L'indemnisation du propriétaire de locaux commerciaux exproprié

Le cadre juridique de l'expropriation

L'expropriation pour cause d'utilité publique est l'une des atteintes les plus graves au droit de propriété. Si le législateur l'autorise, c'est à la condition stricte qu'elle soit compensée par une juste et préalable indemnité. Cette exigence trouve son fondement dans les textes les plus fondamentaux de notre ordre juridique.

Ce principe à valeur constitutionnelle est renforcé par l'article 1er du Protocole n° 1 de la Convention européenne des droits de l'homme, qui protège le droit au respect des biens et subordonne toute privation de propriété aux conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Le Code de l'expropriation

Le régime de l'expropriation est organisé par le Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, dont les articles L. 311-1 et suivants fixent les règles relatives à la fixation des indemnités. La procédure se décompose en deux phases distinctes :

• La phase administrative : déclaration d'utilité publique (DUP), enquête parcellaire et arrêté de cessibilité, qui déterminent le périmètre de l'expropriation
• La phase judiciaire : ordonnance d'expropriation rendue par le juge de l'expropriation, qui transfère la propriété, puis fixation des indemnités

La spécificité des locaux commerciaux

L'expropriation de locaux commerciaux présente des particularités notables selon la situation du propriétaire. Trois configurations doivent être distinguées :

• Le propriétaire occupant qui exploite lui-même son activité dans les locaux : il cumule la perte du bien et la perte d'exploitation
• Le propriétaire bailleur qui a consenti un bail commercial : il perd la valeur de son bien mais perçoit des loyers jusqu'à l'expropriation effective, tandis que le locataire dispose de droits propres à indemnisation
• Le cas du démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) : l'indemnité doit être répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, ce qui complexifie l'évaluation

Dans chacune de ces hypothèses, la détermination de l'indemnité obéit à des règles spécifiques qu'il convient de maîtriser pour défendre efficacement les intérêts du propriétaire exproprié.

La détermination de l'indemnité

Le principe cardinal en matière d'expropriation est celui de la réparation intégrale du préjudice. L'indemnité doit couvrir l'intégralité du dommage direct, matériel et certain causé par l'expropriation, sans enrichissement ni appauvrissement du propriétaire.

L'indemnité principale : la valeur vénale du bien

L'indemnité principale correspond à la valeur vénale du bien exproprié, c'est-à-dire le prix auquel il aurait pu être vendu dans des conditions normales de marché. Cette valeur est appréciée à la date de référence, notion centrale de la procédure d'expropriation.

La date de référence est généralement fixée un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la DUP, ou à la date de publication de l'acte portant DUP lorsque celle-ci emporte mise en compatibilité du document d'urbanisme. Sa détermination est stratégique car elle conditionne les règles d'urbanisme applicables et, par conséquent, la constructibilité du terrain et la valeur du bien.

Les méthodes d'évaluation

Plusieurs méthodes peuvent être utilisées, seules ou combinées, pour déterminer la valeur vénale des locaux commerciaux :

• La méthode par comparaison : elle consiste à rapprocher le bien exproprié de biens similaires ayant fait l'objet de transactions récentes dans le même secteur géographique. C'est la méthode privilégiée par les juridictions de l'expropriation
• La méthode par capitalisation du revenu : elle consiste à diviser le revenu locatif annuel par un taux de capitalisation représentatif du marché. Elle est particulièrement adaptée aux locaux commerciaux loués
• La méthode de la reconstruction à neuf : elle évalue le coût de reconstruction d'un bâtiment équivalent, déduction faite de la vétusté. Elle est subsidiaire et utilisée principalement lorsque les deux premières méthodes se révèlent inadaptées

En pratique, France Domaine (aujourd'hui la Direction de l'immobilier de l'État) formule une évaluation qui sert de base à l'offre de l'expropriant. Cette évaluation est fréquemment inférieure à la valeur réelle du bien, ce qui justifie de la contester avec l'appui d'un expert immobilier indépendant.

Les indemnités accessoires

Au-delà de l'indemnité principale, le propriétaire exproprié peut prétendre à plusieurs indemnités accessoires destinées à compenser les préjudices annexes causés par l'expropriation.

L'indemnité de remploi

L'indemnité de remploi couvre les frais que le propriétaire devra engager pour acquérir un bien de remplacement (droits de mutation, frais de notaire, honoraires d'agence). Elle est calculée selon un barème par tranches appliqué sur l'indemnité principale :

• 20 % sur la tranche de l'indemnité jusqu'à 5 000 euros
• 15 % sur la tranche comprise entre 5 000 et 15 000 euros
• 10 % sur la tranche excédant 15 000 euros

Les autres indemnités accessoires

• Frais de déménagement : remboursement sur devis ou factures des frais de transfert du mobilier et des équipements
• Trouble commercial : indemnisation de la perte de chiffre d'affaires et de la désorganisation de l'activité pendant la période de transfert, pour le propriétaire exploitant
• Dépréciation du surplus : lorsque l'expropriation ne porte que sur une partie du bien, la moins-value subie par la partie conservée doit être indemnisée
• Frais divers : résiliation anticipée de contrats, remise en état du nouveau local, frais de réinstallation

La procédure devant le juge de l'expropriation

Lorsque le propriétaire et l'expropriant ne parviennent pas à un accord sur le montant de l'indemnité, c'est le juge de l'expropriation qui tranche. La procédure se déroule en plusieurs étapes, de la phase amiable au jugement.

