Fissures après construction : qui est responsable, quelle garantie et comment agir

1. Fissures après construction : procédure, délais et pièces

La préservation des droits dépend moins de la qualification technique des fissures, qui sera tranchée par l'expertise, que du respect de l'ordre des démarches et des délais. Ces délais courent pour l'essentiel à compter de la réception des travaux : le procès-verbal de réception est donc la première pièce à retrouver. En l'absence de procès-verbal, la date de réception doit être déterminée avant toute autre démarche.

Quelle garantie selon la date d'apparition des fissures

La garantie biennale de bon fonctionnement de l'article 1792-3 du Code civil ne vise que les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage ; elle trouve rarement à s'appliquer à des fissures, qui affectent en général la structure ou les murs. Son champ est présenté dans notre page sur la garantie biennale de bon fonctionnement.

Étape 1 : Dater et documenter les fissures

Il convient de constituer dès l'apparition des fissures un dossier daté : photographies avec repère métrique, relevé de la largeur de chaque fissure au fissuromètre ou à la jauge, plan de repérage par pièce et par façade, pose de témoins permettant de suivre l'évolution. Les relevés successifs établissent le caractère évolutif du désordre, souvent déterminant pour sa qualification. Le détail de ces mesures figure à la section 4 (étape 1).

Étape 2 : Faire constater par un commissaire de justice ou un expert

Un constat de commissaire de justice donne une date certaine à l'état des fissures, ce qui est utile face à un constructeur ou à un assureur qui contesterait leur date d'apparition. Un expert en bâtiment mandaté par le propriétaire apprécie en outre leur gravité et leur cause probable : son avis oriente le choix de la garantie à invoquer et prépare la déclaration de sinistre. Lorsque le sol est en cause (tassement, retrait-gonflement des argiles), un diagnostic géotechnique de type G5, mission définie par la norme NF P 94-500 pour analyser les désordres d'un ouvrage existant, peut s'avérer nécessaire.

Étape 3 : Identifier la garantie mobilisable

Le tableau ci-dessus permet de situer les fissures au regard de la date de réception. Dans l'année qui suit celle-ci, la garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres signalés, quelle que soit leur gravité. Au-delà, seules les fissures de gravité décennale bénéficient du régime de présomption de responsabilité des constructeurs ; la comparaison entre garantie décennale et garantie biennale en précise les conditions. Lorsque les fissures sont constatées avant la réception, le maître d'ouvrage peut les consigner en réserves, voire refuser la réception pour malfaçons. Une vue d'ensemble des garanties et recours après la réception des travaux est également disponible.

Étape 4 : Déclarer le sinistre à l'assureur dommages-ouvrage

Lorsque les fissures présentent une gravité décennale et qu'une assurance dommages-ouvrage a été souscrite, la déclaration de sinistre est la démarche prioritaire : l'assureur préfinance les réparations sans recherche préalable des responsabilités. Cette assurance est souscrite par le maître d'ouvrage ou le vendeur, pour son compte et pour celui des propriétaires successifs. La déclaration est faite par écrit, en pratique par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée des pièces listées plus bas. Pendant l'année de parfait achèvement, l'assureur n'intervient que si l'entrepreneur, mis en demeure, n'a pas exécuté ses obligations. Le déroulé complet figure dans notre page consacrée à la mise en jeu de l'assurance dommages-ouvrage.

La jurisprudence en déduit en outre que l'assureur qui n'a pas pris position dans le délai de 60 jours ne peut plus, en principe, contester sa garantie pour les désordres déclarés. L'action contre l'assureur dommages-ouvrage est par ailleurs soumise à la prescription biennale de l'article L.114-1 du Code des assurances, dont le point de départ varie selon les situations ; il convient d'en surveiller l'échéance dès la déclaration.

