Comment faire constater des malfaçons après la réception de travaux ?

1. Introduction au Problème

La réception de travaux constitue un moment décisif dans tout projet de construction ou de rénovation. Elle marque juridiquement l'achèvement des travaux et le transfert des responsabilités du constructeur vers le maître d'ouvrage. Toutefois, cette étape ne signifie nullement la fin des obligations contractuelles du constructeur, ni l'extinction des droits du maître d'ouvrage en cas de découverte ultérieure de malfaçons.

Les malfaçons, également désignées sous le terme de « vices » ou « désordres » dans le vocabulaire juridique français, correspondent à des défauts d'exécution, de conception ou de réalisation affectant la construction. Ces imperfections peuvent se manifester sous diverses formes : infiltrations d'eau, fissures dans les murs porteurs, défauts d'isolation thermique ou phonique, dysfonctionnements des installations électriques ou sanitaires, non-conformité aux normes de construction, ou encore mauvaise exécution des finitions. La gravité de ces désordres varie considérablement, allant de simples défauts esthétiques mineurs jusqu'aux vices compromettant la solidité même de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

Cette problématique concerne directement plusieurs catégories d'acteurs du secteur de la construction. En premier lieu, les propriétaires particuliers qui ont fait réaliser des travaux de construction ou de rénovation sur leur bien immobilier se trouvent souvent démunis face à la découverte de malfaçons. Les promoteurs immobiliers et investisseurs professionnels, bien que généralement mieux informés des procédures, demeurent également exposés à ces risques. Les syndics de copropriété, agissant au nom des copropriétaires, doivent également maîtriser ces mécanismes juridiques pour protéger efficacement les intérêts collectifs. Enfin, les entreprises de construction elles-mêmes ont intérêt à connaître précisément l'étendue et la durée de leurs obligations post-réception.

Les enjeux financiers liés aux malfaçons s'avèrent particulièrement importants. Le coût de réparation des désordres peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros, voire davantage selon la nature et l'ampleur des travaux correctifs nécessaires. Au-delà de l'aspect pécuniaire immédiat, les malfaçons peuvent entraîner une dévalorisation significative du bien immobilier, des troubles de jouissance pour les occupants, et dans les cas les plus graves, imposer un relogement temporaire des habitants. Par ailleurs, le législateur a institué des délais stricts pour l'exercice des différentes actions en responsabilité, délais dont l'expiration peut priver définitivement le maître d'ouvrage de tout recours. La méconnaissance de ces échéances légales constitue l'une des principales causes d'échec dans la mise en œuvre de la responsabilité des constructeurs. C'est précisément pour cette raison qu'une parfaite connaissance du cadre juridique applicable et des procédures à suivre s'impose comme une nécessité absolue pour tout maître d'ouvrage confronté à des malfaçons.

2. Cadre Juridique

Les fondements légaux de la responsabilité des constructeurs

Le droit français de la construction repose sur un système particulièrement protecteur pour le maître d'ouvrage, système élaboré progressivement par le législateur et enrichi par une jurisprudence abondante. Les dispositions essentielles figurent aux articles 1792 et suivants du Code civil, complétées par les articles 1792-1 à 1792-6 qui établissent un régime de responsabilité d'ordre public, auquel il est impossible de déroger par convention.

L'article 1792 du Code civil énonce le principe fondamental selon lequel « tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ». Cette disposition institue une présomption de responsabilité particulièrement rigoureuse, dispensant le maître d'ouvrage de prouver une faute du constructeur.

Le champ d'application personnel de ces dispositions s'étend largement. L'article 1792-1 définit de manière extensive la notion de constructeur, incluant « tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ». Sont également concernés les sous-traitants, les bureaux d'études techniques, les contrôleurs techniques, et toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. Cette conception extensive vise à garantir une protection maximale du maître d'ouvrage en multipliant les débiteurs potentiels de l'obligation de réparation.

La garantie de parfait achèvement (Article 1792-6 du Code civil)

La garantie de parfait achèvement, codifiée à l'article 1792-6 du Code civil, constitue la première protection temporelle accordée au maître d'ouvrage. Cette garantie couvre, pendant une durée d'un an à compter de la réception, « la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

Le périmètre de cette garantie se révèle particulièrement large puisqu'elle englobe tous les désordres, quelle que soit leur nature ou leur gravité, qu'ils affectent ou non la solidité de l'ouvrage ou son aptitude à sa destination. Sont ainsi couverts les simples défauts de conformité, les malfaçons apparentes ou celles qui se révèlent dans l'année suivant la réception, les défauts de finition, et même certains désordres esthétiques. La jurisprudence a précisé que cette garantie s'applique de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de démontrer une faute du constructeur.

