Qui paie les travaux dans un bail commercial ?

1. Introduction au Problème

La question de la répartition des travaux entre le bailleur et le preneur dans un bail commercial génère régulièrement des conflits. Qui doit payer la réfection de la toiture ? Le remplacement de la chaudière ? La mise aux normes d'accessibilité ? Ces interrogations ont un impact financier considérable sur l'exploitation commerciale.

Contrairement au bail d'habitation, strictement encadré, le bail commercial repose sur un principe de liberté contractuelle : les parties sont libres de négocier la répartition des travaux comme elles l'entendent. Cette liberté est cependant limitée depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, qui a introduit l'article R.145-35 du Code de commerce — une liste limitative de dépenses qui ne peuvent jamais être mises à la charge du preneur, au premier rang desquelles les grosses réparations de l'article 606 du Code civil.

Une mauvaise rédaction du bail ou une mauvaise interprétation de cette articulation peut entraîner des dépenses imprévues de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les enjeux financiers

• Grosses réparations : 20 000 à 100 000 € selon l'ampleur (toiture, structure)
• Mises aux normes : 15 000 à 50 000 € (accessibilité, sécurité incendie)
• Entretien courant : 5 000 à 15 000 € annuels (peintures, menuiseries)
• Travaux d'amélioration : variables selon le projet du preneur

Cas pratique

Le preneur exploite un restaurant dans un local commercial depuis 3 ans. La toiture présente des infiltrations importantes nécessitant des travaux estimés à 35 000 €. Le bail, signé en 2020, contient une clause mettant « tous les travaux, y compris ceux visés à l'article 606 du Code civil » à la charge du preneur. Le bailleur refuse de prendre en charge ces travaux. Le preneur doit-il payer ?

2. Cadre Juridique

Le principe : la liberté contractuelle

En matière de bail commercial, la règle de base est la liberté contractuelle. Les parties sont libres d'organiser comme elles le souhaitent la répartition des travaux, des charges, des impôts et des taxes. Contractuellement, il est ainsi parfaitement possible de mettre l'ensemble des travaux à la charge du preneur — y compris ceux qui relèveraient normalement du bailleur en droit commun.

Cette liberté, héritée du principe général de l'autonomie de la volonté, trouve cependant une limite légale importante depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d'application du 3 novembre 2014 : l'article R.145-35 du Code de commerce.

L'exception : l'article R.145-35 du Code de commerce

L'article R.145-35 du Code de commerce fixe une liste limitative de dépenses qui, par dérogation à la liberté contractuelle, ne peuvent pas être imputées au preneur. Toute clause contraire est réputée non écrite.

Point crucial : l'article R.145-35 s'applique aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014. Les baux antérieurs à cette date, non renouvelés depuis, demeurent régis par la seule liberté contractuelle (sous réserve des règles d'ordre public sur les vices cachés et l'obligation de délivrance du bailleur).

Focus sur la première exception : les grosses réparations (article 606 du Code civil)

La première catégorie de l'article R.145-35 renvoie à l'article 606 du Code civil, qui définit les « grosses réparations ». C'est la catégorie la plus fréquemment invoquée en pratique.

La jurisprudence (Cass. 3e civ.) a précisé que la liste de l'article 606 est limitative : seuls les travaux qui y sont expressément énumérés constituent de « grosses réparations » au sens de l'article R.145-35. Elle englobe notamment :

• Gros murs : murs porteurs, murs de façade, reprises en sous-œuvre, consolidation de la structure
• Voûtes et planchers porteurs : dalles structurelles, poutres et charpentes principales
• Couvertures entières : réfection complète de la toiture, remplacement de la charpente, étanchéité de toiture-terrasse
• Murs de soutènement et de clôture : en entier (et non en simple réparation)

À l'inverse, la Cour de cassation a jugé que ne constituent pas des grosses réparations : le remplacement d'une chaudière (Cass. 3e civ., 27 nov. 2002), la réfection d'installations électriques vétustes, le ravalement de façade sans atteinte à la structure, ou encore le remplacement de menuiseries extérieures. Ces travaux peuvent donc être valablement mis à la charge du preneur par le bail.

Focus sur la deuxième exception : la vétusté et la mise en conformité

Le 2° de l'article R.145-35 vise les travaux de vétusté ou de mise en conformité dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations de l'article 606. La formulation est importante : il ne suffit pas qu'un travail soit destiné à remédier à la vétusté ou à mettre en conformité pour être exclu — encore faut-il qu'il entre dans la liste de l'article 606.

Exemple : une mise en conformité électrique qui implique la reprise de gaines structurelles relève du 2°. Une mise aux normes d'accessibilité qui ne touche pas à la structure peut être contractuellement mise à la charge du preneur.

Répartition par défaut en l'absence de clause

Si le bail ne dit rien sur la répartition des travaux, les règles de droit commun s'appliquent : le bailleur supporte les grosses réparations (article 606) et les réparations devenues nécessaires par vétusté ou force majeure (articles 1719 et 1720 du Code civil), tandis que le preneur assume les réparations locatives (article 1754 du Code civil : entretien courant, petites menuiseries, vitres, robinetterie, etc.).

