1. Introduction au Problème
L'abandon de chantier constitue l'une des situations les plus redoutées par les maîtres d'ouvrage, qu'ils soient particuliers faisant construire leur maison ou professionnels de l'immobilier. Du jour au lendemain, l'entreprise cesse de venir sur le chantier, laissant les travaux inachevés, souvent dans un état d'avancement intermédiaire rendant le bien inhabitable ou inexploitable.
Cette situation génère de multiples préjudices : retard considérable dans la livraison, surcoûts importants liés à la reprise par une autre entreprise (qui devra reprendre un chantier en cours, souvent dans des conditions difficiles), préjudice de jouissance (impossibilité d'habiter ou d'exploiter le bien), et parfois dégradation des ouvrages laissés sans protection aux intempéries.
Les causes de l'abandon sont diverses : difficultés financières de l'entreprise pouvant conduire à la liquidation judiciaire, conflit sur le paiement ou des travaux supplémentaires, sous-traitance défaillante, ou parfois simple désorganisation d'une entreprise ayant accepté trop de chantiers simultanément.
En 2026, la protection du maître d'ouvrage s'est renforcée grâce à l'assurance dommages-ouvrage obligatoire pour les constructions neuves, qui peut prendre en charge le financement de l'achèvement des travaux en cas de défaillance de l'entreprise. Néanmoins, la procédure à suivre reste technique et nécessite une réaction rapide et méthodique.
2. Cadre Juridique
La qualification juridique de l'abandon
L'abandon de chantier constitue un manquement grave de l'entrepreneur à ses obligations contractuelles. Le contrat de louage d'ouvrage (article 1787 du Code civil) impose à l'entrepreneur de réaliser l'ouvrage convenu dans les délais prévus.
Article 1794 du Code civil
"Le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l'ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l'entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu'il aurait pu gagner dans cette entreprise."
En cas d'abandon par l'entrepreneur (et non de résiliation volontaire par le maître d'ouvrage), c'est le régime de la résiliation aux torts de l'entrepreneur qui s'applique. Le maître d'ouvrage n'a alors pas à indemniser l'entrepreneur pour le manque à gagner et peut au contraire lui réclamer des dommages et intérêts.
Les obligations de l'entrepreneur
L'entrepreneur est tenu de :
- Réaliser l'ouvrage conforme aux spécifications du contrat
- Respecter les délais convenus ou raisonnables
- Informer le maître d'ouvrage de toute difficulté rencontrée
- Protéger l'ouvrage contre les intempéries et les dégradations
L'abandon caractérise un manquement à l'ensemble de ces obligations, justifiant la résiliation aux torts exclusifs de l'entreprise.
L'assurance dommages-ouvrage
Article L242-1 du Code des assurances
"Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance."
L'assurance dommages-ouvrage (DO) couvre :
- Les désordres de nature décennale apparaissant après réception
- Les travaux d'achèvement en cas de défaillance de l'entreprise avant réception (sur option du contrat)
Attention : conditions de la garantie
La couverture des travaux d'achèvement n'est pas automatique. Elle dépend des garanties souscrites dans le contrat DO et suppose généralement que l'entreprise soit en liquidation judiciaire. Vérifiez votre police d'assurance.