Étape 5 : Mettre en demeure le constructeur

Parallèlement, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception est adressée au constructeur, ou au promoteur en cas de vente sur plan, en visant la garantie invoquée et la date de réception ; son contenu type figure à la section 4 (étape 3). Pendant l'année de parfait achèvement, cette notification écrite est une condition de la garantie. Elle n'a en revanche aucun effet sur le délai de dix ans : la garantie décennale est enfermée dans un délai de forclusion que seule une demande en justice, même en référé, interrompt (article 2241 du Code civil). La Cour de cassation a jugé que la reconnaissance de responsabilité par le constructeur n'interrompt pas davantage ce délai (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 23-20.446).

Étape 6 : Expertise amiable ou judiciaire

L'expertise diligentée par l'assureur dommages-ouvrage est amiable et ses conclusions peuvent être discutées. À défaut d'accord, ou lorsque l'échéance d'un délai approche, une expertise judiciaire est demandée en référé devant le tribunal judiciaire, en assignant le constructeur, les autres intervenants et leurs assureurs. Cette assignation interrompt les délais à l'égard des parties assignées et pour les désordres qu'elle vise ; la liste des désordres doit donc être complète. Le déroulement d'une expertise judiciaire en construction et les moyens de contester un rapport d'expertise font l'objet de pages dédiées.

Étape 7 : Action au fond

Sur la base du rapport, et à défaut d'indemnisation amiable, le tribunal judiciaire est saisi au fond contre les constructeurs responsables et leurs assureurs. L'interruption produite par l'assignation en référé fait courir un nouveau délai à compter de l'ordonnance désignant l'expert, et les délais de forclusion ne sont pas suspendus pendant les opérations d'expertise. Le calendrier de l'action au fond doit donc être fixé dès l'ordonnance, en particulier pour les vices apparents en vente sur plan, dont le délai n'est que d'un an.

Les pièces à réunir

• Procès-verbal de réception (ou de livraison en vente sur plan), avec ou sans réserves, et le cas échéant procès-verbal de levée des réserves
• Contrat de construction, marché de travaux ou contrat de vente sur plan, avec la notice descriptive
• Attestation d'assurance dommages-ouvrage et attestations d'assurance décennale des intervenants
• Photographies datées, relevés de largeur des fissures et suivi des témoins
• Constat de commissaire de justice et avis technique, s'ils ont été établis
• Étude de sol réalisée avant la construction et, s'il en existe un, diagnostic géotechnique G5
• Correspondances avec le constructeur ou le promoteur, en particulier celles relatives aux reprises déjà effectuées
• Arrêtés de catastrophe naturelle concernant la commune, lorsque la sécheresse est en cause

Les interlocuteurs

• L'assureur dommages-ouvrage, premier interlocuteur pour les désordres de gravité décennale
• Le constructeur ou l'entrepreneur, et en vente sur plan le promoteur vendeur, tenus des garanties légales
• Les autres intervenants (architecte, bureau d'études, géotechnicien) et leurs assureurs décennaux, selon l'origine des fissures ; la responsabilité de l'architecte pour malfaçons obéit à des règles propres
• En copropriété, le syndic, qui agit au nom du syndicat des copropriétaires pour les parties communes (façades, structure)
• Le tribunal judiciaire, pour le référé-expertise puis l'action au fond

Cas particulier : fissures dans un logement acheté sur plan (VEFA)

En vente en l'état futur d'achèvement, l'interlocuteur de l'acquéreur est le promoteur vendeur. Il est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont répondent les constructeurs au titre des articles 1792 à 1792-3 du Code civil (article 1646-1 du Code civil), et l'assurance dommages-ouvrage qu'il a souscrite bénéficie aux acquéreurs.

Les fissures visibles à la livraison doivent être consignées en réserves au procès-verbal de livraison, ou signalées dans le mois qui suit la prise de possession. Il s'agit de vices apparents : le vendeur ne peut en être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession (article 1642-1 du Code civil), et l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la plus tardive de ces deux dates (article 1648, alinéa 2, du Code civil). L'engagement de reprises par le promoteur n'a pas, par lui-même, d'effet interruptif sur ce délai. Les points à contrôler lors de la remise des clés sont détaillés dans notre page sur la vérification d'un logement neuf à la livraison.