La mise en œuvre de cette garantie suppose le respect d'une procédure relativement simple. Les désordres apparents lors de la réception doivent être mentionnés dans le procès-verbal sous forme de réserves. Pour les désordres découverts après la réception mais dans le délai d'un an, le maître d'ouvrage doit adresser au constructeur une notification écrite, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant précisément la nature des désordres constatés. Le constructeur est alors tenu d'effectuer les réparations nécessaires dans un délai raisonnable, à ses frais et risques.

La garantie biennale de bon fonctionnement (Article 1792-3 du Code civil)

L'article 1792-3 du Code civil institue une garantie de durée de deux ans, couramment appelée garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement. Cette garantie couvre « le bon fonctionnement des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement en ce qui concerne les éléments d'équipement dissociables », c'est-à-dire les éléments qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détérioration ni enlèvement de matière.

La jurisprudence a progressivement délimité les contours de la notion d'élément d'équipement dissociable. Entrent dans cette catégorie les radiateurs, les volets, les portes intérieures, les appareils sanitaires, les canalisations apparentes, les installations électriques dissociables, les équipements de chauffage ou de climatisation dont le remplacement n'exige pas de travaux de maçonnerie importants. En revanche, sont exclus du champ de cette garantie les éléments incorporés à l'ouvrage de manière indissociable, tels que les revêtements de sol collés, les huisseries scellées, ou les éléments de structure.

Le point de départ du délai biennal correspond à la date de réception des travaux, qu'elle soit expresse (constatée par procès-verbal) ou tacite (résultant de la prise de possession de l'ouvrage sans réserves). L'action en responsabilité doit être exercée dans ce délai de deux ans, étant précisé que la simple notification du désordre ne suffit pas à interrompre la prescription : il est nécessaire d'introduire une action judiciaire ou, à tout le moins, de faire intervenir un huissier pour constater le désordre avant l'expiration du délai.

La garantie décennale (Articles 1792 et 1792-2 du Code civil)

La garantie décennale constitue le pilier du système français de protection du maître d'ouvrage. L'article 1792 du Code civil établit une responsabilité de plein droit du constructeur pendant dix ans à compter de la réception, pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.

La jurisprudence de la Cour de cassation a précisé ces deux critères alternatifs. Compromettent la solidité de l'ouvrage les désordres qui affectent sa résistance mécanique et sa stabilité, tels que les fissures affectant les éléments porteurs, les affaissements de planchers, les défauts de fondations, ou encore les infiltrations d'eau massives susceptibles de provoquer une dégradation structurelle. Rendent l'ouvrage impropre à sa destination les désordres qui, sans nécessairement menacer sa solidité, empêchent son utilisation normale ou diminuent gravement son habitabilité : défauts d'étanchéité importants, insuffisance thermique majeure, installation électrique défaillante créant un danger, absence d'isolation phonique contraire aux normes.

L'assurance décennale, rendue obligatoire par la loi Spinetta du 4 janvier 1978, impose à tout constructeur de souscrire une assurance garantissant sa responsabilité décennale. Parallèlement, le maître d'ouvrage qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire une assurance dommages-ouvrage, laquelle permet une indemnisation rapide des désordres relevant de la garantie décennale sans attendre l'issue d'une procédure contentieuse pour déterminer les responsabilités.

Les délais et la prescription

La maîtrise des délais constitue un élément crucial dans la mise en œuvre de la responsabilité des constructeurs. Le point de départ de l'ensemble des garanties correspond à la date de réception des travaux, moment où le maître d'ouvrage, après vérification, déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Cette réception peut être expresse, constatée par un procès-verbal contradictoire, ou tacite, résultant de la prise de possession sans protestation ou de l'absence de réaction à une mise en demeure de procéder à la réception.

Pour la garantie de parfait achèvement, le délai d'un an court à compter de cette réception. La garantie biennale s'applique pendant deux ans, tandis que la garantie décennale s'étend sur dix années. Ces délais présentent un caractère d'ordre public absolu : aucune clause contractuelle ne peut les réduire, et leur expiration éteint définitivement le droit d'agir du maître d'ouvrage.

