Comment révoquer un syndic de copropriété en cours de mandat ?

1. Introduction au Problème

Le syndic de copropriété joue un rôle central dans la gestion quotidienne de l'immeuble. Mandataire du syndicat des copropriétaires, il assure l'exécution des décisions d'assemblée générale, la gestion administrative et financière de la copropriété, l'entretien des parties communes et la représentation du syndicat. Lorsque la relation de confiance est rompue, les copropriétaires peuvent souhaiter mettre fin anticipativement au mandat du syndic.

Les motifs de mécontentement sont variés : défaut de communication, retards dans l'exécution des travaux votés, erreurs comptables récurrentes, non-respect des décisions d'assemblée générale, surfacturation des prestations, ou encore conflits d'intérêts. Dans certains cas, les manquements sont suffisamment graves pour justifier une révocation immédiate pour faute de gestion.

La révocation d'un syndic en cours de mandat constitue une décision importante qui doit être préparée avec soin. Une procédure mal conduite peut être contestée par le syndic révoqué et donner lieu à des dommages et intérêts si la révocation est jugée abusive. À l'inverse, une révocation justifiée et bien menée permet de restaurer une gestion efficace de la copropriété.

La complexité de cette procédure justifie une compréhension précise du cadre juridique et des étapes à suivre pour révoquer un syndic dans le respect de la légalité et de l'intérêt de la copropriété.

2. Cadre Juridique

Fondement légal

La révocation du syndic de copropriété est encadrée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. L'article 25 de cette loi définit les conditions de majorité applicables à la désignation et à la révocation du syndic.

La majorité requise : article 25

La révocation du syndic requiert la majorité de l'article 25, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Cette majorité renforcée vise à garantir que la décision de révoquer le syndic reflète véritablement la volonté d'une majorité significative de copropriétaires.

Si cette majorité n'est pas atteinte lors du premier vote mais que le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

Les motifs de révocation

Le droit français distingue deux types de révocation :

Révocation pour faute de gestion

La révocation pour faute intervient lorsque le syndic a commis des manquements graves à ses obligations. Les fautes de gestion peuvent inclure :

• Fautes dans la gestion financière : détournement de fonds, erreurs comptables répétées, non-versement des cotisations aux organismes sociaux, défaut de souscription d'assurance
• Fautes dans l'exécution des décisions : non-exécution des travaux votés, retards injustifiés, choix d'entreprises sans mise en concurrence
• Fautes dans la convocation des assemblées : non-respect des délais, omission de points à l'ordre du jour, non-transmission du procès-verbal
• Conflits d'intérêts : avantages personnels tirés de la gestion, liens avec des prestataires non déclarés
• Défaut de communication : absence de réponse aux demandes des copropriétaires, refus de transmettre des documents

En cas de faute de gestion avérée, le syndic révoqué ne peut prétendre à aucune indemnité et peut même voir sa responsabilité engagée pour les préjudices causés à la copropriété.

Révocation sans faute (ad nutum)

Les copropriétaires peuvent également décider de révoquer le syndic sans avoir à justifier de fautes particulières. Cette révocation "ad nutum" (à discrétion) est possible car le mandat de syndic repose sur la confiance des copropriétaires.

Toutefois, une révocation sans motif légitime peut être qualifiée d'abusive si elle intervient dans des conditions vexatoires ou sans permettre au syndic de préparer la passation. Dans ce cas, le syndic peut obtenir des dommages et intérêts correspondant au préjudice subi (généralement les honoraires qui auraient été perçus jusqu'à la fin normale du mandat).

Les conséquences de la révocation

La révocation met fin immédiatement au mandat du syndic. Celui-ci doit :

• Cesser toute action de gestion pour le compte de la copropriété
• Remettre au nouveau syndic l'ensemble des documents et archives de la copropriété dans un délai d'un mois
• Transférer les fonds de la copropriété au nouveau syndic
• Établir un état de la situation de la copropriété à la date de la révocation

En cas de non-respect de ces obligations, le nouveau syndic peut saisir le tribunal pour obtenir la remise forcée des documents et fonds sous astreinte.

