Le règlement de copropriété ne constitue pas un juste titre pour la prescription acquisitive

1. Les Faits

M. et Mme X sont propriétaires du lot n°3 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété. Ce lot bénéficie de deux accès donnant sur deux rues différentes.

Les propriétaires des lots n°1 et n°2 ont édifié des constructions sans autorisation de l'assemblée générale :

• Pour partie sur une cour constituant une partie commune de l'immeuble
• Pour partie sur une cour sur laquelle le règlement de copropriété accordait un droit de jouissance exclusive aux propriétaires du lot n°2

Ces constructions ont eu pour effet de priver les propriétaires du lot n°3 de l'un de leurs accès à l'immeuble, un portail ayant été verrouillé sans remise des clés.

Les propriétaires du lot n°3 ont assigné leurs voisins pour obtenir :

• La démolition des constructions édifiées sans autorisation
• La remise des clés du portail verrouillé
• La remise en état des parties communes

La position de la cour d'appel

La cour d'appel a rejeté les demandes, considérant que les propriétaires du lot n°2 avaient acquis par usucapion (prescription acquisitive) les constructions litigieuses. Elle a retenu comme juste titre la clause du règlement de copropriété selon laquelle l'acquéreur du lot n°2 « aura seul l'usage de la cour comprise en son lot, il pourra les modifier et disposer de ces constructions et cour comme il l'entendra », et a appliqué la prescription de dix ans. Elle a en outre refusé l'accès à la cour commune au motif que ni le règlement ni le titre du lot n°3 ne mentionnaient un tel droit.

Les propriétaires du lot n°3 ont formé un pourvoi en cassation.

2. Question Juridique

La Cour de cassation devait répondre à deux questions essentielles :

Rappel sur la prescription acquisitive

Le Code civil distingue deux régimes de prescription acquisitive. Les faits étant antérieurs à la réforme du 17 juin 2008, la Cour statue au visa de l'article 2265 ancien (prescription de dix à vingt ans par juste titre et bonne foi), dont la règle est aujourd'hui reprise, pour un délai unique de dix ans, à l'article 2272 :

La prescription abrégée de 10 ans suppose donc deux conditions cumulatives :

• La bonne foi du possesseur
• Un juste titre, c'est-à-dire un acte qui, s'il émanait du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété

3. Solution de la Cour de Cassation

Par un arrêt publié au Bulletin, la troisième chambre civile casse l'arrêt d'appel et énonce deux principes importants.

Sur la nature du règlement de copropriété

La Cour rappelle la définition du juste titre :

Or, le règlement de copropriété :

• Organise l'usage des parties communes et privatives
• Définit les droits de jouissance (y compris exclusive)
• Mais ne transfère pas la propriété

En conséquence, même un droit de jouissance exclusive exercé pendant plus de 10 ans ne peut fonder une acquisition par usucapion abrégée.

Sur le droit d'usage des parties communes

La Cour de cassation rappelle également, au visa des articles 3, 4 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, un principe fondamental du droit de la copropriété :

La Cour censure l'arrêt d'appel qui avait refusé aux propriétaires du lot n°3 l'accès à la cour commune au motif que ni le règlement ni leur titre ne mentionnaient ce droit, sans constater que cette cour et son portail constituaient, selon le règlement de copropriété, une partie commune spéciale sur laquelle ils n'avaient aucun droit.

4. Analyse et Portée

Une clarification bienvenue

Cet arrêt clarifie une question récurrente en pratique : le règlement de copropriété ne peut jamais constituer un juste titre pour la prescription acquisitive, quelle que soit la nature du droit qu'il confère.

Cette solution est logique au regard de la nature juridique du règlement de copropriété :

• Il s'agit d'un acte conventionnel organisant la vie de la copropriété
• Il définit les modalités d'usage des parties communes et privatives
• Il n'a aucune vocation translative : il ne transfère pas la propriété

Distinction entre jouissance et propriété

L'arrêt rappelle la distinction fondamentale entre :

• Le droit de jouissance exclusive : droit d'usage privatif d'une partie commune, qui reste la propriété indivise de tous les copropriétaires
• Le droit de propriété : droit réel complet incluant l'usus, le fructus et l'abusus

Protection des droits des copropriétaires

La seconde partie de l'arrêt renforce la protection des copropriétaires en rappelant que le droit d'usage des parties communes est inhérent à la qualité de copropriétaire. Ce droit :

• N'a pas besoin d'être mentionné dans le titre de propriété
• N'a pas besoin d'être détaillé dans le règlement de copropriété
• Ne peut être écarté que si la partie commune est, selon le règlement, une partie commune spéciale sur laquelle le copropriétaire n'a aucun droit

5. Implications Pratiques

Pour les syndics et gestionnaires

• Vigilance accrue sur les constructions ou aménagements réalisés sur les parties communes
• Information des copropriétaires : un droit de jouissance exclusive ne confère pas la propriété
• Procédure de régularisation à mettre en place pour les situations anciennes (cession de partie commune, modification du règlement, publication)

Pour les acquéreurs

• Vérifier la nature des droits : distinguer parties privatives, parties communes et droits de jouissance exclusive
• Examiner les constructions : s'assurer que les constructions ont été autorisées par l'AG
• Contrôler les accès : vérifier que le lot dispose bien de tous les accès mentionnés ou nécessaires

Voies de régularisation

Pour un copropriétaire souhaitant acquérir définitivement une partie commune qu'il occupe :

1. Vote en assemblée générale de la cession de partie commune (majorité de l'article 26)
2. Modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division
3. Acte notarié de cession avec paiement du prix
4. Publication au fichier immobilier