Recours en Cas d'Infiltrations d'Eau dans un Immeuble Neuf

1. Introduction au Problème

Les infiltrations d'eau : un désordre fréquent et préoccupant

Vous venez d'emménager dans votre logement neuf et constatez des traces d'humidité, des taches au plafond, des moisissures, ou pire encore, de l'eau qui s'infiltre lors des pluies. Ces infiltrations d'eau constituent l'un des désordres les plus fréquents dans les constructions neuves et peuvent rapidement devenir un cauchemar si elles ne sont pas traitées rapidement.

Les infiltrations d'eau ne sont jamais anodines. Elles endommagent les revêtements, dégradent l'isolation, favorisent le développement de moisissures néfastes pour la santé, et peuvent à terme compromettre la solidité de la structure. Elles rendent également le logement impropre à sa destination, engageant ainsi la responsabilité décennale des constructeurs.

Cas pratique typique

M. et Mme X. ont acquis un appartement neuf en VEFA, livré il y a 8 mois. Dès les premières pluies d'automne, ils constatent des infiltrations d'eau importantes par la façade donnant sur la terrasse. L'eau ruisselle le long du mur du salon, détériorant le papier peint et créant des moisissures. Des traces d'humidité apparaissent également au plafond de la chambre, juste sous la terrasse du voisin de l'étage supérieur.

Face à cette situation, les acquéreurs s'interrogent : S'agit-il d'un défaut relevant de la garantie décennale ? Qui est responsable ? Comment faire cesser ces infiltrations ? Quels sont leurs recours ? Vont-ils obtenir réparation rapidement ? Ces questions nécessitent une analyse précise du problème et une bonne connaissance du droit de la construction.

Les principales causes d'infiltrations

Les infiltrations d'eau dans les constructions neuves proviennent de défauts variés :

• Défaut d'étanchéité de la toiture : membrane mal posée, relevés d'étanchéité insuffisants, évacuations d'eaux pluviales obstruées
• Défaut d'étanchéité des terrasses : absence ou défaillance de la membrane d'étanchéité, défaut de pente, seuils insuffisants
• Malfaçons de façade : joints mal réalisés, fissures, absence de bavettes, défaut de conception des appuis de fenêtre
• Défaut d'étanchéité des menuiseries : fenêtres mal posées, absence de joint périphérique, défaut d'étanchéité à l'air et à l'eau
• Problèmes de canalisation : fuites sur réseaux d'eau, évacuations mal raccordées, siphons défectueux
• Remontées capillaires : absence ou défaillance de la coupure de capillarité au niveau des fondations
• Condensation excessive : défaut de ventilation, isolation thermique insuffisante créant des ponts thermiques

Les conséquences des infiltrations

Les infiltrations d'eau génèrent des désordres en cascade qui justifient une intervention rapide :

• Dégradations matérielles : détérioration des revêtements muraux et sols, enduits qui se décollent, peintures qui cloquent, parquets qui gonflent
• Développement de moisissures et champignons : taches noires, odeurs de moisi, dégradation de la qualité de l'air intérieur
• Risques sanitaires : problèmes respiratoires, allergies, aggravation de l'asthme, particulièrement chez les enfants
• Dégradation de l'isolation : perte d'efficacité thermique, augmentation des factures de chauffage
• Atteinte structurelle : à terme, l'eau peut corroder les armatures du béton, affaiblir les structures en bois
• Dépréciation du bien : impossibilité de vendre ou de louer un logement présentant des infiltrations
• Préjudice de jouissance : inconfort, stress, pièces inutilisables

2. Cadre Juridique

La garantie décennale pour les infiltrations majeures

Les infiltrations d'eau relèvent de la garantie décennale (10 ans à compter de la réception) lorsqu'elles :

• Compromettent la solidité de l'ouvrage : infiltrations massives dégradant la structure, corrosion des armatures du béton
• Rendent l'ouvrage impropre à sa destination : infiltrations empêchant l'usage normal du logement, pièces inhabitables
• Affectent un élément d'équipement indissociable : système d'étanchéité de toiture-terrasse, membrane d'étanchéité incorporée

Les responsables potentiels

Selon l'origine des infiltrations, différents intervenants peuvent voir leur responsabilité engagée :

Le constructeur ou maître d'œuvre

Responsable de l'exécution générale des travaux et de la coordination des corps d'état. Sa responsabilité est engagée s'il n'a pas fait respecter les DTU ou assuré une bonne coordination.

L'architecte

Responsable de la conception de l'ouvrage. Il peut être tenu pour responsable si les infiltrations résultent d'un défaut de conception (absence de pente sur terrasse, relevés d'étanchéité insuffisants, défaut de dimensionnement des évacuations EP).