La procédure collective de l'entreprise
Si l'entreprise est en redressement ou liquidation judiciaire :
- Le contrat n'est pas automatiquement résilié
- L'administrateur judiciaire a un délai d'un mois pour décider de la poursuite ou de la résiliation
- À défaut de réponse, le contrat est résilié de plein droit
- La créance du maître d'ouvrage (remboursement des acomptes, dommages et intérêts) est une créance chirographaire, rarement recouvrée intégralement
3. La Solution
Étape 1 : Constater l'abandon et mettre en demeure
Caractériser l'abandon :
- Absence prolongée de l'entreprise (généralement plus de 15 jours sans activité)
- Absence de réponse aux relances téléphoniques et écrites
- Retrait du matériel et des équipements
Envoyer une mise en demeure par LRAR :
- Constater l'arrêt des travaux depuis la date X
- Rappeler les obligations contractuelles (délais, avancement prévu)
- Sommer l'entreprise de reprendre le chantier sous 8 à 15 jours
- Avertir des conséquences : résiliation aux torts, dommages et intérêts
Étape 2 : Faire établir un constat d'huissier
Le constat d'huissier est essentiel pour :
- Figer l'état exact du chantier à la date de l'abandon
- Inventorier les travaux réalisés et ceux restant à faire
- Constater les éventuelles malfaçons ou dégradations
- Servir de preuve en justice pour le calcul du préjudice
Demandez à l'huissier de :
- Photographier l'ensemble du chantier sous tous les angles
- Décrire précisément l'état d'avancement de chaque poste
- Noter les matériaux et équipements présents sur site
- Constater l'absence du personnel de l'entreprise
Étape 3 : Résilier le marché aux torts de l'entreprise
Si l'entreprise ne reprend pas dans le délai imparti :
- Notifier par LRAR la résiliation du contrat aux torts exclusifs de l'entreprise
- Viser le manquement (abandon) et la mise en demeure restée sans effet
- Réserver expressément tous droits à indemnisation
En parallèle, déclarer le sinistre à votre assurance dommages-ouvrage si vous en avez une, en joignant le constat d'huissier et la correspondance avec l'entreprise.
Étape 4 : Faire achever les travaux par une autre entreprise
Avant de confier les travaux à une nouvelle entreprise :
- Obtenir plusieurs devis pour l'achèvement (minimum 3)
- Faire réaliser si nécessaire un diagnostic technique de l'existant
- Conserver toute la documentation pour justifier les surcoûts
La nouvelle entreprise devra :
- Reprendre un chantier en cours, souvent plus complexe qu'un chantier neuf
- Éventuellement reprendre ou démolir des ouvrages mal exécutés
- S'engager sur un nouveau délai de livraison
Il est normal que le coût de l'achèvement soit supérieur à ce qui restait à payer à l'entreprise défaillante. Ce surcoût constitue un préjudice indemnisable.
Étape 5 : Agir en justice pour obtenir réparation
Les postes de préjudice indemnisables :
- Surcoût d'achèvement : différence entre le prix prévu et le coût réel de finition par la nouvelle entreprise
- Préjudice de jouissance : impossibilité d'habiter ou d'exploiter le bien pendant le retard
- Frais de relogement ou de location d'un local de substitution
- Surcoût de financement : intérêts intercalaires supplémentaires si prêt immobilier
- Préjudice moral : stress, désagrément
La procédure judiciaire :
- Assignation devant le tribunal judiciaire du lieu du chantier
- Possibilité de demander une expertise judiciaire pour chiffrer les préjudices
- Si l'entreprise est en liquidation : déclaration de créance au passif
Quand faire appel à un avocat ?
- Dès les premiers signes d'abandon : pour sécuriser la procédure de mise en demeure
- Avant la résiliation : vérifier les clauses du contrat et les conditions de rupture
- Pour la déclaration à l'assurance DO : maximiser les chances de prise en charge
- En cas de liquidation de l'entreprise : déclaration de créance et stratégie de recouvrement
- Pour l'action en indemnisation : chiffrage du préjudice et procédure judiciaire
4. Points Clés à Retenir
- Réagir rapidement : dès 15 jours d'absence, envoyer une mise en demeure pour ne pas laisser la situation se dégrader
- Constat d'huissier indispensable : il fixe l'état du chantier et servira de preuve pour le préjudice
- Résiliation aux torts de l'entreprise : permet de réclamer des dommages et intérêts sans avoir à indemniser l'entrepreneur
- Assurance dommages-ouvrage : vérifier si elle couvre l'achèvement en cas de défaillance de l'entreprise
- Surcoût d'achèvement indemnisable : la différence entre le prix prévu et le coût réel constitue un préjudice
- En cas de liquidation : déclarer votre créance au passif dans les 2 mois de la publication du jugement
- Conserver toutes les preuves : contrat, devis, factures, courriers, photos, procès-verbaux
- Ne pas payer le solde : suspendre immédiatement tout paiement dès le constat d'abandon