Lorsque des fissures réservées à la livraison et reprises par le promoteur réapparaissent ensuite, deux régimes peuvent se succéder. Un désordre réservé relève en principe du régime des vices apparents. La jurisprudence admet toutefois l'application de la garantie décennale lorsque le désordre ne s'est révélé dans son ampleur et ses conséquences qu'après la réception ; c'est l'expertise qui établit si la réapparition traduit une aggravation ou un vice qui n'était pas décelable à la livraison. Lorsque les fissures touchent l'ensemble des logements d'un programme, la question de leur origine (fondations, sol, structure) est commune à tous les acquéreurs et concerne, pour les parties communes, le syndicat des copropriétaires.

Les acquéreurs demandent souvent si le promoteur doit produire une étude géotechnique G5. Cette mission correspond à un diagnostic réalisé sur un ouvrage existant qui présente des désordres ; elle se distingue des études de sol menées avant la construction. Sa réalisation peut être sollicitée de l'assureur dommages-ouvrage dans le cadre de l'instruction du sinistre, ou résulter des investigations conduites par l'expert judiciaire. L'étude de sol initiale du programme fait partie des pièces dont il convient d'obtenir la communication.

Cas particulier : fissures liées à la sécheresse et au retrait-gonflement des argiles

Sur un sol argileux, les fissures peuvent résulter des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Deux régimes peuvent alors être envisagés. Si la construction a moins de dix ans, la garantie décennale reste applicable, l'article 1792 du Code civil visant expressément les dommages résultant d'un vice du sol. Indépendamment de l'âge de la construction, le régime des catastrophes naturelles s'applique lorsque l'état de catastrophe naturelle a été constaté par arrêté interministériel pour la commune et la période concernées (article L.125-1 du Code des assurances). Le sinistre est alors déclaré à l'assureur du contrat habitation au plus tard dans les 30 jours suivant la publication de l'arrêté au Journal officiel, et la franchise est de 1 520 euros pour un bien à usage d'habitation. Les deux voies ne permettent pas d'être indemnisé deux fois du même dommage.

L'acquéreur qui découvre qu'un arrêté de catastrophe naturelle avait été pris avant son achat s'interroge souvent sur l'information qui lui était due. L'article L.125-5 du Code de l'environnement impose au vendeur deux obligations distinctes : informer l'acquéreur, par l'état des risques, des risques auxquels le bien est exposé lorsqu'il est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques ou dans certaines autres zones définies par la réglementation ; et l'informer par écrit de tout sinistre ayant affecté l'immeuble bâti et ayant donné lieu à une indemnisation au titre de la catastrophe naturelle, survenu pendant la période où il en était propriétaire ou dont il a lui-même été informé. Le manquement à ces obligations permet à l'acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix. Pour un immeuble neuf, la seule existence d'un arrêté antérieur visant la commune ne relève pas, en tant que telle, de la seconde obligation, qui suppose un sinistre indemnisé sur l'immeuble lui-même ; l'analyse porte alors sur le contenu de l'état des risques annexé au contrat et sur le zonage applicable.

2. Introduction au Problème

Les fissures : un phénomène fréquent et préoccupant

Les fissures constituent l'un des désordres les plus couramment constatés dans les constructions neuves et anciennes. Leur apparition suscite naturellement des inquiétudes chez les propriétaires, qui s'interrogent sur leur gravité, leur évolution potentielle et surtout sur les responsabilités en jeu.

Toutes les fissures ne présentent pas le même niveau de gravité. Certaines sont superficielles et purement esthétiques, d'autres traduisent des problèmes structurels majeurs pouvant compromettre la solidité de l'ouvrage. Cette distinction est fondamentale car elle détermine non seulement l'urgence d'intervenir, mais aussi le régime juridique applicable et donc les recours possibles.