S'agissant de l'action en justice proprement dite, l'article 1792-4-3 du Code civil prévoit un délai de prescription de dix ans à compter de la réception pour les actions en responsabilité décennale. Pour la garantie biennale, le délai de prescription et le délai de garantie se confondent. La jurisprudence admet certaines causes de suspension ou d'interruption de ces délais, notamment en cas de procédure amiable avec l'assureur, d'expertise judiciaire, ou de reconnaissance non équivoque du désordre par le constructeur.

Apports jurisprudentiels

La jurisprudence, particulièrement celle de la Cour de cassation, a considérablement enrichi et précisé le régime légal de la responsabilité des constructeurs. Plusieurs arrêts de principe méritent d'être mentionnés.

Concernant la définition des désordres relevant de la garantie décennale, la troisième chambre civile a constamment rappelé qu'il convient d'apprécier l'impropriété à destination non pas de manière abstraite, mais en considération de la destination concrète de l'ouvrage telle que définie au contrat. Par ailleurs, la Haute juridiction a jugé que constitue un désordre évolutif susceptible de relever de la garantie décennale un défaut qui, bien que mineur lors de son apparition, est appelé à s'aggraver avec le temps et à compromettre à terme la solidité ou la destination de l'ouvrage.

S'agissant de la charge de la preuve, la jurisprudence a établi qu'il appartient au maître d'ouvrage de démontrer l'existence du désordre, sa date de révélation dans le délai de garantie, et son rattachement à la garantie invoquée. En revanche, il n'a pas à prouver la faute du constructeur, la responsabilité de ce dernier étant présumée dès lors que le désordre entre dans le champ d'application de la garantie concernée.

Enfin, la Cour de cassation a précisé les modalités de calcul des délais en cas de réception partielle ou de réception avec réserves, jugeant que le délai de garantie ne court qu'à compter de la levée définitive des réserves pour les éléments concernés par celles-ci, tandis qu'il court normalement pour les autres éléments de l'ouvrage.

3. La Solution : Procédure détaillée

Étape 1 : Identification et documentation des désordres

La première étape, absolument fondamentale, consiste à identifier avec précision les malfaçons et à en constituer une documentation rigoureuse. Cette phase préparatoire conditionne largement la réussite des démarches ultérieures.

Lors de la réception des travaux, le maître d'ouvrage doit procéder à un examen méticuleux de l'ensemble des travaux réalisés. Il est vivement recommandé de se faire accompagner par un professionnel (architecte, expert en bâtiment, ou avocat) capable de déceler les malfaçons qui pourraient échapper à un œil non averti. Tous les désordres apparents doivent impérativement être consignés dans le procès-verbal de réception sous forme de réserves détaillées. Ces réserves doivent être suffisamment précises et circonstanciées : il ne suffit pas de mentionner « fissures », mais il convient d'indiquer « fissures verticales de 2 mm de largeur sur le mur de façade sud, à hauteur du premier étage, longueur approximative 1,50 mètre ».

Le maître d'ouvrage dispose de trois options lors de la réception : accepter sans réserves (ce qui ne lui fait pas perdre le bénéfice des garanties légales pour les désordres non apparents), accepter avec réserves (solution la plus fréquente), ou refuser purement et simplement la réception si les désordres sont tels que l'ouvrage ne peut être utilisé conformément à sa destination. Cette dernière option, qui présente des conséquences juridiques importantes, ne doit être envisagée que dans des cas graves et nécessite impérativement l'assistance d'un conseil juridique.

Après la réception, une surveillance attentive de l'ouvrage s'impose. Certains désordres ne se manifestent qu'à l'usage : infiltrations lors des premières pluies, défauts de chauffage lors de l'hiver, problèmes de climatisation en été. Dès la constatation d'un désordre, il est impératif de le documenter minutieusement. Cette documentation doit comprendre des photographies datées et de qualité suffisante, montrant l'ensemble du désordre ainsi que des détails significatifs, prises si possible en présence de témoins. Il convient également de tenir un journal détaillé mentionnant la date de première apparition, l'évolution du désordre, ses conséquences sur l'usage du bien, et toute circonstance pertinente (conditions météorologiques, utilisation particulière).

