Retrait d'installations sans autorisation en copropriété : procédure et recours

1. Quelles installations sont concernées ?

Le principe est simple : tout aménagement qui affecte les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble nécessite une autorisation préalable de l'assemblée générale. À défaut, le syndicat ou tout copropriétaire peut en demander le retrait.

Les installations les plus fréquemment litigieuses

• Climatiseurs et unités extérieures : l'installation d'un bloc de climatisation sur une façade, un balcon ou une terrasse modifie l'aspect extérieur de l'immeuble et utilise les parties communes. C'est l'un des contentieux les plus courants (Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15.013)
• Fermetures de balcons et loggias : la pose de baies vitrées, de menuiseries ou de vérandas pour fermer un balcon ou une loggia constitue une modification des parties communes, même si le copropriétaire jouit exclusivement de l'espace concerné (Cass. 3e civ., 24 septembre 2014, n° 13-12.751)
• Vérandas et extensions : la construction d'une véranda sur une terrasse en jouissance exclusive constitue non seulement des travaux sans autorisation, mais potentiellement une appropriation de parties communes (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-12.588)
• Stores et auvents : la pose d'un store extérieur ou d'un auvent en façade modifie l'aspect extérieur et nécessite l'autorisation de l'AG (Cass. 3e civ., 13 décembre 2018, n° 17-23.008)
• Percements de façade : tout percement d'un mur porteur ou d'une façade pour installer un conduit, une VMC ou une évacuation
• Cloisonnements et aménagements de parties communes : appropriation d'un couloir, d'un local commun, fermeture d'un passage

Ce qui ne nécessite pas d'autorisation

Les travaux réalisés exclusivement dans les parties privatives et qui n'affectent ni les parties communes ni l'aspect extérieur de l'immeuble n'ont pas besoin d'autorisation d'AG :

• Remplacement d'une cuisine ou d'une salle de bains (sans modification des canalisations communes)
• Peinture et revêtements intérieurs
• Pose de cloisons non porteuses à l'intérieur du lot

2. Cadre juridique

Ce texte est le fondement de l'obligation d'autorisation. Les travaux qui « affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble » doivent être autorisés à la majorité de l'article 25. En l'absence de cette autorisation, les travaux sont irréguliers et leur retrait peut être ordonné.

Le principe de la remise en état

La jurisprudence est constante : le copropriétaire qui a réalisé des travaux sans autorisation d'AG peut être condamné à remettre les lieux dans leur état antérieur. Ce principe repose sur deux fondements :

• La violation du règlement de copropriété : le règlement impose le respect des droits sur les parties communes et interdit généralement les modifications sans autorisation
• La violation de la loi : l'article 25 b impose une autorisation préalable, dont l'absence constitue une atteinte aux droits du syndicat et des autres copropriétaires

L'AG peut-elle ratifier a posteriori ?

L'assemblée générale dispose du pouvoir de ratifier des travaux déjà réalisés, en votant a posteriori l'autorisation à la majorité de l'article 25. Cependant :

• La ratification n'est jamais automatique : le refus de l'AG d'autoriser le syndic à agir en justice contre le copropriétaire fautif ne constitue pas une ratification implicite des travaux (Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15.013)
• L'AG est souveraine : elle peut décider de ratifier les travaux ou d'en exiger le retrait, selon l'intérêt collectif de la copropriété (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-21.961)
• La ratification doit être expresse : elle nécessite un vote formel à la majorité requise, portant précisément sur les travaux en cause

3. Prescription : 5 ans ou 30 ans ?

C'est la question la plus délicate du contentieux des installations sans autorisation. Le délai pour agir dépend de la nature des travaux, et la jurisprudence distingue deux situations.

Travaux sans appropriation : prescription de 5 ans

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, la prescription des actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat a été ramenée de 10 à 5 ans. L'article 42, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 soumet désormais ces actions au délai quinquennal de droit commun de l'article 2224 du Code civil.

Lorsque les travaux affectent les parties communes sans emporter appropriation (modification esthétique, percement de façade, installation d'un climatiseur), l'action en retrait est une action personnelle soumise à cette prescription quinquennale.

Le point de départ de la prescription est la date à laquelle les travaux ont été achevés ou, à défaut de date certaine, la date à laquelle le syndicat en a eu connaissance.

Travaux avec appropriation : prescription de 30 ans

Lorsque les travaux constituent une véritable appropriation de parties communes — par exemple, la construction d'une véranda sur une terrasse commune ou la fermeture complète d'un balcon créant un espace clos et privatif — l'action est qualifiée d'action réelle, soumise à la prescription trentenaire de l'article 2227 du Code civil (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-12.588).

Et la prescription acquisitive (usucapion) ?

Le copropriétaire mis en cause peut tenter d'invoquer la prescription acquisitive pour conserver son installation. En théorie, l'usucapion des parties communes est possible, mais les conditions sont extrêmement strictes :

• Possession trentenaire, continue, non interrompue
• Possession paisible, publique et non équivoque
• Possession exercée à titre de propriétaire, pas de simple tolérance

En pratique, les tribunaux admettent très rarement l'usucapion en copropriété. La jouissance d'une partie commune, même prolongée et accompagnée d'aménagements, est généralement considérée comme une simple tolérance de la copropriété — incompatible avec une possession à titre de propriétaire (Cass. 3e civ., 24 octobre 2007, n° 06-19.260).

