1. Les Faits
Des acquéreurs ont fait l'acquisition d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'un agent immobilier. Le vendeur avait déclaré que le bien avait fait l'objet de tous les contrôles nécessaires et que son état était satisfaisant.
Après la vente, les acquéreurs ont découvert l'existence de vices cachés affectant gravement le bien :
- Des désordres structurels non apparents lors des visites
- Des défauts qui n'avaient pas été révélés par le vendeur
- Une absence de vérification des contrôles prétendument effectués
Le contrat de vente contenait une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, clause classique dans les ventes immobilières entre particuliers.
Les acquéreurs ont assigné :
- Le vendeur en garantie des vices cachés
- L'agent immobilier en responsabilité pour manquement à son obligation de vérification
La position de la cour d'appel
La cour d'appel a débouté les acquéreurs de leurs demandes, considérant que :
- L'agent immobilier n'avait fait que relayer les informations communiquées par le vendeur
- La clause d'exclusion de garantie protégeait le vendeur
Les acquéreurs ont formé un pourvoi en cassation.
2. Question Juridique
La Cour de cassation devait répondre à deux questions essentielles :
1. L'agent immobilier peut-il se contenter de relayer les déclarations du vendeur sans vérification, ou a-t-il une obligation propre de contrôle des informations transmises ?
2. Le vendeur peut-il invoquer la clause d'exclusion de garantie des vices cachés alors qu'il avait connaissance du vice au moment de la vente ?
Rappel sur la garantie des vices cachés
Le Code civil organise la protection de l'acquéreur contre les vices cachés :
Article 1641 du Code civil
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »
Article 1643 du Code civil
« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. »
La clause d'exclusion de garantie n'est donc valable que si le vendeur était de bonne foi, c'est-à-dire s'il ignorait l'existence du vice.
3. Solution de la Cour de Cassation
Par un arrêt publié au Bulletin, la troisième chambre civile casse l'arrêt d'appel et énonce deux principes importants.
Sur l'obligation de vérification de l'agent immobilier
« L'agent immobilier, professionnel de l'immobilier, ne peut se contenter de relayer les déclarations du vendeur. Il a une obligation de vérification des informations qu'il transmet à l'acquéreur potentiel. »
— Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n°23-18.899La Cour précise que l'agent immobilier doit :
- Vérifier la réalité des contrôles annoncés par le vendeur
- S'assurer de l'exactitude des informations communiquées
- Alerter l'acquéreur en cas de doute ou d'impossibilité de vérification
Sur l'inopposabilité de la clause d'exclusion
« Le vendeur qui connaissait le vice affectant le bien vendu ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés. Sa mauvaise foi prive d'effet cette stipulation contractuelle. »
— Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n°23-18.899La Cour rappelle ainsi que la clause d'exclusion de garantie :
- N'est valable qu'en cas de bonne foi du vendeur
- Ne peut être invoquée si le vendeur connaissait le vice
- Est inopposable à l'acquéreur en cas de mauvaise foi du vendeur
4. Analyse et Portée
Une responsabilité renforcée de l'agent immobilier
Cet arrêt renforce considérablement les obligations pesant sur l'agent immobilier. Il ne peut plus se retrancher derrière les déclarations du vendeur pour échapper à sa responsabilité.
L'agent immobilier doit désormais :
- Exercer un contrôle actif des informations transmises
- Vérifier la réalité des diagnostics et contrôles évoqués
- Ne pas se limiter à un rôle de simple intermédiaire passif
La mauvaise foi du vendeur
L'arrêt rappelle un principe fondamental : la clause d'exclusion de garantie ne protège que le vendeur de bonne foi.
À retenir
Le vendeur qui connaît l'existence d'un vice et le dissimule à l'acquéreur ne peut pas invoquer la clause d'exclusion de garantie. Cette clause devient alors sans effet et l'acquéreur conserve tous ses droits à garantie.
Articulation des responsabilités
L'arrêt permet de distinguer :
- La responsabilité du vendeur : fondée sur la garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du Code civil), elle est engagée dès lors que le vice existait au moment de la vente
- La responsabilité de l'agent immobilier : fondée sur son obligation professionnelle de vérification, elle est engagée en cas de manquement à cette obligation
Ces deux responsabilités peuvent être cumulatives, permettant à l'acquéreur d'obtenir réparation tant du vendeur que de l'agent immobilier.
5. Implications Pratiques
Conséquences pour les agents immobiliers
- Obligation de vérification renforcée : l'agent doit contrôler les informations fournies par le vendeur
- Documentation des vérifications : conserver la trace des contrôles effectués
- Devoir d'alerte : informer l'acquéreur en cas de doute sur les déclarations du vendeur
- Responsabilité professionnelle : risque de mise en cause en cas de manquement
Pour les vendeurs
- Déclaration complète : révéler tous les vices connus, même avec une clause d'exclusion
- Bonne foi impérative : la dissimulation prive d'effet la clause protectrice
- Conservation des justificatifs : garder trace des travaux et contrôles effectués
Pour les acquéreurs
- Double recours possible : contre le vendeur et contre l'agent immobilier
- Vérification des diagnostics : s'assurer de leur réalité et de leur actualité
- Questions écrites : formaliser les demandes d'information
- Expertise préalable : en cas de doute, faire réaliser une expertise avant l'achat
La preuve de la mauvaise foi
L'acquéreur qui souhaite écarter la clause d'exclusion doit prouver que le vendeur connaissait le vice. Cette preuve peut résulter de :
- Documents écrits : correspondances, devis de travaux, rapports d'expertise antérieurs
- Témoignages : déclarations de voisins, anciens locataires, artisans
- Nature du vice : certains vices sont si apparents pour l'occupant qu'il ne pouvait les ignorer
- Travaux réalisés : des travaux de dissimulation révèlent la connaissance du vice
Points Clés à Retenir
- Obligation de vérification : l'agent immobilier ne peut se contenter de relayer les déclarations du vendeur
- Contrôle actif : il doit vérifier la réalité des contrôles et diagnostics annoncés
- Clause inopposable : le vendeur de mauvaise foi ne peut invoquer la clause d'exclusion de garantie
- Connaissance du vice : la dissimulation volontaire caractérise la mauvaise foi
- Double responsabilité : l'acquéreur peut agir contre le vendeur et l'agent immobilier
- Protection renforcée : cette décision renforce la protection des acquéreurs immobiliers
- Vigilance professionnelle : les agents immobiliers doivent adapter leurs pratiques