La constitution d'un dossier complet s'avère indispensable : copie du contrat de construction ou de rénovation, procès-verbal de réception, plans et descriptifs techniques, devis initial, factures, correspondances échangées avec le constructeur, documents photographiques, et si possible témoignages écrits de personnes ayant constaté les désordres. Ce dossier constituera la base de toutes les démarches ultérieures.

Étape 2 : Notification formelle au constructeur par mise en demeure

Dès qu'un désordre est identifié et documenté, le maître d'ouvrage doit en informer le constructeur dans les délais les plus brefs, et en tout état de cause avant l'expiration du délai de garantie applicable. Cette notification revêt une importance capitale tant sur le plan juridique que pratique.

La forme de la notification obéit à des règles strictes. Bien que le Code civil évoque une simple « notification écrite », la pratique impose l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception, seul mode de preuve incontestable de la date d'envoi et de réception. Cette lettre, communément appelée mise en demeure bien que ce terme ne soit pas juridiquement obligatoire dans ce contexte, doit être rédigée avec le plus grand soin.

Le contenu de la notification doit comporter plusieurs éléments essentiels. Il convient d'abord d'identifier précisément les parties : coordonnées complètes du maître d'ouvrage et du constructeur, référence au contrat de construction avec sa date, objet des travaux. La description des désordres doit être particulièrement détaillée et précise : nature exacte des malfaçons, localisation précise dans l'ouvrage, date de première constatation, description de leur évolution éventuelle, conséquences sur l'usage de l'ouvrage. Il est recommandé de joindre à cette lettre un dossier photographique et tout document utile à la compréhension de la situation.

La lettre doit ensuite qualifier juridiquement les désordres en précisant le fondement de la responsabilité invoquée : garantie de parfait achèvement si les désordres sont constatés dans l'année suivant la réception, garantie biennale s'il s'agit d'éléments d'équipement dissociables dans les deux ans, ou garantie décennale si les désordres compromettent la solidité ou rendent l'ouvrage impropre à destination dans les dix ans. Cette qualification, même si elle n'engage pas définitivement le débat juridique, permet de situer clairement la réclamation dans le cadre légal applicable.

Le maître d'ouvrage doit ensuite formuler une demande précise : reconnaissance de responsabilité par le constructeur, réparation des désordres dans un délai déterminé (généralement 8 à 15 jours pour la garantie de parfait achèvement, un délai raisonnable pour les autres garanties), et mise en œuvre des garanties d'assurance le cas échéant. Il est prudent de mentionner expressément que « à défaut de réponse satisfaisante dans le délai imparti, le maître d'ouvrage se réserve le droit de faire procéder aux réparations aux frais et risques du constructeur, et/ou d'engager toute procédure judiciaire appropriée, et/ou de faire une déclaration de sinistre auprès de son assurance dommages-ouvrage ».

La conservation des preuves de cette notification est absolument cruciale. L'accusé de réception postal doit être précieusement conservé, de même qu'une copie de la lettre et de toutes les pièces jointes. En l'absence de réponse ou en cas de réponse insuffisante ou dilatoire du constructeur, cette notification constituera le point de départ de la procédure contentieuse.

Étape 3 : Recours à une expertise technique

Face à des désordres sérieux, particulièrement s'ils relèvent potentiellement de la garantie décennale, le recours à une expertise technique s'impose comme une nécessité pratique et stratégique.

L'expertise amiable constitue généralement la première option. Le maître d'ouvrage peut mandater un expert privé, idéalement un expert membre d'une organisation professionnelle reconnue (CERC, CNAOE, CESAM). Le choix de l'expert revêt une importance considérable : il doit présenter des compétences techniques avérées dans le domaine concerné, une parfaite indépendance à l'égard des parties, et une connaissance du cadre juridique applicable.

La mission de l'expert doit être définie avec précision dans une lettre de mission : constater et décrire les désordres, identifier leurs causes techniques, évaluer leur gravité et leur qualification juridique (garantie applicable), déterminer les responsabilités techniques, chiffrer le coût des réparations nécessaires, proposer des solutions techniques de réparation. L'expert établit un rapport écrit et circonstancié, accompagné de photographies, croquis ou plans nécessaires à la compréhension, et d'un devis estimatif de remise en état.