L'étancheur

Responsable de la mise en œuvre du système d'étanchéité (toiture-terrasse, façades). Sa responsabilité est engagée en cas de défaut de pose, de choix de matériaux inadaptés, ou de non-respect des DTU 43.

Le couvreur

Responsable de l'étanchéité de la couverture (tuiles, ardoises, zinc). Il répond des défauts de pose, des défauts d'évacuation des eaux pluviales, ou des défauts de raccordement.

Le menuisier

Responsable de la pose des menuiseries extérieures. Il engage sa responsabilité si les infiltrations proviennent d'un défaut de pose des fenêtres, portes-fenêtres, ou baies vitrées (DTU 36.5).

Le maçon

Responsable de l'étanchéité des murs et des façades. Il répond des défauts d'exécution des joints, des fissures dues à des malfaçons, ou du défaut d'étanchéité des appuis de fenêtre.

Le plombier

Responsable des canalisations d'alimentation et d'évacuation. Sa responsabilité est engagée en cas de fuite sur les réseaux, de défaut d'étanchéité des raccordements, ou d'évacuations EP mal conçues.

L'assurance dommages-ouvrage

Si vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage (obligatoire pour le maître d'ouvrage en VEFA), elle permet d'obtenir le préfinancement rapide des travaux de réparation des infiltrations relevant de la garantie décennale, sans attendre la détermination judiciaire des responsabilités.

Délai d'intervention de l'assurance DO : 90 jours maximum après réception du rapport d'expertise (article L. 242-1 du Code des assurances).

3. La Solution

Étape 1 : Réagir immédiatement et limiter les dégâts

Dès la constatation des premières infiltrations, agissez rapidement pour limiter les dégâts :

Mesures d'urgence :

• Protéger vos biens : éloignez meubles, objets de valeur, appareils électriques des zones touchées
• Recueillir l'eau : placez des récipients pour éviter l'extension des dégâts
• Aérer : ouvrez les fenêtres pour limiter la condensation et les moisissures
• Couper l'électricité : dans les zones touchées si risque de contact eau/électricité
• Ne pas entreprendre de travaux : n'effectuez aucune réparation avant l'expertise (risque de destruction de preuves)

Étape 2 : Documenter minutieusement les infiltrations

Constituez un dossier de preuves irréfutable :

• Photographie et vidéos : documentez les infiltrations sous tous les angles, avec date et heure visibles (smartphone)
• Photos comparatives : prenez des photos avant/après chaque épisode pluvieux
• Constat d'huissier : faites constater officiellement les infiltrations par huissier (coût : 400-800 €, preuve irréfutable)
• Relevé météo : conservez les bulletins météo prouvant les périodes pluvieuses correspondant aux infiltrations
• Journal des événements : tenez un carnet détaillant dates, heures, localisation et ampleur de chaque infiltration
• Témoignages : recueillez des attestations de voisins, visiteurs ayant constaté les infiltrations

Étape 3 : Notifier immédiatement le sinistre

A. Déclaration au constructeur/promoteur

Envoyez immédiatement une lettre recommandée avec AR au constructeur :

• Description précise des infiltrations (localisation, ampleur, fréquence)
• Date de première apparition
• Lien avec les intempéries
• Photos en annexe
• Demande d'intervention urgente pour identifier l'origine et stopper les infiltrations
• Demande d'expertise contradictoire
• Mise en garde sur l'aggravation des dégâts
• Réserve de tous vos droits et recours

B. Déclaration à l'assurance dommages-ouvrage

Si vous avez souscrit une assurance DO (vérifiez dans votre acte de vente VEFA), déclarez simultanément le sinistre :

• Formulaire de déclaration de sinistre rempli et signé
• Copies du contrat VEFA et du procès-verbal de réception
• Description détaillée des infiltrations
• Photos et constats
• Copie du courrier envoyé au constructeur

L'assurance DO diligente alors une expertise dans un délai de 15 à 30 jours.

C. Déclaration à votre assurance multirisques habitation

Déclarez également le sinistre à votre assurance MRH pour les dommages mobiliers (meubles, revêtements) et obtenir éventuellement une prise en charge des réparations provisoires.

Étape 4 : L'expertise technique

L'expertise est l'étape clé qui déterminera l'origine des infiltrations, les responsabilités et les travaux nécessaires.