Classification des fissures selon leur ouverture

Les professionnels du bâtiment distinguent traditionnellement trois catégories de fissures selon leur largeur :

• Micro-fissures : largeur inférieure à 0,2 mm. Généralement superficielles, elles affectent seulement l'enduit ou la peinture. Elles résultent souvent du retrait naturel des matériaux ou de variations thermiques.
• Fissures fines : largeur entre 0,2 et 2 mm. Elles peuvent traverser l'enduit et atteindre le support. Leur évolution doit être surveillée car elles peuvent révéler des tensions dans la structure.
• Lézardes : largeur supérieure à 2 mm. Ces fissures importantes traversent généralement toute l'épaisseur du mur et signalent souvent des mouvements structurels importants nécessitant une intervention rapide.

Un cas concret

Prenons un exemple concret. Six mois après la réception de leur maison individuelle, les propriétaires constatent l'apparition de fissures en escalier sur la façade principale, ainsi que des fissures horizontales au niveau du plancher du premier étage. Ces fissures, initialement de quelques millimètres, s'élargissent progressivement. Des portes commencent à coincer et des carreaux se décollent.

Face à cette situation, de nombreuses questions se posent : Ces fissures sont-elles normales ? Relèvent-elles d'un vice de construction ? Qui doit prendre en charge les réparations ? Le constructeur, l'architecte, le bureau d'études, l'entreprise de maçonnerie ? Dans quel délai faut-il agir ? Quelle expertise solliciter ?

L'importance d'une réaction rapide

Face à l'apparition de fissures, la réactivité est primordiale. D'une part, certaines fissures évolutives peuvent s'aggraver rapidement et compromettre la sécurité de l'ouvrage. D'autre part, les délais de garantie sont impératifs : une fissure qui n'a pas fait l'objet d'une action en justice avant l'expiration du délai de dix ans ne peut plus, en principe, être prise en charge au titre de la garantie décennale. L'aggravation d'un désordre après ce délai n'est couverte que si ce désordre, déjà de gravité décennale, a été dénoncé en justice avant l'expiration des dix ans.

3. Cadre Juridique

La garantie décennale et les fissures structurelles

Les fissures structurelles, c'est-à-dire celles qui affectent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, relèvent de la garantie décennale. Cette garantie s'applique pendant 10 ans à compter de la réception des travaux (article 1792-4-1 du Code civil).

Fissures relevant de la garantie décennale

• Fissures traversantes dans les murs porteurs
• Fissures en escalier révélant un tassement différentiel des fondations
• Lézardes importantes compromettant la stabilité
• Fissures évolutives affectant la structure
• Fissures dues à un vice du sol (terrain argileux, remblais mal compactés, etc.)
• Fissures rendant l'ouvrage inhabitable (infiltrations d'eau importantes, défaut d'étanchéité majeur)

La garantie de parfait achèvement pour les fissures mineures

Les micro-fissures et fissures superficielles, qui n'affectent que l'aspect esthétique sans compromettre la solidité, relèvent de la garantie de parfait achèvement, applicable pendant 1 an après la réception.

Les acteurs responsables et leur rôle

La responsabilité en matière de fissures peut incomber à différents intervenants selon l'origine du désordre :

Le constructeur ou entreprise générale

Responsable de l'exécution des travaux conformément aux règles de l'art et au cahier des charges. Il répond des fissures résultant de malfaçons dans la mise en œuvre (mauvais dosage du béton, défaut de chaînage, armatures insuffisantes, etc.).

L'architecte ou maître d'œuvre

Responsable de la conception de l'ouvrage et de la surveillance des travaux. Il peut être tenu pour responsable si les fissures résultent d'un défaut de conception (dimensionnement insuffisant des fondations, absence de joints de dilatation, calculs de structure erronés, etc.).