4. Procédure pour obtenir le retrait

Qui peut agir ?

• Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. En cas d'urgence ou de trouble manifestement illicite, le syndic peut agir en référé de son seul chef, sans avoir besoin d'une autorisation préalable de l'AG
• Tout copropriétaire individuellement, sans avoir besoin d'une autorisation de l'AG et sans démontrer un préjudice personnel

Étape 1 : Mise en demeure

Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au copropriétaire fautif :

• Décrivez précisément les installations litigieuses
• Rappelez l'obligation d'autorisation de l'article 25 b
• Demandez le retrait dans un délai raisonnable (1 à 3 mois)
• Indiquez qu'à défaut, une action en justice sera engagée

Étape 2 : Le référé, voie à privilégier

Le référé est la voie à privilégier pour obtenir le retrait d'installations réalisées sans autorisation. Le syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire pour obtenir :

• L'arrêt immédiat des travaux en cours
• Le retrait des installations sous astreinte
• La désignation d'un expert judiciaire

L'absence d'autorisation de l'AG pour des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur constitue en principe un trouble manifestement illicite, justifiant l'intervention du juge des référés. Le syndic peut agir de son seul chef, sans attendre une délibération de l'assemblée générale.

Le juge des référés apprécie toutefois le caractère « manifeste » du trouble. Pour des installations mineures et discrètes, il peut estimer que le trouble n'est pas suffisamment caractérisé pour justifier une mesure d'urgence (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-15.797).

Étape 3 : Action au fond (en cas de contestation sérieuse)

Si le copropriétaire oppose une contestation sérieuse (par exemple, il invoque une autorisation ancienne, une prescription, ou conteste la qualification de parties communes), le juge des référés peut renvoyer au fond. L'action au fond est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. L'assignation doit demander :

• Le constat que les travaux ont été réalisés sans l'autorisation requise par l'article 25 b
• La condamnation du copropriétaire à remettre les lieux dans leur état antérieur, sous astreinte
• Le cas échéant, des dommages et intérêts pour le trouble subi
• La prise en charge intégrale des frais de remise en état par le copropriétaire fautif

La charge de la preuve

C'est au copropriétaire qui a réalisé les travaux de prouver qu'il disposait d'une autorisation de l'assemblée générale. Le syndicat n'a pas à prouver l'absence d'autorisation : il lui suffit de constater les travaux affectant les parties communes et de démontrer qu'aucune résolution n'a été votée à cet effet. L'autorisation doit être expresse et ne couvre que les travaux strictement conformes à ceux décrits dans la délibération.

5. Cas pratiques

Climatiseur installé en façade depuis plusieurs années

Un copropriétaire a installé une unité extérieure de climatisation sur la façade de l'immeuble sans solliciter l'autorisation de l'AG. L'installation date de 4 ans. Le conseil syndical souhaite agir.

Analyse : l'installation d'un climatiseur en façade modifie l'aspect extérieur et affecte les parties communes. L'action en retrait est recevable (dans le délai de 5 ans). Le syndicat peut demander la remise en état sans avoir à prouver un préjudice. Le copropriétaire devra prouver qu'il avait une autorisation — à défaut, le retrait sera ordonné.

Véranda construite sur une terrasse en jouissance exclusive

Un copropriétaire a construit une véranda fermée sur la terrasse dont il a la jouissance exclusive. La construction date de 15 ans. Le syndicat n'a jamais réagi.

Analyse : la construction d'une véranda sur une terrasse commune caractérise une appropriation de parties communes. L'action est donc une action réelle, prescrite par 30 ans et non 5 ans (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-12.588). Après 15 ans, l'action est encore recevable. Le copropriétaire ne peut pas invoquer l'usucapion (il faudrait 30 ans de possession à titre de propriétaire, ce qui n'est pas le cas d'une simple jouissance exclusive).

Store posé sans autorisation mais identique aux autres

Un copropriétaire a posé un store extérieur sans demander l'autorisation de l'AG. Le store est identique à ceux déjà installés par d'autres copropriétaires (avec autorisation). Le syndic lui demande de le retirer.

Analyse : même si le store est esthétiquement identique aux autres, l'absence d'autorisation individuelle rend l'installation irrégulière. Cependant, plutôt qu'un retrait, la solution la plus pragmatique est de demander une régularisation a posteriori lors de la prochaine AG. Le refus de régularisation par l'AG serait difficile à justifier si des stores identiques ont déjà été autorisés pour d'autres copropriétaires (risque de discrimination).

L'AG refuse d'autoriser l'action en justice

Le syndic inscrit à l'ordre du jour une résolution pour agir en justice contre le copropriétaire qui a fermé son balcon. L'AG refuse de voter l'autorisation d'agir.

Analyse : le refus de l'AG n'empêche pas l'action. Tout copropriétaire peut agir individuellement en remise en état, sans autorisation de l'AG et sans démontrer un préjudice personnel. Le syndic peut également agir en référé de son seul chef. Par ailleurs, le refus d'agir ne constitue pas une ratification implicite des travaux (Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15.013).