'est plus possible ?](https://www.544.fr/bail-habitation/alternatives-airbnb-quel-bail-choisir): Quand la location de courte durée est bloquée (interdiction en copropriété, changement d'usage refusé, plafond des 120 jours, numéro d'enregistrement loi Le Meur), quatre régimes permettent de continuer à louer légalement : bail meublé classique, bail mobilité, location nue et bail de société civile. Comparatif durée, préavis, dépôt de garantie, rendement et souplesse de récupération du logement.

## DPE & Rénovation Énergétique — Questions-réponses

- [DPE collectif obligatoire en copropriété : calendrier, sanctions et recours](https://www.544.fr/dpe/dpe-collectif-copropriete-obligation): Toutes les copropriétés à usage principal d'habitation dont le permis est antérieur au 1er janvier 2013 doivent réaliser un DPE collectif (art. L. 126-31 CCH, issu de l'art. 158 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021). Calendrier d'entrée en vigueur progressif : 1er janv. 2024 (>200 lots), 1er janv. 2025 (50-200 lots), 1er janv. 2026 (<50 lots). Vote en AG à la majorité de l'art. 24 de la loi de 1965. Articulation avec le plan pluriannuel de travaux (art. 14-2). Décret de juillet 2024 sur la génération du DPE individuel depuis le DPE collectif. Responsabilité du syndic (art. 18) en cas d'omission. Aides : MaPrimeRénov' Copro, éco-PTZ collectif, CEE.
- [Contester un DPE : procédure et recours](https://www.544.fr/dpe/contester-dpe-procedure-recours): Contre-diagnostic, mise en demeure du diagnostiqueur, signalement à l'organisme certificateur et recours judiciaire pour contester un DPE erroné.
- [DPE erroné après achat : recours de l'acquéreur](https://www.544.fr/dpe/dpe-errone-recours-acquereur): Recours contre le diagnostiqueur, action en vices cachés contre le vendeur, dol. Cadre juridique depuis la réforme rendant le DPE opposable.
- [Interdiction de louer un logement classé G : que faire ?](https://www.544.fr/dpe/interdiction-louer-logement-classe-g): Cadre légal (loi Climat et Résilience), exemptions, solutions de rénovation énergétique et recours du locataire.