Le bureau d'études techniques

Responsable des études de structure et de sol. Il engage sa responsabilité si les fissures proviennent d'erreurs dans les calculs de résistance, d'une étude de sol insuffisante ou de préconisations inadaptées concernant les fondations.

Le géotechnicien

Responsable de l'étude de sol et des préconisations relatives aux fondations. Sa responsabilité peut être engagée si l'étude de sol était incomplète ou si ses préconisations étaient inadaptées aux caractéristiques réelles du terrain.

Le contrôleur technique (si mission souscrite)

S'il a une mission de contrôle, il peut voir sa responsabilité engagée pour n'avoir pas détecté ou signalé des non-conformités susceptibles d'entraîner des fissures.

Les causes d'origine des fissures

L'expertise technique devra déterminer l'origine des fissures parmi les causes les plus fréquentes :

Vices du sol

• Tassement différentiel sur sol argileux (phénomène de retrait-gonflement)
• Remblais mal compactés
• Présence d'anciennes carrières ou cavités souterraines
• Nappe phréatique mal évaluée

Défauts de conception

• Fondations sous-dimensionnées
• Absence ou insuffisance de joints de dilatation
• Calculs de structure erronés
• Chaînages insuffisants

Malfaçons d'exécution

• Béton mal dosé ou mal vibré
• Armatures insuffisantes ou mal positionnées
• Non-respect des DTU (Documents Techniques Unifiés)
• Reprise de bétonnage mal exécutée

Causes externes

• Sécheresse exceptionnelle provoquant un retrait des argiles
• Vibrations dues à un chantier voisin
• Travaux de terrassement à proximité
• Fuite de canalisation provoquant un affouillement

Les normes DTU applicables

Plusieurs Documents Techniques Unifiés encadrent les règles de construction et servent de référence en cas de litige :

• DTU 13.11 : Fondations superficielles
• DTU 13.12 : Règles pour le calcul des fondations superficielles
• DTU 20.1 : Ouvrages en maçonnerie de petits éléments
• DTU 21 : Exécution des ouvrages en béton
• DTU 23.1 : Murs en béton banché

Le respect de ces normes constitue une présomption de conformité aux règles de l'art. À l'inverse, leur non-respect peut caractériser une faute du constructeur.

4. La Solution

Étape 1 : Observer et documenter les fissures

Dès l'apparition des premières fissures, il est essentiel de les documenter méticuleusement :

• Photographier chaque fissure avec un objet de référence (règle, pièce de monnaie) pour évaluer la largeur
• Noter la date de première apparition
• Localiser précisément chaque fissure (façade, pièce, mur, etc.)
• Mesurer l'ouverture avec un fissuromètre ou une jauge
• Poser des témoins en plâtre ou utiliser des jauges de déformation pour suivre l'évolution
• Relever les circonstances : après une période de sécheresse, suite à des travaux voisins, etc.

Étape 2 : Qualifier la gravité des fissures

Avant d'engager toute démarche, il convient d'évaluer la gravité des fissures :

Signes de gravité nécessitant une action urgente :

• Fissures de largeur supérieure à 2 mm (lézardes)
• Fissures en escalier suivant les joints de maçonnerie
• Fissures traversantes visibles de part et d'autre du mur
• Fissures évolutives qui s'élargissent rapidement
• Déformations associées : portes qui coincent, sol qui s'affaisse, murs qui se désolidarisent
• Infiltrations d'eau par les fissures

Signes de fissures moins graves (mais à surveiller) :

• Micro-fissures superficielles inférieures à 0,2 mm
• Fissures localisées uniquement dans l'enduit
• Fissures stables sans évolution dans le temps
• Fissures de retrait du béton (fréquentes et souvent bénignes)

Étape 3 : Notifier le constructeur sans délai

Quelle que soit la gravité apparente des fissures, il convient de les notifier sans attendre au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Contenu de la lettre :