La phase amiable : l'offre de l'expropriant

L'expropriant est tenu de notifier au propriétaire une offre d'indemnisation, conformément à l'article R. 311-6 du Code de l'expropriation. Cette offre est établie sur la base de l'avis de France Domaine et doit détailler le montant proposé pour chaque poste d'indemnisation (indemnité principale, remploi, accessoires).

Le propriétaire dispose d'un délai d'un mois pour accepter ou refuser l'offre. En l'absence de réponse dans ce délai, l'offre est réputée refusée. Il est vivement recommandé de répondre expressément et de motiver le refus en indiquant le montant estimé juste, afin de préparer la phase judiciaire.

La saisine du juge de l'expropriation

À défaut d'accord amiable, l'une ou l'autre des parties peut saisir le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire territorialement compétent, conformément aux articles R. 311-9 et suivants du Code de l'expropriation.

La procédure devant le juge de l'expropriation se caractérise par plusieurs étapes :

• L'échange de mémoires : chaque partie expose ses prétentions et les justifie par des éléments de comparaison, des évaluations d'expert et des pièces comptables
• L'expertise judiciaire : le juge peut désigner un expert judiciaire chargé d'évaluer le bien et de donner un avis technique sur sa valeur vénale et les préjudices accessoires
• Le transport sur les lieux : le juge se déplace sur le bien exproprié pour en apprécier les caractéristiques, l'état, l'environnement et la consistance

Le juge fixe ensuite les indemnités par jugement motivé. Il n'est pas lié par les évaluations de France Domaine ni par les conclusions de l'expert, mais il doit justifier sa décision au regard des éléments de comparaison versés aux débats.

Les voies de recours

Au-delà de l'appel, un pourvoi en cassation reste possible devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation, mais uniquement pour des motifs de droit (violation de la loi, défaut de motivation, dénaturation des pièces). Le délai de pourvoi est de deux mois à compter de la notification de l'arrêt d'appel.

Il convient de noter que le délai d'appel de quinze jours est particulièrement bref et impose une grande vigilance dès la notification du jugement. Tout retard dans la décision de faire appel peut conduire à l'extinction définitive des voies de recours.

Stratégies et points de vigilance

Pour le propriétaire de locaux commerciaux confronté à une expropriation, plusieurs précautions doivent être prises le plus en amont possible afin d'optimiser l'indemnisation.

Anticiper la date de référence

La date de référence conditionne les règles d'urbanisme applicables au bien et, par conséquent, sa valeur. Il est essentiel de vérifier que la date retenue par l'expropriant est correcte et, le cas échéant, de la contester si elle aboutit à sous-évaluer le bien. Par exemple, un changement de zonage au PLU intervenu entre la date de référence et la date effective de l'expropriation peut avoir un impact considérable sur la valeur vénale.

Documenter le préjudice en amont

La constitution du dossier d'indemnisation doit être entreprise le plus tôt possible. Le propriétaire doit rassembler :

• Les bilans comptables et comptes de résultat des trois à cinq derniers exercices (pour le propriétaire exploitant)
• Les baux commerciaux en cours et leurs avenants, attestant du revenu locatif (pour le propriétaire bailleur)
• Des devis de déménagement et de réinstallation dans des locaux équivalents
• Les diagnostics techniques du bien (amiante, plomb, DPE, etc.)
• Les actes notariés et titres de propriété
• Toute pièce attestant d'investissements récents ou de la valeur du bien (travaux d'amélioration, mise aux normes, etc.)

Coordination entre bailleur et preneur

Lorsque le local exproprié est donné à bail commercial, la coordination entre le propriétaire bailleur et le locataire commercial est indispensable. En effet, chacun dispose de droits propres à indemnisation : le bailleur pour la valeur du bien, le locataire pour la perte de son fonds de commerce et l'indemnité d'éviction. L'absence de concertation peut conduire à des demandes contradictoires ou à des doubles indemnisations rejetées par le juge.

Il est recommandé que bailleur et preneur soient conseillés par le même avocat ou, à défaut, que leurs conseils respectifs se coordonnent pour présenter une stratégie cohérente.

Recourir à un expert immobilier dès la phase amiable

Les offres de France Domaine sont souvent sensiblement inférieures à la valeur réelle des locaux commerciaux. Il est vivement recommandé de mandater un expert immobilier indépendant dès la réception de l'offre, voire dès l'annonce du projet d'expropriation. Cet expert pourra :

• Réaliser une évaluation contradictoire du bien selon les méthodes reconnues par la jurisprudence
• Identifier et chiffrer l'ensemble des postes de préjudice accessoires
• Préparer les éléments de comparaison nécessaires au débat judiciaire
• Assister le propriétaire lors du transport sur les lieux et des opérations d'expertise judiciaire

L'intervention précoce de l'expert permet de contester efficacement l'évaluation de l'administration et d'engager la négociation amiable sur des bases solides, ce qui peut aboutir à un accord sans qu'il soit nécessaire de saisir le juge.