Révoquer un syndic de copropriété en cours de mandat : résiliation du contrat, procédure et risques

1. Procédure et délais pour mettre fin au contrat du syndic avant son terme

Cette page traite de la rupture anticipée du contrat, décidée par le syndicat des copropriétaires alors que le mandat du syndic est en cours. Lorsque le contrat arrive à son terme, le non-renouvellement relève d'un régime distinct, sans indemnité, voté lors d'une assemblée tenue dans les trois mois qui précèdent l'échéance (article 18, VII) : il est présenté dans les pages consacrées au changement de syndic à l'échéance du contrat et aux modalités de vote qui limitent le coût d'un changement de syndic.

Depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, complétée par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, la fin anticipée du contrat à l'initiative du syndicat est ainsi organisée autour de la notion d'inexécution suffisamment grave. Le vote reste soumis à la majorité de l'article 25 (désignation ou révocation du syndic), mais la qualité du dossier des manquements conditionne le risque financier de la rupture.

Étape 1 : Constituer le dossier des manquements

Il convient de réunir, avant toute démarche, les éléments qui établissent les inexécutions reprochées au syndic et leur gravité :

• le contrat de syndic en cours (durée, dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, honoraires) ;
• les procès-verbaux d'assemblée dont les décisions n'ont pas été exécutées ;
• les courriers, relances et demandes de documents restés sans réponse ;
• les pièces comptables révélant des anomalies (annexes comptables, relevés du compte bancaire du syndicat, factures contestées) ;
• tout élément sur les conséquences des manquements pour la copropriété (sinistre aggravé, pénalités, travaux bloqués).

La date d'échéance du contrat mérite d'être vérifiée dès ce stade : lorsque le terme est proche, le non-renouvellement peut s'avérer moins risqué qu'une résiliation dont le caractère suffisamment grave serait discuté.

Étape 2 : Mettre en demeure le syndic

La loi n'impose pas de mise en demeure préalable à la résiliation, mais une lettre recommandée avec accusé de réception, listant précisément les manquements et fixant un délai raisonnable pour y remédier, constitue en pratique la meilleure preuve de l'inexécution et de sa persistance. Les manquements qui relèvent de fautes de gestion susceptibles d'engager la responsabilité du syndic peuvent, en outre, fonder une demande de réparation distincte de la résiliation.

Étape 3 : Notifier la demande motivée d'inscription à l'ordre du jour

Lorsque le conseil syndical est à l'initiative, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de la résiliation à l'ordre du jour, en précisant la ou les inexécutions reprochées (article 18, VIII). Il est utile d'y joindre les projets de résolution : résiliation du contrat, date de prise d'effet, désignation du nouveau syndic. Indépendamment de cette voie, tout copropriétaire peut, à tout moment, notifier au syndic une question à inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée (article 10 du décret du 17 mars 1967).

Étape 4 : Obtenir la convocation de l'assemblée, y compris en cas de carence du syndic

• Délai imposé au syndic : lorsque le président du conseil syndical en fait la demande, le syndic est tenu de convoquer l'assemblée dans un délai de deux mois à compter de la première présentation de la lettre recommandée (article 18, VIII) ; si la demande est adressée par lettre recommandée électronique, le délai court du lendemain de la transmission de l'avis électronique (article 64 du décret du 17 mars 1967).
• Convocation par le président du conseil syndical : à défaut de convocation dans ce délai, le président du conseil syndical est habilité à convoquer lui-même l'assemblée. Le droit commun de la convocation prévoit par ailleurs que l'assemblée demandée par le conseil syndical ou par des copropriétaires représentant au moins un quart des voix peut être convoquée par le président du conseil syndical après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours (article 8 du décret du 17 mars 1967).
• Absence de conseil syndical : si le conseil syndical n'existe pas ou si son président ne convoque pas, tout copropriétaire peut demander au président du tribunal judiciaire la désignation d'un mandataire chargé de convoquer l'assemblée.
• Délai de convocation : sauf urgence, la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion, sauf délai plus long prévu par le règlement de copropriété (article 9 du décret).

Étape 5 : Mettre en concurrence et préparer le contrat du successeur

L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 charge le conseil syndical de mettre en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic établis conformément au contrat type, sauf dispense votée à la majorité de l'article 25 lors d'une assemblée antérieure. Les projets retenus sont joints à la convocation. Leurs dates doivent être arrêtées avant l'envoi : l'assemblée ne peut pas modifier en séance la durée du contrat proposé, comme l'a rappelé la Cour de cassation le 6 novembre 2025 à propos de la durée du mandat. Il convient donc que la date de prise d'effet du nouveau contrat corresponde à la date de fin du contrat résilié.

