La garantie de parfait achèvement
Article 1792-6 du Code civil
La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
La garantie de parfait achèvement est la première ligne de défense du maître d'ouvrage. Elle court pendant un an à compter de la réception des travaux et présente un avantage majeur : elle couvre tous les désordres sans distinction, qu'ils soient mineurs ou graves, esthétiques ou structurels.
Comment la mettre en oeuvre ?
Pour activer cette garantie, le maître d'ouvrage doit signaler les désordres selon deux modalités :
- Par des réserves au procès-verbal de réception : pour tous les défauts visibles au moment de la réception, il est impératif de les consigner de manière précise et exhaustive dans le procès-verbal
- Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : pour les désordres apparaissant après la réception, le maître d'ouvrage dispose du délai d'un an pour les notifier par écrit à l'entrepreneur
Les limites de la garantie
La garantie de parfait achèvement ne couvre pas les désordres résultant d'un usage anormal de l'ouvrage ou d'un défaut d'entretien imputable au maître d'ouvrage. Par ailleurs, l'exigence d'une notification écrite est strictement appliquée par la jurisprudence : sans réserve écrite au procès-verbal ou sans LRAR dans le délai d'un an, la garantie ne peut pas être invoquée.
Point de vigilance
La rédaction des réserves est un acte juridique déterminant. Des réserves imprécises ou incomplètes peuvent priver le maître d'ouvrage de sa garantie. Il est recommandé de se faire assister lors de la réception.
La garantie biennale de bon fonctionnement
Article 1792-3 du Code civil
Les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.
La garantie biennale protège le maître d'ouvrage pendant deux ans après la réception. Elle porte spécifiquement sur les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage, c'est-à-dire les éléments qui peuvent être démontés ou remplacés sans détériorer le gros oeuvre.
Quels équipements sont concernés ?
Sont notamment couverts par la garantie biennale :
- Les volets et stores
- Les portes intérieures
- La robinetterie et les sanitaires
- Les radiateurs et convecteurs
- Les climatiseurs
- La VMC (ventilation mécanique contrôlée)
La distinction dissociable / indissociable
La frontière entre éléments dissociables et indissociables n'est pas toujours évidente. Un élément est considéré comme indissociable lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de l'ouvrage. Dans ce cas, il relève de la garantie décennale et non de la garantie biennale.
Cette distinction est parfois délicate et fait l'objet d'une abondante jurisprudence. En cas de doute sur la nature de l'élément en cause, il est recommandé d'invoquer les deux garanties simultanément afin de ne pas se priver d'un fondement juridique pertinent.
La garantie décennale
Articles 1792 et suivants du Code civil
Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
La garantie décennale est la protection la plus étendue dans le temps dont bénéficie le maître d'ouvrage. Elle court pendant dix ans à compter de la réception des travaux et constitue une garantie d'ordre public : aucune clause contractuelle ne peut l'écarter ou en limiter la portée.
Quels désordres sont couverts ?
La garantie décennale couvre les désordres graves, c'est-à-dire ceux qui :
- Compromettent la solidité de l'ouvrage : fissures structurelles, affaissement de plancher, effondrement partiel
- Rendent l'ouvrage impropre à sa destination : infiltrations généralisées, défaut d'étanchéité majeur, problèmes d'isolation rendant le logement inhabitable
La jurisprudence a progressivement étendu le champ d'application de la garantie décennale, en y incluant notamment les désordres affectant les éléments d'équipement indissociables de l'ouvrage et certains défauts esthétiques lorsqu'ils rendent le bien impropre à sa destination.
L'assurance décennale obligatoire
Tout entrepreneur réalisant des travaux de construction ou de rénovation relevant de la garantie décennale est tenu de souscrire une assurance de responsabilité décennale. Cette obligation est prévue par l'article L. 241-1 du Code des assurances.
Conseil pratique essentiel
Exigez l'attestation d'assurance décennale de l'entrepreneur dès la signature du devis, avant même le début des travaux. Vérifiez que l'attestation couvre bien les activités correspondant aux travaux prévus et que la police est en cours de validité. Un entrepreneur non assuré expose le maître d'ouvrage à un risque considérable en cas de sinistre.
La réception : point de départ incontournable
Article 1792-6 du Code civil
La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit, à défaut, judiciairement.
