Réforme du Droit de la Copropriété 2026 : Ce Qui Change pour les Copropriétaires

Contrairement à ce que laissent entendre certaines publications, il n'existe pas de « grande loi » unique qui aurait refondu le droit de la copropriété au 1er janvier 2026. Les évolutions de 2026 prennent la forme de plusieurs textes ciblés (décrets de fin 2025 et de début 2026, montée en charge des obligations énergétiques, nouveaux outils de financement), auxquels s'ajoute un projet de loi, présenté en juin 2026 et adopté par le Sénat en juillet, qui pourrait, lui, modifier en profondeur les règles de vote.

Cet article fait le point, mesure par mesure, sur ce qui change réellement pour les copropriétaires et les syndics en 2026, et sur la réforme des majorités encore à venir.

1. DPE collectif : les petites copropriétés concernées au 1er janvier 2026

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif évalue la performance énergétique de l'ensemble de l'immeuble. Issu de la loi Climat et Résilience de 2021, il est obligatoire pour les immeubles d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, selon un calendrier échelonné par taille de copropriété :

• Copropriétés de plus de 200 lots : depuis le 1er janvier 2024
• Copropriétés de 50 à 200 lots : depuis le 1er janvier 2025
• Copropriétés d'au plus 50 lots : depuis le 1er janvier 2026

C'est la nouveauté concrète de 2026 : les petites copropriétés, longtemps épargnées, doivent à leur tour faire réaliser ce diagnostic. Le DPE collectif est valable dix ans (sauf renouvellement anticipé) et sert de base, avec le diagnostic technique global (DTG) le cas échéant, à l'élaboration du plan pluriannuel de travaux.

2. Dématérialisation : la notification électronique devient le principe

Le décret n° 2025-1292 du 24 décembre 2025, qui actualise le décret de 1967, franchit une étape importante dans la dématérialisation de la gestion des copropriétés : la notification et la mise en demeure par voie électronique deviennent le mode de transmission de principe.

• Les convocations, procès-verbaux et notifications peuvent être adressés par voie électronique au copropriétaire qui n'a pas exprimé de refus ;
• Le copropriétaire conserve le droit de demander à recevoir ces documents au format papier ;
• La participation à l'assemblée générale par visioconférence ou par vote par correspondance reste possible, comme le permet le droit en vigueur depuis la réforme de 2019-2020.

Attention à une idée reçue : l'assemblée générale « 100 % digitale » n'est pas une nouveauté de 2026 et n'est pas imposée. La visioconférence et le vote à distance sont encadrés depuis plusieurs années ; 2026 renforce surtout la dématérialisation des échanges écrits.

3. Emprunt collectif : financer les gros travaux à l'échelle du syndicat

Pour lever le frein financier des travaux lourds, en particulier la rénovation énergétique, le syndicat des copropriétaires peut souscrire un emprunt collectif couvrant tout ou partie du coût des travaux votés. Issu de la loi du 9 avril 2024 relative à l'habitat dégradé et précisé par décret fin 2025, ce dispositif change la logique de financement.

• L'emprunt est porté par le syndicat des copropriétaires, et non plus par la seule addition d'engagements individuels ;
• Il vise prioritairement les travaux de rénovation énergétique et de remise en état des immeubles ;
• Un mécanisme de garantie publique peut faciliter l'accès au crédit.

Les copropriétaires qui le souhaitent peuvent en principe se retirer de l'emprunt collectif en réglant leur quote-part comptant : il convient de vérifier les modalités exactes au moment du vote.

4. Copropriétés en difficulté : un cadre renforcé début 2026

Le décret n° 2026-10 du 9 janvier 2026 encadre la gestion des copropriétés en difficulté, notamment l'intervention des administrateurs provisoires, dans le prolongement de la loi du 9 avril 2024. L'objectif est de mieux outiller le traitement des immeubles dégradés.

Pour la grande majorité des copropriétés, ces textes se traduisent surtout par une modernisation des procédures (dématérialisation, financement) plutôt que par un bouleversement des règles de fonctionnement de l'assemblée générale. Les obligations de fond (entretien de l'immeuble, tenue d'une AG annuelle, comptes séparés, fonds de travaux) restent celles que connaissent déjà les copropriétaires.

5. La vraie réforme des majorités reste à venir

La simplification des règles de vote, souvent présentée à tort comme déjà en vigueur, n'est pour l'instant qu'un projet. Le projet de loi « Relance Logement », présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, prévoit notamment de faire passer le vote des travaux de rénovation énergétique d'ampleur de la majorité absolue (article 25) à la majorité simple (article 24).

Le texte a été adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, avec des modifications, et doit être examiné par l'Assemblée nationale à l'automne 2026. L'annonce faite par le ministre du Logement le 9 septembre 2026, qui a de nouveau présenté la mesure comme acquise, n'a rien changé à cet état : à ce jour, aucune disposition n'est promulguée.

Tant que ce texte n'est pas définitivement adopté et promulgué, les règles actuelles continuent de s'appliquer :

• les actes d'administration courante relèvent de la majorité simple des voix exprimées (article 24) ;
• les travaux d'amélioration et la plupart des décisions importantes relèvent de la majorité absolue de tous les copropriétaires (article 25) ;
• une « passerelle » existe déjà (article 25-1) : si une décision de l'article 25 recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, un second vote peut intervenir aussitôt à la majorité simple ;
• les décisions les plus lourdes (modification du règlement quant à la jouissance des parties communes, etc.) relèvent de la double majorité (article 26).

Autrement dit, l'architecture des majorités issue de la loi de 1965 et de l'ordonnance de 2019 n'a pas changé en 2026. C'est la suite du parcours parlementaire du projet de loi, à l'Assemblée nationale, qu'il faudra suivre.

Conclusion : distinguer le réel du supposé

Le principal risque, en 2026, est de confondre ce qui est déjà applicable avec ce qui n'est encore qu'annoncé. Trois réflexes utiles :

1. Vérifier l'obligation de DPE collectif si votre immeuble compte au plus 50 lots et a été construit avant 2013 : c'est la principale nouveauté immédiate.
2. Anticiper le financement des travaux énergétiques en étudiant l'emprunt collectif et les aides disponibles, plutôt que de reporter des décisions structurantes.
3. Suivre le projet de loi « Relance Logement » pour la réforme des majorités, sans considérer comme acquis un assouplissement qui n'est pas encore voté.

Chaque copropriété a ses particularités : une analyse au cas par cas reste le meilleur moyen d'identifier les obligations qui vous concernent réellement et les actions à engager.

« En droit de la copropriété, l'enjeu de 2026 est moins une révolution qu'une mise à niveau : énergie, financement, dématérialisation. La vraie réforme des règles de vote, elle, se jouera au Parlement. », Marie Cayette, avocate en droit immobilier