3. La Répartition Pratique des Travaux

Étape 1 : Lire attentivement le bail

C'est le bail qui fixe la répartition. Examinez les clauses relatives aux « travaux », « réparations », « charges » et « entretien ». Dans la plupart des baux commerciaux récents, les clauses mettent à la charge du preneur tous les travaux, y compris ceux de l'article 606, sous la seule réserve des exclusions de l'article R.145-35.

Si le bail est antérieur au 5 novembre 2014 et n'a pas été renouvelé depuis, la liberté contractuelle s'applique sans l'encadrement de l'article R.145-35 : seules comptent alors les règles d'ordre public (vices cachés, obligation de délivrance).

Étape 2 : Qualifier le travail au regard de l'article R.145-35

La clé est de déterminer si le travail en cause entre dans l'une des cinq exceptions limitativement énumérées par l'article R.145-35. Si oui, il reste à la charge du bailleur quoi que dise le bail. Si non, la clause du bail s'applique.

Grille d'analyse

• Le travail figure-t-il dans la liste de l'article 606 du Code civil ? (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement et de clôture) → grosse réparation = bailleur (1° de R.145-35)
• Est-ce une mise en conformité ou une reprise de vétusté qui touche à la structure ? → bailleur (2° de R.145-35)
• S'agit-il d'un impôt dont le redevable légal est le bailleur ? (taxe foncière, CET sur l'immeuble) → bailleur (3° de R.145-35), sauf exceptions ponctuelles validées par la jurisprudence pour la taxe foncière
• S'agit-il des honoraires de gestion des loyers ou de charges imputables à un autre locataire / local vacant ? → bailleur (4° et 5° de R.145-35)
• Dans tous les autres cas (entretien courant, menuiseries, chaudière, ravalement non structurel, mise aux normes hors structure, travaux d'embellissement), la clause du bail fait loi.

Étape 3 : Vérifier la précision de la clause

Même lorsque la clause transfère des travaux au preneur hors du champ de R.145-35, la jurisprudence exige une rédaction précise. Une clause générale du type « tous les travaux, réparations et mises en conformité » est souvent interprétée restrictivement : le juge peut écarter son application aux travaux importants si elle n'a pas été expressément acceptée.

Cette clause est valable : elle transfère un maximum de travaux au preneur tout en réservant expressément les exceptions d'ordre public.

Étape 4 : Négocier ou contester

Si le bailleur réclame des travaux de l'article R.145-35

1. Réponse argumentée : contestez par écrit en citant l'article R.145-35 et, le cas échéant, l'article 606 du Code civil, en rappelant que la clause contraire est réputée non écrite
2. Expertise amiable : proposez une expertise contradictoire pour qualifier le travail (structurel ou non)
3. Refus de payer : si le bailleur persiste, refusez le paiement et laissez-le saisir le juge (la charge de la preuve lui incombe)

Si le bailleur refuse de réaliser des travaux qui lui incombent

1. Mise en demeure : LRAR rappelant l'article R.145-35 et exigeant la réalisation des travaux sous 30 jours
2. Constat : faites constater l'état des lieux et la nécessité des travaux par commissaire de justice
3. Action en référé : saisissez le juge des référés pour obtenir une ordonnance sous astreinte
4. Réalisation et remboursement : en cas d'urgence, réalisez les travaux et demandez le remboursement en justice

Cas pratique résolu

Le preneur (restaurant, infiltrations toiture, devis 35 000 €, bail signé en 2020 mettant « tous les travaux, y compris ceux de l'article 606 » à la charge du preneur) :

Analyse :

• La réfection d'une toiture qui laisse passer l'eau relève des « couvertures entières » visées par l'article 606 du Code civil
• Le bail étant postérieur au 5 novembre 2014, l'article R.145-35 du Code de commerce s'applique
• La clause qui met expressément les travaux de l'article 606 à la charge du preneur est réputée non écrite, peu importe sa rédaction précise
• Le bailleur reste tenu de supporter cette grosse réparation

Action du preneur :

1. Il adresse une mise en demeure au bailleur en citant l'article R.145-35, 1° et en joignant le devis
2. Le bailleur refuse en invoquant la clause du bail
3. Le preneur assigne le bailleur en référé devant le tribunal judiciaire
4. Le juge constate que la clause est réputée non écrite et condamne le bailleur à réaliser les travaux sous 2 mois, sous astreinte

Résultat : le bailleur doit payer les 35 000 € de travaux. Le preneur économise cette somme et continue d'exploiter son restaurant.

Variante : si le bail avait été signé avant le 5 novembre 2014 et n'avait pas été renouvelé depuis, la clause aurait été en principe valable et le preneur aurait dû supporter les travaux (sous réserve d'une éventuelle qualification de vice caché ou de manquement à l'obligation de délivrance).