Comment se deroule une mediation immobiliere ?

1. Introduction au Probleme

Les litiges immobiliers constituent une source majeure de contentieux en France. Qu'il s'agisse de conflits de voisinage, de desaccords entre bailleur et locataire, de differends en matiere de copropriete ou de contestations relatives a des travaux de construction, ces litiges se caracterisent par leur complexite technique, leur duree et leur cout lorsqu'ils sont portes devant les juridictions. Face a l'engorgement des tribunaux et a la longueur des procedures judiciaires, la mediation s'impose progressivement comme une alternative credible et efficace pour resoudre ces conflits de maniere apaisee et rapide.

La mediation immobiliere presente des atouts considerables par rapport a la voie contentieuse classique. Elle permet aux parties de conserver la maitrise de la solution de leur differend, de preserver des relations parfois appelees a se poursuivre (entre voisins, entre coproprietaires, entre bailleur et locataire), et d'aboutir a des accords creatifs qui depassent le cadre strict des demandes que le juge aurait pu accueillir. La confidentialite inherente au processus de mediation constitue egalement un avantage determinant pour les parties soucieuses de discretion.

Le legislateur francais a progressivement encourage le recours aux modes alternatifs de reglement des differends (MARD), dont la mediation constitue le fer de lance. L'ordonnance n° 2011-1540 du 16 novembre 2011, transposant la directive europeenne 2008/52/CE, a pose les fondements du cadre juridique actuel de la mediation. Les reformes successives de la procedure civile ont renforce l'incitation au recours a la mediation, notamment par l'obligation de mentionner dans l'assignation les diligences entreprises en vue de parvenir a une resolution amiable du litige.

2. Cadre Juridique

Definition et principes fondamentaux de la mediation

La mediation est definie par l'article 1530 du Code de procedure civile comme « tout processus structure, quelle qu'en soit la denomination, par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir a un accord en vue de la resolution amiable de leurs differends, avec l'aide d'un tiers, le mediateur, choisi par elles ou designe, avec leur accord, par le juge saisi du litige ».

La mediation repose sur plusieurs principes fondamentaux qui en garantissent l'efficacite et la legitimite :

• Le volontariat : la mediation ne peut etre imposee aux parties. Meme lorsqu'elle est ordonnee par le juge, les parties conservent la liberte de ne pas y participer ou d'y mettre fin a tout moment.
• La confidentialite : les echanges intervenus au cours de la mediation, les constatations du mediateur et les declarations des parties ne peuvent etre divulgues ni invoques dans une instance judiciaire ulterieure sans l'accord des parties (article 1531 CPC).
• L'impartialite et l'independance du mediateur : le mediateur doit exercer sa mission avec impartialite, competence et diligence, sans prendre parti pour l'une ou l'autre des parties.
• La liberte de l'accord : les parties restent maitresses de la solution de leur differend et ne sont pas liees par les propositions eventuelles du mediateur.

Les deux formes de mediation

Le droit francais distingue deux formes de mediation, regies par des dispositions distinctes du Code de procedure civile :

La mediation conventionnelle

La mediation conventionnelle est celle a laquelle les parties ont recours en dehors de toute instance judiciaire, de leur propre initiative ou en execution d'une clause de mediation prealable inseree dans leur contrat. Elle est regie par les articles 1530 a 1535 du Code de procedure civile. Les parties choisissent librement leur mediateur et organisent le processus de mediation selon leurs besoins.

La mediation judiciaire

La mediation judiciaire est celle ordonnee par le juge saisi d'un litige, avec l'accord des parties. Elle est regie par les articles 131-1 a 131-15 du Code de procedure civile. Le juge peut, a tout moment de la procedure, enjoindre aux parties de rencontrer un mediateur qui les informera sur l'objet et le deroulement d'une mediation. Il peut egalement, avec l'accord des parties, designer un mediateur pour proceder a une mediation.