La réception des travaux constitue le point de départ commun des trois garanties légales. Sans réception, aucune de ces garanties ne peut être déclenchée. C'est un principe fondamental que tout maître d'ouvrage doit avoir à l'esprit.
Pourquoi réceptionner avec réserves plutôt que refuser ?
Face à des désordres constatés en fin de chantier, il est toujours préférable de procéder à la réception avec réserves plutôt que de refuser la réception. En effet :
- La réception avec réserves déclenche les garanties légales, ce qui donne au maître d'ouvrage des leviers juridiques puissants
- Le refus de réception prive le maître d'ouvrage de ces garanties et l'oblige à agir sur le seul terrain de la responsabilité contractuelle de droit commun
- La réception avec réserves permet d'activer l'assurance dommages-ouvrage, mécanisme de préfinancement rapide des réparations
Comment distinguer les garanties applicables ?
La nature du désordre détermine la garantie applicable :
- Défauts apparents signalés à la réception : garantie de parfait achèvement (1 an)
- Dysfonctionnements d'équipements dissociables : garantie biennale (2 ans)
- Désordres graves postérieurs à la réception : garantie décennale (10 ans)
Il est important de noter que les désordres relevant de la garantie décennale ou de la garantie biennale sont nécessairement des désordres postérieurs à la réception ou non apparents au moment de celle-ci. Les défauts apparents au moment de la réception relèvent quant à eux de la garantie de parfait achèvement, à condition d'avoir été consignés dans le procès-verbal.
Que faire si l'entreprise ne répond pas ?
Le silence ou l'inaction de l'entreprise face aux réclamations du maître d'ouvrage est malheureusement fréquent. Plusieurs voies de recours existent pour contraindre l'entrepreneur à assumer ses obligations.
La mise en demeure par LRAR
La première étape, incontournable, consiste à adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit décrire précisément les désordres constatés, mentionner la garantie légale applicable et impartir un délai raisonnable pour procéder aux réparations. La mise en demeure constitue le point de départ obligatoire de toute démarche, qu'elle soit amiable ou contentieuse.
La saisine du tribunal en référé
Si la mise en demeure reste sans effet, le maître d'ouvrage peut saisir le tribunal judiciaire en référé pour obtenir la désignation d'un expert judiciaire. L'expertise judiciaire permet d'établir contradictoirement la nature, l'origine et l'étendue des désordres, ainsi que le coût des travaux de reprise. Le rapport d'expertise constitue un élément de preuve déterminant pour la suite de la procédure.
L'assurance dommages-ouvrage
Pour les travaux relevant de la garantie décennale, l'assurance dommages-ouvrage constitue un mécanisme de préfinancement rapide des réparations. Elle permet au maître d'ouvrage d'obtenir une indemnisation sans attendre l'issue d'une procédure judiciaire souvent longue. L'assureur dommages-ouvrage se retournera ensuite contre l'entrepreneur ou son assureur décennal.
L'entreprise en liquidation judiciaire
Si l'entreprise est placée en liquidation judiciaire, le maître d'ouvrage n'est pas pour autant privé de recours. Il dispose d'une action directe contre l'assureur décennal de l'entrepreneur défaillant. Cette action directe, prévue par l'article L. 124-3 du Code des assurances, permet d'obtenir l'indemnisation directement auprès de la compagnie d'assurance, sans avoir à déclarer sa créance à la procédure collective.
Points clés à retenir
- Trois garanties légales cumulables selon la nature du désordre : parfait achèvement, biennale et décennale
- Garantie de parfait achèvement : 1 an, tous désordres signalés par réserves au PV de réception ou par LRAR
- Garantie biennale : 2 ans, équipements dissociables (volets, portes, robinetterie, radiateurs, VMC)
- Garantie décennale : 10 ans, désordres graves compromettant la solidité ou rendant impropre à destination, d'ordre public
- Point de départ commun : la réception des travaux, sans laquelle aucune garantie ne peut être déclenchée
- Toujours réceptionner avec réserves plutôt que refuser la réception, pour déclencher les garanties légales
- Exiger l'attestation d'assurance décennale de l'entrepreneur avant le début du chantier
- Mise en demeure par LRAR : point de départ de toute démarche, qu'elle soit amiable ou contentieuse
- Assurance dommages-ouvrage : préfinancement rapide des réparations sans attendre l'issue du procès
- Action directe contre l'assureur décennal si l'entreprise est en liquidation judiciaire