3. La Solution

Étape 1 : Constituer un dossier de griefs

Avant d'engager une procédure de révocation, il est essentiel de documenter les manquements du syndic :

Rassembler les preuves écrites

• Courriers adressés au syndic restés sans réponse
• Mises en demeure et relances
• Procès-verbaux d'assemblées générales montrant la non-exécution des décisions
• Relevés de compte révélant des anomalies
• Factures contestables ou surfacturées

Identifier les manquements précis

• Lister chronologiquement les incidents et leurs conséquences
• Quantifier le préjudice subi par la copropriété
• Vérifier si les manquements constituent des fautes de gestion au sens juridique

Ce travail préparatoire permet d'apprécier si la révocation doit être qualifiée de révocation pour faute ou de révocation ad nutum, et d'anticiper les risques de contestation par le syndic.

Étape 2 : Solliciter le conseil syndical

Le conseil syndical joue un rôle clé dans la procédure de révocation :

• Validation de la démarche : le conseil syndical examine les griefs et valide l'opportunité d'engager une révocation
• Recherche de candidats : le conseil syndical prospecte pour identifier des syndics susceptibles de reprendre la gestion
• Demande de convocation : le conseil syndical peut demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire

Si le syndic refuse de convoquer l'assemblée, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l'assemblée après mise en demeure restée infructueuse pendant 8 jours.

Étape 3 : Obtenir la convocation d'une assemblée générale extraordinaire

La révocation du syndic doit être votée en assemblée générale. Plusieurs voies permettent d'obtenir cette convocation :

Demande au syndic

Le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire. Le syndic dispose alors d'un délai de 21 jours pour procéder à la convocation.

Convocation par le conseil syndical

En cas de carence du syndic, le président du conseil syndical peut convoquer l'assemblée après une mise en demeure restée sans effet pendant 8 jours.

Convocation judiciaire

À défaut de conseil syndical ou en cas de blocage persistant, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la désignation d'un mandataire chargé de convoquer l'assemblée.

Étape 4 : Préparer l'ordre du jour

L'ordre du jour de l'assemblée extraordinaire doit impérativement comporter :

• La question de la révocation du syndic actuel : formulée clairement, avec le cas échéant les motifs invoqués
• La désignation d'un nouveau syndic : avec les projets de contrats des candidats joints à la convocation
• Les modalités de passation : délais de remise des documents, transfert des fonds

Il est essentiel de prévoir simultanément la révocation et la désignation du successeur pour éviter une période de vacance préjudiciable à la copropriété.

Les projets de contrat de syndic doivent être conformes au contrat-type réglementaire et joints à la convocation pour permettre aux copropriétaires d'en prendre connaissance.

Étape 5 : Tenir l'assemblée générale et voter la révocation

Déroulement du vote

Le vote sur la révocation se déroule comme suit :

• Présentation des motifs de révocation par le conseil syndical ou les copropriétaires demandeurs
• Possibilité pour le syndic de présenter ses observations
• Vote à la majorité de l'article 25
• Si la majorité n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, second vote immédiat à la majorité de l'article 24

Vote sur la désignation du nouveau syndic

En cas d'adoption de la révocation, l'assemblée procède immédiatement au vote sur la désignation du nouveau syndic, également à la majorité de l'article 25 (avec passerelle possible vers l'article 24).

Le contrat du nouveau syndic est signé séance tenante par le président de l'assemblée ou le président du conseil syndical.

Étape 6 : Assurer la transition

Une fois la révocation votée, la passation doit s'organiser rapidement :

Notification au syndic révoqué

• Transmission du procès-verbal d'assemblée générale
• Mise en demeure de remettre les documents et fonds dans le délai d'un mois

Obligations du syndic révoqué

• Remise de l'ensemble des documents et archives de la copropriété
• Transfert des fonds (compte bancaire du syndicat, fonds de travaux)
• État des créances et dettes de la copropriété
• Liste des procédures en cours
• Situation des contrats avec les prestataires

En cas de difficultés

Si le syndic révoqué refuse de remettre les documents ou les fonds, le nouveau syndic peut saisir le tribunal judiciaire en référé pour obtenir la remise forcée sous astreinte.

Quand faire appel à un avocat ?

Le recours à un avocat en droit de la copropriété est particulièrement recommandé dans les situations suivantes :

• Analyse des fautes de gestion : qualifier juridiquement les manquements du syndic et évaluer les risques d'une action en responsabilité
• Rédaction des résolutions : formuler les questions à inscrire à l'ordre du jour de manière juridiquement sécurisée
• Contestation par le syndic : défendre la copropriété en cas de demande de dommages et intérêts pour révocation abusive
• Difficultés de passation : obtenir en justice la remise des documents et fonds retenus par le syndic révoqué
• Action en responsabilité : engager une action contre le syndic révoqué pour obtenir réparation des préjudices causés