• Date et circonstances de découverte des fissures
• Description précise : localisation, dimension, nombre
• Photos en annexe
• Référence au contrat de construction et à la date de réception
• Mention de la garantie invoquée (décennale ou parfait achèvement)
• Demande de mise en œuvre de la garantie
• Demande d'expertise contradictoire
• Réserve de tous vos droits

Étape 4 : Faire réaliser une expertise technique

L'expertise est l'élément central du traitement des fissures. Elle permettra de :

• Qualifier la nature et la gravité des fissures
• Déterminer leur origine (vice du sol, défaut de conception, malfaçon)
• Évaluer leur caractère évolutif
• Identifier les responsables
• Préconiser les mesures conservatoires si nécessaire
• Proposer des solutions de réparation
• Estimer le coût des travaux

Deux types d'expertise :

Expertise amiable : Organisée par l'assurance dommages-ouvrage (si souscrite) ou par accord entre les parties. Plus rapide mais ses conclusions peuvent être contestées.

Expertise judiciaire : Ordonnée par le juge des référés en cas de désaccord. L'expert est désigné par le tribunal et ses conclusions ont une valeur probante supérieure. Cette procédure est plus longue (6 à 18 mois) mais indispensable en cas de litige.

Étape 5 : Demander une expertise judiciaire si nécessaire

Si le constructeur refuse de reconnaître sa responsabilité ou conteste la nature des fissures, vous devrez saisir le tribunal judiciaire d'une demande d'expertise judiciaire en référé.

Procédure de référé-expertise :

• Assignation en référé du constructeur et des autres intervenants potentiellement responsables (architecte, bureau d'études, etc.)
• Audience devant le juge des référés (délai de 1 à 3 mois)
• Ordonnance de référé désignant un expert judiciaire
• Opérations d'expertise : réunions contradictoires, investigations techniques, éventuellement sondages destructifs
• Rapport d'expertise déposé au tribunal (délai de 6 à 18 mois selon la complexité)

Étape 6 : Les opérations d'expertise

Lors des opérations d'expertise, l'expert procédera à :

• Visite des lieux avec toutes les parties (propriétaire, constructeur, assureurs, architecte, etc.)
• Relevés et mesures des fissures
• Analyse des documents : contrat, étude de sol, plans, DTU applicables, rapports de contrôle technique
• Investigations techniques : sondages de fondations, carottages, essais de matériaux
• Audition des parties et recueil de leurs observations
• Analyse des causes et recherche des responsabilités
• Préconisations de réparation avec chiffrage

Votre rôle durant l'expertise :

Vous devez participer activement aux opérations d'expertise, assisté de votre avocat et éventuellement d'un expert conseil technique. Il est crucial de :

• Présenter tous les éléments de preuve (photos, témoins de surveillance, etc.)
• Formuler des observations écrites à l'expert
• Demander les investigations complémentaires nécessaires
• Contester les analyses erronées
• Veiller à ce que l'expert réponde à toutes les questions

Étape 7 : Obtenir réparation

Si vous avez une assurance dommages-ouvrage :

L'assureur DO doit notifier sa position sur le principe de la garantie dans les 60 jours de la réception de la déclaration de sinistre puis, s'il accepte sa garantie, présenter une offre d'indemnité dans les 90 jours de cette même déclaration, à condition que les fissures relèvent de la garantie décennale (article L.242-1 du Code des assurances). Il préfinance les travaux puis se retourne contre les responsables.

Sans assurance dommages-ouvrage :

Après le dépôt du rapport d'expertise :

• Phase amiable : Négociation avec l'assurance décennale du constructeur sur la base du rapport
• Phase contentieuse : Si aucun accord n'est trouvé, assignation au fond devant le tribunal judiciaire pour obtenir un jugement condamnant le(s) responsable(s) à réparer ou indemniser

Étape 8 : La réparation des fissures

Les techniques de réparation dépendent de l'origine et de la gravité des fissures :

Pour les fissures structurelles :

• Reprise en sous-œuvre des fondations (micropieux, injections de résine)
• Pose de tirants métalliques ou d'armatures complémentaires
• Injections de résine époxy dans les fissures
• Agrafage des fissures avec des agrafes métalliques
• Mise en place de joints de dilatation

Pour les fissures superficielles :

• Rebouchage au mortier après ouverture en V
• Pose d'un calicot armé puis réfection de l'enduit
• Reprise des peintures et finitions

Dans tous les cas, une surveillance post-travaux est nécessaire pour s'assurer de l'efficacité des réparations et de la stabilisation des fissures.