Le statut du mediateur

Le mediateur peut etre une personne physique ou une personne morale (association, centre de mediation). L'article 1533 du Code de procedure civile definit les qualites requises du mediateur : il doit posseder « par l'exercice present ou passe d'une activite, la qualification requise eu egard a la nature du differend » et justifier « selon le cas, d'une formation ou d'une experience adaptee a la pratique de la mediation ».

En matiere de mediation judiciaire, l'article 131-5 du Code de procedure civile prevoit que le mediateur doit satisfaire a des conditions supplementaires, notamment ne pas avoir fait l'objet d'une condamnation penale incompatible avec l'exercice de ses fonctions. Les mediateurs peuvent etre inscrits sur les listes etablies par les cours d'appel, ce qui constitue un gage de serieux et de competence.

La loi n° 95-125 du 8 fevrier 1995 relative a l'organisation des juridictions et a la procedure civile, penale et administrative a pose les premiers jalons de l'encadrement de la mediation judiciaire en France, avant que l'ordonnance de 2011 ne vienne completer ce dispositif.

L'effet suspensif sur la prescription

L'article 2238 du Code civil, dans sa redaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, prevoit que la prescription est suspendue a compter du jour ou, apres la survenance d'un litige, les parties conviennent de recourir a la mediation ou, a defaut d'accord ecrit, a compter du jour de la premiere reunion de mediation. Cette suspension protege les droits des parties pendant toute la duree du processus de mediation.

L'homologation de l'accord de mediation

L'accord issu de la mediation peut etre soumis a l'homologation du juge, conformement a l'article 1565 du Code de procedure civile. Cette homologation confere a l'accord force executoire, permettant ainsi son execution forcee en cas de non-respect par l'une des parties. Le juge ne peut refuser l'homologation que si l'accord est contraire a l'ordre public ou aux droits dont les parties n'ont pas la libre disposition.

3. La Solution

Etape 1 : L'initiation de la mediation

La mediation peut etre initiee de plusieurs manieres selon qu'elle est conventionnelle ou judiciaire :

En cas de mediation conventionnelle

L'une des parties propose a l'autre de recourir a la mediation, soit spontanement, soit en execution d'une clause contractuelle prevoyant le recours prealable a la mediation avant toute saisine du juge. Cette proposition peut etre faite directement ou par l'intermediaire d'un avocat. L'autre partie dispose d'un delai raisonnable pour accepter ou refuser la proposition. En cas d'acceptation, les parties conviennent ensemble du choix du mediateur et des modalites de la mediation.

En cas de mediation judiciaire

Le juge saisi du litige peut proposer aux parties de recourir a une mediation. Si les parties acceptent, le juge designe un mediateur inscrit sur la liste des mediateurs agrees par la cour d'appel ou un mediateur presente par les parties. Le juge fixe la duree initiale de la mission de mediation, qui ne peut exceder trois mois, renouvelable une fois pour une meme duree a la demande du mediateur.

Etape 2 : Le choix du mediateur

Le choix du mediateur constitue une etape determinante pour le succes de la mediation. En matiere immobiliere, il est fortement recommande de choisir un mediateur presentant les qualites suivantes :

• Une connaissance approfondie du droit immobilier et des usages de la profession
• Une experience significative en mediation, attestee par une formation certifiante ou une inscription sur la liste des mediateurs agrees par une cour d'appel
• Une capacite d'ecoute et de reformulation permettant de faciliter le dialogue entre les parties
• Une totale independance vis-a-vis des parties et de leur conseil

Les parties peuvent s'adresser aux centres de mediation (CMAP, IEAM, FFCM, etc.) qui proposent des listes de mediateurs specialises et peuvent assurer l'organisation logistique de la mediation. Les barreaux disposent egalement de centres de mediation pouvant orienter les parties vers des mediateurs competents.

Etape 3 : La reunion d'information prealable

Une fois le mediateur choisi, une premiere reunion est generalement organisee pour permettre au mediateur de presenter le processus de mediation aux parties, d'exposer les regles de confidentialite et de neutralite, et de recueillir leur accord sur les modalites pratiques de la mediation (calendrier, lieu des reunions, honoraires du mediateur).