Le coût d'une expertise privée varie généralement entre 1 500 et 5 000 euros selon la complexité du dossier et l'importance des investigations nécessaires. Ce coût, initialement à la charge du maître d'ouvrage, pourra éventuellement être mis à la charge du constructeur en cas de condamnation judiciaire ultérieure. L'expertise amiable présente l'avantage de la rapidité (quelques semaines) et peut faciliter une résolution amiable du litige. Son principal inconvénient réside dans sa force probante limitée : le rapport d'expertise privée, bien qu'éclairant, ne s'impose ni au constructeur ni au juge, qui conserve la possibilité d'ordonner une nouvelle expertise judiciaire.

L'expertise judiciaire, ordonnée par le juge dans le cadre d'une procédure contentieuse (référé expertise avant toute action au fond, ou expertise ordonnée dans le cadre d'une instance au fond), présente une force probante supérieure. L'expert judiciaire est désigné par le tribunal sur une liste d'experts agréés. Sa mission, définie par l'ordonnance de désignation, reprend généralement les mêmes objectifs que l'expertise amiable, mais avec un formalisme accru. Les parties (maître d'ouvrage, constructeur, assureurs) sont convoquées aux opérations d'expertise et peuvent se faire assister de leurs conseils et de sapiteurs (experts de partie).

Le référé expertise, procédure d'urgence prévue par l'article 145 du Code de procédure civile, permet d'obtenir rapidement la désignation d'un expert « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige ». Cette procédure présente un intérêt particulier lorsque les désordres sont évolutifs ou risquent de disparaître, ou lorsque le délai de garantie approche de son terme. La requête doit démontrer l'urgence et le risque de dépérissement des preuves.

L'expertise judiciaire présente l'avantage majeur de produire un rapport opposable à toutes les parties et dont le juge ne s'écarte généralement que par une décision spécialement motivée. Ses inconvénients résident dans sa durée (6 mois à 18 mois fréquemment) et son coût, généralement plus élevé que l'expertise amiable, dont la provision est habituellement mise à la charge du demandeur (sauf décision contraire du juge) avant d'être définitivement répartie en fonction des responsabilités établies.

Étape 4 : Déclaration de sinistre et procédure d'assurance

Lorsque les désordres relèvent de la garantie décennale, la mise en œuvre des assurances construction constitue une étape incontournable et souvent complexe.

La déclaration à l'assurance dommages-ouvrage, lorsqu'elle a été souscrite, doit intervenir rapidement dès la découverte des désordres. Cette assurance, obligatoire pour les travaux de construction de bâtiments d'habitation, présente l'avantage considérable d'une indemnisation préalable et rapide, sans recherche de responsabilité. L'assureur dommages-ouvrage dispose d'un délai de 60 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour se prononcer. En cas d'acceptation, il doit verser les fonds nécessaires à la réparation dans un délai de 90 jours à compter de cette acceptation, ou de 15 jours à compter de la réception de l'expertise s'il en a commandé une. Cette procédure rapide permet au maître d'ouvrage de faire réaliser les travaux de réparation sans attendre l'issue d'une procédure contentieuse potentiellement longue. L'assureur dommages-ouvrage exercera ensuite ses recours contre les constructeurs et leurs assureurs.

En l'absence d'assurance dommages-ouvrage, ou si celle-ci refuse sa garantie, le maître d'ouvrage doit déclarer le sinistre directement auprès de l'assurance décennale du constructeur. Cette déclaration doit être particulièrement documentée : description détaillée des désordres, rapport d'expertise s'il existe, justification de la qualification décennale, démonstration du lien avec les travaux du constructeur assuré. L'assureur dispose d'un délai raisonnable pour se prononcer, mais contrairement à l'assurance dommages-ouvrage, il n'est tenu par aucun délai légal d'indemnisation préalable.

Les refus de garantie ne sont pas rares. L'assureur peut contester que les désordres relèvent effectivement de la garantie décennale (qualification juridique), invoquer l'expiration du délai de garantie, mettre en cause l'existence d'une cause étrangère exonératoire (faute du maître d'ouvrage, intervention d'un tiers), ou encore opposer des clauses d'exclusion de la police d'assurance. Face à un refus de garantie, le maître d'ouvrage dispose de plusieurs options : négociation amiable en faisant valoir ses arguments techniques et juridiques, mise en œuvre d'une procédure de médiation ou de conciliation, ou action judiciaire contre le constructeur et appel en garantie de son assureur.