## Actualités et médias

- [Contester une AG de copropriété : le délai court même si vous n'ouvrez pas le courrier](https://www.544.fr/actualites/cass-16-avril-2026-delai-contestation-assemblee-generale-copropriete): Analyse par Marie Cayette de l'arrêt Cass. 3e civ. 16 avril 2026 (n°24-18.842) : le délai de deux mois pour contester une assemblée générale court dès la première présentation de la lettre recommandée, même non retirée par le copropriétaire.
- [Locataire qui ne paie plus : la vraie procédure d'expulsion](https://www.544.fr/actualites/video-commandement-payer-clause-resolutoire-expulsion): Article vidéo de Marie Cayette. Un huissier ne suffit pas : la seule voie légale enchaîne commandement de payer (délai de six semaines à deux mois), puis saisine du tribunal pour faire reconnaître l'acquisition de la clause résolutoire. Sans jugement, le bail ne tombe pas et l'expulsion reste impossible.
- [Dépôt de garantie non rendu : le propriétaire risque la double peine](https://www.544.fr/actualites/video-depot-garantie-restitution-doublement): Article vidéo de Marie Cayette. La loi impose au bailleur un délai de un à deux mois pour restituer le dépôt de garantie ; passé ce délai, il s'expose à une majoration pouvant atteindre le double du montant, avec intérêt. Occasion de vérifier aussi l'encadrement des loyers.
- [Nuisances d'un restaurant voisin : pourquoi vos photos ne prouvent rien](https://www.544.fr/actualites/video-nuisances-restaurant-voisinage-preuve): Article vidéo de Marie Cayette. Face aux nuisances d'un commerce voisin (bruit, odeurs, extraction), les fichiers numériques horodatés ne suffisent pas : seul le constat d'huissier fait foi devant le juge. Marche à suivre pour constituer la preuve.
- [Non-conformité en VEFA : le logement livré n'est pas celui acheté sur plan](https://www.544.fr/actualites/video-non-conformite-vefa-livraison): Article vidéo de Marie Cayette. Jardin de plain-pied promis mais perron avec marches livré : quand l'écart entre l'acte de vente (plans, notice descriptive) et le bien livré caractérise une non-conformité VEFA ouvrant droit à réfaction du prix ou indemnisation.
- [L'artisan a encaissé l'acompte et a disparu : la procédure d'urgence](https://www.544.fr/actualites/video-artisan-acompte-abandon-chantier): Article vidéo de Marie Cayette. Constat d'huissier de l'état d'avancement, mise en demeure de reprendre sous 8 jours par LRAR, puis résiliation aux torts de l'artisan ou saisine du tribunal : la marche à suivre quand un artisan disparaît avec l'acompte.
- [Dégât des eaux dans un logement loué : les droits du locataire](https://www.544.fr/actualites/video-degat-eaux-locataire-reduction-loyer): Article vidéo de Marie Cayette. Infiltrations persistantes non traitées par le bailleur : obligation de délivrance d'un logement décent, constat de salubrité, réduction proportionnelle du loyer et voies de recours du locataire.
- [Loyers impayés : récupérer les sommes, pas seulement expulser](https://www.544.fr/actualites/video-impayes-locatifs-saisie-conservatoire): Article vidéo de Marie Cayette. Au-delà de l'expulsion, comment le bailleur récupère effectivement sa créance : saisie conservatoire sur les comptes du locataire, mobilisation des garants solvables et titre exécutoire.
- [Retard de livraison VEFA : le promoteur doit justifier au jour près](https://www.544.fr/actualites/video-retard-vefa-justifier-indemnisation): Article vidéo de Marie Cayette. Les causes légitimes de suspension du délai (intempéries, etc.) doivent être prouvées et réellement imputables au chantier, jour par jour. Comment contester un retard mal justifié et obtenir une indemnisation.
- [Retard de livraison VEFA : même sans pénalités, le promoteur vous doit réparation](https://www.544.fr/actualites/video-retard-vefa-action-collective): Article vidéo de Marie Cayette. Préjudice de jouissance, préjudice moral, intérêts d'emprunt et surcoûts de relogement : ce que le promoteur doit réparer même en l'absence de clause de pénalités de retard dans l'acte.
- [Mise en demeure ou assignation : la nuance qui peut vous coûter vos droits](https://www.544.fr/actualites/video-mise-en-demeure-ou-assignation-vefa): Article vidéo de Marie Cayette. Une simple mise en demeure n'interrompt ni la prescription ni les délais de forclusion : en VEFA, seule l'assignation en justice sécurise durablement les droits de l'acquéreur.
- [Surface réelle inférieure : la loi Carrez et la restitution du prix](https://www.544.fr/actualites/video-surface-carrez-remesurer-recours): Article vidéo de Marie Cayette. Quand la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface Carrez mentionnée à l'acte, l'acquéreur peut obtenir une restitution proportionnelle du prix. Le délai d'un an à compter de l'acte à ne pas manquer.