Cas particulier : Fissures dues à la sécheresse

En cas de sécheresse exceptionnelle ayant provoqué un retrait-gonflement des argiles, le régime d'indemnisation des catastrophes naturelles peut également être sollicité (voir aussi la section 1) :

• Déclaration du sinistre à l'assurance multirisques habitation, au plus tard dans les 30 jours suivant la publication de l'arrêté
• Parution d'un arrêté interministériel de catastrophe naturelle au Journal officiel
• Indemnisation sous déduction de la franchise légale (1 520 € pour un bien à usage d'habitation en cas de sécheresse)
• Articulation possible avec les garanties de construction, sans double indemnisation du même dommage

5. Questions fréquentes sur les délais

Des fissures apparues 3 ans après la réception sont-elles encore couvertes ?

Oui, si elles compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination : elles relèvent alors de la garantie décennale, qui court pendant dix ans à compter de la réception, et de l'assurance dommages-ouvrage si elle a été souscrite. La garantie de parfait achèvement, limitée à un an, est en revanche expirée. Des fissures purement esthétiques, sans gravité décennale, ne relèvent plus que de la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur, qui suppose la preuve d'une faute. Dans tous les cas, le délai décennal n'est interrompu que par une action en justice, y compris en référé.

L'assureur dommages-ouvrage ne répond pas : que prévoit la loi ?

L'assureur doit notifier sa position sur le principe de la garantie dans les 60 jours de la réception de la déclaration de sinistre, puis présenter une offre d'indemnité dans les 90 jours de cette même déclaration, sauf délai supplémentaire accepté expressément par l'assuré. À défaut, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation, et l'indemnité est majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal. La jurisprudence considère en outre qu'un assureur resté silencieux dans le délai de 60 jours ne peut plus, en principe, contester sa garantie pour les désordres déclarés.

Fissures dans un logement acheté sur plan : quel délai pour agir ?

Visibles à la livraison ou dans le mois qui suit la prise de possession, les fissures constituent des vices apparents : l'action doit être introduite dans l'année qui suit la plus tardive de deux dates, la réception des travaux ou l'expiration d'un mois après la prise de possession, à peine de forclusion. Apparues après la livraison et de gravité décennale, elles relèvent de la garantie décennale dont le promoteur est tenu pendant dix ans à compter de la réception. Un désordre réservé qui ne se révèle dans son ampleur et ses conséquences qu'après la réception peut également relever de la garantie décennale.

Une lettre recommandée au constructeur suffit-elle à préserver le délai de la garantie décennale ?

Non. Le délai de dix ans est un délai de forclusion que seule une demande en justice, même en référé, interrompt. Une lettre recommandée ou une déclaration de sinistre à l'assureur ne suffit pas, et la Cour de cassation a jugé que la reconnaissance de responsabilité par le constructeur n'interrompt pas davantage ce délai.

Fissures dues à la sécheresse : dans quel délai déclarer le sinistre au titre de la catastrophe naturelle ?

Le sinistre doit être déclaré à l'assureur du contrat habitation au plus tard dans les 30 jours suivant la publication au Journal officiel de l'arrêté interministériel reconnaissant l'état de catastrophe naturelle pour la commune et la période concernées. La franchise applicable à un bien à usage d'habitation est de 1 520 euros pour ce type de sinistre. Si la construction a moins de dix ans, les garanties des constructeurs peuvent également être recherchées.