Cette reunion d'information prealable est egalement l'occasion pour le mediateur de verifier qu'il ne se trouve dans aucune situation de conflit d'interets et que la mediation est appropriee au litige. A l'issue de cette reunion, les parties signent generalement une convention de mediation formalisant leur engagement dans le processus.

Etape 4 : Les seances de mediation

La mediation se deroule ensuite en plusieurs seances au cours desquelles le mediateur met en oeuvre differentes techniques pour faciliter la communication entre les parties et les aider a identifier une solution mutuellement acceptable.

Les seances plenieres

Les seances plenieres reunissent l'ensemble des parties et le mediateur. Chaque partie expose sa vision du differend, ses attentes et ses contraintes. Le mediateur facilite les echanges, reformule les positions, identifie les points de convergence et de divergence, et aide les parties a explorer des pistes de solution.

Les apartees

Le mediateur peut egalement organiser des entretiens individuels avec chacune des parties (apartees ou caucus). Ces entretiens confidentiels permettent aux parties de s'exprimer plus librement, de reveler des informations qu'elles ne souhaitent pas partager avec l'autre partie, et au mediateur de tester des hypotheses de solution. Le mediateur ne peut divulguer a l'autre partie les informations recueillies en aparte qu'avec l'accord expres de la partie concernee.

Le nombre de seances varie selon la complexite du litige et la volonte des parties de parvenir a un accord. En moyenne, une mediation immobiliere se deroule sur 2 a 5 seances de 2 a 3 heures chacune, reparties sur une periode de 2 a 3 mois.

Etape 5 : La negociation et la recherche d'accord

Au fil des seances, le mediateur aide les parties a identifier leurs interets reels, au-dela de leurs positions affichees, et a explorer des solutions creatives susceptibles de satisfaire les interets de chacun. Cette phase de negociation raisonnee constitue le coeur du processus de mediation.

Le mediateur peut formuler des propositions, suggerer des pistes de reflexion, mais ne peut en aucun cas imposer une solution aux parties. Celles-ci restent entierement libres d'accepter ou de refuser les propositions formulees et de mettre fin a la mediation a tout moment si elles estiment qu'un accord n'est pas possible.

Etape 6 : La formalisation de l'accord

Lorsque les parties parviennent a un accord, celui-ci est formalise dans un protocole d'accord ou transaction. Ce document, redige avec le concours du mediateur et des avocats des parties, detaille les engagements de chacune des parties, les delais d'execution, les eventuelles penalites en cas de non-respect et les modalites de reglement des differends relatifs a l'execution de l'accord.

Le protocole d'accord peut prendre la forme d'une transaction au sens des articles 2044 et suivants du Code civil, ce qui lui confere l'autorite de la chose jugee entre les parties et interdit toute remise en cause ulterieure des points regles par l'accord.

Etape 7 : L'homologation judiciaire

Pour conferer a l'accord force executoire, les parties peuvent solliciter son homologation par le juge. Cette demarche est particulierement recommandee lorsque l'accord comporte des engagements financiers significatifs ou des obligations de faire dont l'execution peut necesiter le recours a la contrainte.

La requete en homologation est presentee au president du tribunal judiciaire. Le juge verifie que l'accord n'est pas contraire a l'ordre public et aux droits dont les parties n'ont pas la libre disposition, puis rend une ordonnance d'homologation. L'accord homologue peut ensuite faire l'objet d'une execution forcee par huissier de justice en cas de non-respect par l'une des parties.

Le cout de la mediation

Le cout de la mediation comprend principalement les honoraires du mediateur, generalement fixes sur une base horaire (entre 150 et 400 euros de l'heure selon l'experience du mediateur et la complexite du dossier) ou forfaitaire. Les frais sont en principe partages par moitie entre les parties, sauf convention contraire.

A titre indicatif, le cout total d'une mediation immobiliere se situe generalement entre 2 000 et 6 000 euros, a comparer avec le cout d'une procedure judiciaire qui peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros en incluant les honoraires d'avocat, les frais d'expertise et les depens.