Étape 6 : Voter la résiliation puis la désignation du nouveau syndic

• Le syndic en place peut présenter ses observations sur les manquements invoqués.
• La résiliation est votée à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Si elle n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat a lieu à la majorité de l'article 24 (article 25-1).
• L'assemblée fixe la date de prise d'effet de la résiliation, au plus tôt un jour franc après la réunion.
• La désignation du successeur est votée dans la même séance, selon les mêmes règles de majorité, avec fixation de la date de prise d'effet de son contrat.

Si la résiliation est votée sans qu'un successeur soit désigné, la copropriété risque de se trouver sans syndic ; les solutions ouvertes dans ce cas (convocation par le président du conseil syndical, désignation judiciaire d'un administrateur provisoire) sont détaillées dans la page consacrée au syndic fermé ou absent.

Étape 7 : Notifier la décision et surveiller le délai de contestation

Le procès-verbal est notifié aux copropriétaires opposants et défaillants, qui disposent de deux mois à compter de cette notification pour contester la décision d'assemblée générale (article 42 de la loi). Le syndic professionnel sortant, qui n'est pas copropriétaire, n'est pas titulaire de cette action ; s'il conteste la gravité des manquements, il agit en principe en indemnisation.

Étape 8 : Organiser la passation des archives et des comptes

Si l'ancien syndic ne s'exécute pas, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical lui adresse une mise en demeure ; à défaut d'effet, il peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant en référé, qui peut ordonner sous astreinte la remise des pièces et documents, ainsi que le versement d'intérêts provisionnels à compter de la mise en demeure, sans préjudice d'une provision sur dommages et intérêts.

Calendrier indicatif

• J : notification de la demande motivée par le conseil syndical (lettre recommandée, papier ou électronique)
• J + 2 mois au plus : convocation de l'assemblée par le syndic, ou à défaut par le président du conseil syndical
• 21 jours au moins entre la notification de la convocation et la réunion
• Assemblée + 1 jour franc au plus tôt : prise d'effet de la résiliation et du nouveau contrat
• Cessation des fonctions + 15 jours / + 1 mois / + 3 mois : trésorerie et comptes bancaires, archives, état des comptes apurés

2. Introduction au Problème

Le syndic de copropriété joue un rôle central dans la gestion quotidienne de l'immeuble. Mandataire du syndicat des copropriétaires, il assure l'exécution des décisions d'assemblée générale, la gestion administrative et financière de la copropriété, l'entretien des parties communes et la représentation du syndicat. Lorsque la relation de confiance est rompue, les copropriétaires peuvent souhaiter mettre fin anticipativement au mandat du syndic.

Les motifs de mécontentement sont variés : défaut de communication, retards dans l'exécution des travaux votés, erreurs comptables récurrentes, non-respect des décisions d'assemblée générale, surfacturation des prestations, ou encore conflits d'intérêts. Dans certains cas, les manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat en cours de mandat.

La révocation d'un syndic en cours de mandat constitue une décision importante qui doit être préparée avec soin. Une procédure mal conduite peut être contestée et, si l'inexécution invoquée n'est pas jugée suffisamment grave, exposer le syndicat à indemniser le syndic. À l'inverse, une révocation justifiée et bien menée permet de restaurer une gestion efficace de la copropriété.

La complexité de cette procédure justifie une compréhension précise du cadre juridique et des étapes à suivre pour révoquer un syndic dans le respect de la légalité et de l'intérêt de la copropriété.

3. Cadre Juridique

Fondement légal

La révocation du syndic de copropriété est encadrée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. L'article 25 de cette loi définit les conditions de majorité applicables à la désignation et à la révocation du syndic.

La majorité requise : article 25

La révocation du syndic requiert la majorité de l'article 25, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Cette majorité renforcée vise à garantir que la décision de révoquer le syndic reflète véritablement la volonté d'une majorité significative de copropriétaires.

Si cette majorité n'est pas atteinte lors du premier vote mais que le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

Les motifs de révocation

Le texte en vigueur conduit à distinguer deux situations :

Résiliation pour faute de gestion (inexécution suffisamment grave)

La révocation pour faute intervient lorsque le syndic a commis des manquements graves à ses obligations. Les fautes de gestion peuvent inclure :

• Fautes dans la gestion financière : détournement de fonds, erreurs comptables répétées, non-versement des cotisations aux organismes sociaux, défaut de souscription d'assurance
• Fautes dans l'exécution des décisions : non-exécution des travaux votés, retards injustifiés, choix d'entreprises sans mise en concurrence
• Fautes dans la convocation des assemblées : non-respect des délais, omission de points à l'ordre du jour, non-transmission du procès-verbal
• Conflits d'intérêts : avantages personnels tirés de la gestion, liens avec des prestataires non déclarés
• Défaut de communication : absence de réponse aux demandes des copropriétaires, refus de transmettre des documents

Lorsque les manquements constituent une inexécution suffisamment grave, le syndic dont le contrat est résilié ne peut prétendre à une indemnité au titre des honoraires restant à courir et peut même voir sa responsabilité engagée pour les préjudices causés à la copropriété.