La procédure d'assurance peut se révéler particulièrement technique, impliquant la compréhension des polices d'assurance, des mécanismes de garantie, et des stratégies assurantielles. L'assistance d'un avocat en droit de la construction devient à ce stade fortement recommandée, sinon indispensable.

Étape 5 : Action judiciaire et assistance juridique spécialisée

Lorsque la voie amiable échoue, que le constructeur refuse d'intervenir, ou que les assureurs opposent un refus de garantie, l'engagement d'une procédure judiciaire s'impose.

Le choix de la juridiction compétente dépend de la nature du litige et de la qualité des parties. Pour les litiges relatifs à des travaux de construction, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) est compétent. Le tribunal compétent territorialement est, au choix du demandeur, celui du lieu où demeure le défendeur ou celui du lieu de situation de l'immeuble (article 46 du Code de procédure civile).

Les actions possibles sont multiples. L'action en référé expertise (article 145 CPC) permet d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire avant toute action au fond, afin de figer les preuves et d'obtenir un rapport technique opposable. L'action en référé provision (article 835 CPC) peut être envisagée lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, permettant d'obtenir une provision sur l'indemnisation en attendant le jugement au fond. L'action au fond vise à obtenir la condamnation du constructeur à réparer les désordres ou à verser des dommages-intérêts correspondant au coût de réparation, sur le fondement de la garantie légale applicable.

La constitution du dossier procédural requiert une rigueur particulière. L'assignation doit exposer avec précision les faits (descriptif des travaux, conditions de réception, découverte des désordres), analyser juridiquement la situation (qualification des désordres, garantie applicable, responsabilité), présenter des demandes chiffrées et motivées. Les pièces justificatives doivent être méthodiquement organisées : contrat, procès-verbal de réception, correspondances, rapport d'expertise, photographies, devis de réparation, justificatifs des préjudices accessoires (frais d'hébergement, perte de loyers).

L'assistance d'un avocat en droit de la construction devient indispensable à ce stade. Le contentieux de la construction présente une technicité particulière, mêlant considérations juridiques et techniques. L'avocat maîtrise les subtilités du régime de responsabilité des constructeurs, connaît la jurisprudence récente, dispose d'un réseau d'experts de confiance, et peut élaborer la stratégie procédurale optimale. Il assure également la coordination entre les différents intervenants (experts, assureurs, avocats des autres parties) et veille au respect des nombreux délais procéduraux.

Le déroulement de l'instance peut être relativement long (18 mois à 3 ans en moyenne pour un jugement en première instance). Après l'assignation, l'affaire est mise en état par un juge chargé de la mise en état qui contrôle le déroulement de la procédure, fixe les calendriers d'échange des conclusions, ordonne si nécessaire une expertise judiciaire, et déclare l'affaire en état d'être jugée lorsque l'instruction est terminée. Suivent les plaidoiries à l'audience, puis le délibéré. La décision peut faire l'objet d'un appel dans un délai d'un mois, ce qui prolonge encore la procédure.

La question des coûts mérite une attention particulière. Outre les honoraires d'avocat, qui varient selon la complexité du dossier et le montant des enjeux (généralement calculés sur la base d'un forfait complété par un honoraire de résultat), le demandeur doit anticiper les frais d'expertise judiciaire (provision souvent comprise entre 3 000 et 8 000 euros), les frais d'huissier, et les éventuels frais de référé. Ces frais peuvent être partiellement ou totalement mis à la charge de la partie perdante au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, mais cette allocation reste à la discrétion du juge et ne couvre généralement pas l'intégralité des frais réellement engagés.

Enfin, il convient de souligner que la saisine d'un avocat ne doit pas nécessairement être différée jusqu'à la phase contentieuse. Au contraire, l'intervention précoce d'un conseil juridique, dès la découverte de désordres sérieux, permet de sécuriser l'ensemble de la procédure : rédaction de la mise en demeure, choix et orientation de l'expert, analyse juridique des rapports techniques, négociation avec les assureurs. Cette intervention préventive peut éviter des erreurs préjudiciables (prescription, insuffisance de documentation, qualification juridique erronée) et maximise les chances d'obtenir une indemnisation satisfaisante, que ce soit par voie amiable ou contentieuse.