- [Achat sur plan : les 3 étapes à ne pas rater à la livraison](https://www.544.fr/actualites/video-achat-sur-plan-risques-livraison): Article vidéo de Marie Cayette. Les trois réflexes à la livraison d'un logement neuf en VEFA : faire intervenir un technicien (hauteur sous plafond, surface, conformité), se regrouper entre acquéreurs, relire les actes et adresser une mise en demeure pour la levée des réserves. Vidéo embarquée + liens vers les Q&R VEFA.
- [Retard de livraison VEFA : jusqu'à 58 000 € d'indemnisation](https://www.544.fr/actualites/video-retard-livraison-vefa-indemnisation): Article vidéo de Marie Cayette. À partir d'un dossier réel (58 000 € de dommages et intérêts), comment l'acquéreur VEFA se fait indemniser d'un retard de livraison et des non-conformités à l'acte de vente (pénalités, trouble de jouissance, préjudices annexes). Vidéo embarquée + liens vers les Q&R VEFA.
- [Retard de livraison VEFA : peut-on annuler la vente ?](https://www.544.fr/actualites/video-annuler-vefa-retard-livraison): Article vidéo de Marie Cayette. Dans quels cas un retard de livraison permet de demander la résolution de la vente VEFA (et non une simple indemnisation) : retard caractérisé et persistant, mise en demeure, distinction entre pénalités de retard et annulation, rôle de la garantie financière d'achèvement. Vidéo embarquée + liens vers les Q&R VEFA.
- [Encadrement des loyers à Paris : récupérer le trop-perçu](https://www.544.fr/actualites/video-encadrement-loyers-paris): Article vidéo de Marie Cayette. Comment un locataire parisien identifie un loyer supérieur au loyer de référence majoré et récupère le trop-perçu : vérification du plafond, distinction complément de loyer / loyer principal, saisine de la commission de conciliation, prescription. Vidéo embarquée + liens vers les pages bail d'habitation.
- [Contrat de réservation VEFA : ce qui vous engage vraiment](https://www.544.fr/actualites/video-contrat-reservation-vefa): Article vidéo de Marie Cayette. Seul l'acte de vente notarié (et ses plans/notice) engage le promoteur : la plaquette commerciale n'a aucune valeur contractuelle, et la clause « annule et remplace » efface les promesses antérieures. Vidéo embarquée + liens vers les Q&R VEFA.
- [ChatGPT peut-il remplacer votre avocat en droit immobilier ?](https://www.544.fr/actualites/video-chatgpt-avocat-immobilier): Article vidéo de Marie Cayette (14 juin 2026). L'IA est un outil au service du conseil, pas un substitut à la stratégie juridique : la représentation par avocat est obligatoire au-delà de 10 000 €, et une mauvaise orientation de l'outil peut fausser tout le raisonnement (ex. confusion entre complément de loyer et contestation du loyer). Vidéo embarquée + liens vers les hubs d'expertise.
- [Appartement à 1 M€ annulé pour des jeunes qui squattent la rue : ce que dit vraiment le jugement](https://www.544.fr/actualites/tj-paris-mai-2026-annulation-vente-dol-troubles-voisinage): Analyse juridique par Marie Cayette (21 mai 2026) du jugement du tribunal judiciaire de Paris annulant, près de quatre ans après la signature, la vente d'un appartement parisien à près d'un million d'euros pour réticence dolosive du vendeur sur des attroupements nocturnes en pied d'immeuble (consommation de stupéfiants, dégradations). Décryptage du régime du dol par réticence (art. 1137 al. 2 et 1112-1 du Code civil), rappel de la jurisprudence pivot (Cass. 3e civ., 18 avril 2019, n° 17-24.330 ; Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-27.821), responsabilité solidaire de l'agence et du notaire, conséquences financières (restitution du prix, frais, dommages-intérêts), délai de prescription de 5 ans à compter de la découverte, et checklist pratique pour sécuriser un achat à fort enjeu.
- [Prêts en francs suisses : pourquoi les contentieux repartent](https://www.544.fr/actualites/prets-francs-suisses-pourquoi-contentieux-repartent): Analyse juridique par Marie Cayette (avril 2026) du retour des contentieux sur les prêts immobiliers libellés en CHF. Contexte de change (CHF au plus haut face à l'euro, 1 CHF ≈ 1,11 € en mars 2026), SARON à 0 % après décision BNS, jurisprudence stabilisée en faveur des emprunteurs (CJUE Helvet Immo 2021, Cass. 1re civ. 30 mars 2022 imprescriptibilité, Cass. 9 juillet 2025 frontaliers), régime des restitutions et prescription.
- [Appel à témoins — chantier abandonné, malfaçons graves (reportage TV)](https://www.544.fr/actualites/appel-a-temoins-chantier-abandonne-malfacons): Appel à témoins relayé par Marie Cayette pour un reportage préparé par une grande chaîne nationale sur les grandes arnaques de l'immobilier (chantiers abandonnés, malfaçons graves, VEFA défaillante). Deadline 31 mai 2026, France entière.
- [10 erreurs à éviter lors d'un achat immobilier à Paris](https://www.544.fr/actualites/10-erreurs-eviter-achat-immobilier-paris): Guide pratique pour sécuriser son acquisition immobilière
- [Marie Cayette sur Franceinfo : escroqueries des coachs immobiliers](https://www.544.fr/actualites/franceinfo-escroquerie-coach-immobilier-marie-cayette): Intervention sur les risques des formations immobilières

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