Expertise amiable (assurance DO ou accord des parties)

Déroulement :

• Visite des lieux par l'expert désigné
• Présence du propriétaire, du constructeur, des assureurs
• Investigations : examen visuel, sondages, tests d'étanchéité, caméra thermique
• Identification de l'origine des infiltrations
• Détermination des responsabilités (quel corps d'état)
• Préconisations de réparation avec chiffrage
• Rédaction d'un rapport d'expertise (délai : 1 à 2 mois)

Votre rôle durant l'expertise :

• Être présent et ne jamais manquer une réunion d'expertise
• Se faire assister d'un expert-conseil privé ou d'un avocat
• Montrer toutes les zones touchées, même celles en apparence mineures
• Fournir tous les documents : contrat, plans, factures, photos, journal des événements
• Demander les investigations nécessaires : tests d'étanchéité, carottages si besoin
• Formuler des observations écrites : transmettez vos remarques par courrier après chaque réunion
• Contester les conclusions erronées : ne laissez pas passer des erreurs d'appréciation

Expertise judiciaire (en cas de désaccord)

Si le constructeur conteste sa responsabilité ou si l'expertise amiable est insatisfaisante, demandez une expertise judiciaire :

• Assignation en référé-expertise devant le tribunal judiciaire
• Ordonnance désignant un expert judiciaire
• Opérations d'expertise contradictoires avec toutes les parties
• Rapport d'expertise judiciaire (délai : 6 à 18 mois)

Étape 5 : Obtenir la réparation des infiltrations

Si vous avez une assurance dommages-ouvrage :

Après réception du rapport d'expertise, l'assurance DO doit vous proposer une indemnisation dans les 90 jours maximum :

• Montant proposé : coût des travaux de réparation selon le rapport d'expertise
• Modalités : versement direct ou prise en charge des travaux par une entreprise mandatée
• Délais de réalisation : les travaux doivent être engagés rapidement

L'assurance DO se retourne ensuite contre les responsables (constructeur, assurance décennale) pour récupérer les sommes versées.

Sans assurance dommages-ouvrage :

Vous devez vous retourner directement contre les responsables :

• Mise en demeure : sommation de réparer sous 30 jours par LRAR
• Négociation amiable : le constructeur peut accepter de faire réaliser les travaux
• Assignation au fond : si refus, assignez devant le tribunal judiciaire pour obtenir condamnation

Étape 6 : Travaux de réparation

Les travaux de réparation doivent être réalisés selon les préconisations de l'expert :

Réparations types selon l'origine :

Infiltrations par toiture-terrasse :

• Dépose de l'ancien revêtement d'étanchéité
• Mise en œuvre d'une nouvelle membrane d'étanchéité conforme au DTU 43.1
• Rehausse des relevés d'étanchéité (minimum 15 cm au-dessus du niveau fini)
• Réfection des évacuations d'eaux pluviales
• Remise en état des revêtements intérieurs endommagés

Infiltrations par façade :

• Traitement des fissures par injection ou calfeutrement
• Réfection des joints de façade
• Mise en place de bavettes et goutte d'eau sous appuis de fenêtre
• Application d'un hydrofuge de façade si nécessaire
• Réfection des enduits et peintures

Infiltrations par menuiseries :

• Dépose et repose des menuiseries défectueuses
• Mise en œuvre correcte des joints périphériques (DTU 36.5)
• Vérification de l'étanchéité à l'air et à l'eau
• Réfection des appuis et tableaux

Étape 7 : Obtenir l'indemnisation des préjudices annexes

Au-delà des travaux de réparation, vous pouvez réclamer des dommages-intérêts pour vos préjudices :

• Préjudice matériel : meubles abîmés, revêtements endommagés, objets détruits
• Frais de relogement temporaire : si le logement est inhabitable durant les travaux
• Perte de loyers : si bien locatif impossible à louer
• Préjudice de jouissance : impossibilité d'utiliser certaines pièces
• Préjudice moral : stress, désagrément, impact sur la santé (moisissures)
• Dépréciation du bien : moins-value en cas de vente
• Frais d'expertise privée et d'avocat

Ces préjudices doivent être prouvés et chiffrés (factures, devis, attestations médicales, estimation immobilière).

Étape 8 : Vérification post-travaux

Après réalisation des travaux de réparation :

• Inspection minutieuse : vérifiez la conformité des travaux aux préconisations
• Tests d'étanchéité : demandez des tests de vérification (test à l'eau sous pression)
• Période d'observation : surveillez les zones réparées durant une saison de pluies complète
• Garantie sur travaux : exigez une garantie de 10 ans sur les travaux d'étanchéité réalisés
• Réserves : formulez par écrit toute réserve sur la qualité des réparations

Ne levez les réserves qu'après avoir constaté l'efficacité totale des réparations lors d'épisodes pluvieux significatifs.