Rupture sans inexécution suffisamment grave

L'ancienne présentation d'une révocation « ad nutum », possible à tout moment et sans motif, ne correspond plus au texte en vigueur. Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, l'article 18 de la loi distingue le non-renouvellement à l'échéance, sans indemnité (VII), et la résiliation en cours de contrat pour inexécution suffisamment grave (VIII).

L'assemblée conserve le pouvoir de voter la fin du contrat à la majorité de l'article 25, mais si aucune inexécution suffisamment grave n'est établie, le syndic peut réclamer l'indemnisation de son préjudice, appréciée notamment au regard des honoraires qu'il aurait perçus jusqu'au terme du contrat. Lorsque l'échéance est proche, il convient de comparer ce risque avec la voie du non-renouvellement.

Les conséquences de la révocation

La résiliation prend effet à la date fixée par l'assemblée générale, au plus tôt un jour franc après sa tenue. À compter de la cessation de ses fonctions, le syndic doit :

• Cesser toute action de gestion pour le compte de la copropriété
• Remettre au nouveau syndic, dans les quinze jours, la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires du syndicat
• Remettre l'ensemble des documents et archives de la copropriété dans un délai d'un mois
• Fournir, dans les deux mois suivants, l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat après apurement et clôture

En cas de non-respect de ces obligations, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut, après mise en demeure, saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir la remise des documents sous astreinte (article 18-2 de la loi).

4. La Solution

Étape 1 : Constituer un dossier de griefs

Avant d'engager une procédure de révocation, il est essentiel de documenter les manquements du syndic :

Rassembler les preuves écrites

• Courriers adressés au syndic restés sans réponse
• Mises en demeure et relances
• Procès-verbaux d'assemblées générales montrant la non-exécution des décisions
• Relevés de compte révélant des anomalies
• Factures contestables ou surfacturées

Identifier les manquements précis

• Lister chronologiquement les incidents et leurs conséquences
• Quantifier le préjudice subi par la copropriété
• Vérifier si les manquements constituent des fautes de gestion au sens juridique

Ce travail préparatoire permet d'apprécier si les manquements atteignent le seuil de l'inexécution suffisamment grave exigé par l'article 18, VIII, et d'anticiper les risques de contestation par le syndic.

Étape 2 : Solliciter le conseil syndical

Le conseil syndical joue un rôle clé dans la procédure de révocation :

• Validation de la démarche : le conseil syndical examine les griefs et valide l'opportunité d'engager une révocation
• Recherche de candidats : le conseil syndical prospecte pour identifier des syndics susceptibles de reprendre la gestion
• Demande de convocation : le conseil syndical notifie au syndic une demande motivée d'inscription de la résiliation à l'ordre du jour, en précisant les inexécutions reprochées

Si le syndic ne convoque pas l'assemblée dans les deux mois de la demande adressée par lettre recommandée par le président du conseil syndical, celui-ci est habilité à la convoquer lui-même (article 18, VIII).

Étape 3 : Obtenir la convocation d'une assemblée générale extraordinaire

La révocation du syndic doit être votée en assemblée générale. Plusieurs voies permettent d'obtenir cette convocation :

Demande au syndic

Le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire. Pour la résiliation demandée par le président du conseil syndical, le syndic doit convoquer dans un délai de deux mois à compter de la première présentation de la lettre recommandée (ou, pour une lettre recommandée électronique, du lendemain de la transmission de l'avis électronique) ; la convocation elle-même est notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion.

Convocation par le conseil syndical

En cas de carence du syndic, le président du conseil syndical peut convoquer l'assemblée : à l'expiration du délai de deux mois de l'article 18, VIII pour la résiliation, ou, selon le droit commun de l'article 8 du décret du 17 mars 1967, après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours.

Convocation judiciaire

À défaut de conseil syndical ou en cas de blocage persistant, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la désignation d'un mandataire chargé de convoquer l'assemblée.

Étape 4 : Préparer l'ordre du jour

L'ordre du jour de l'assemblée extraordinaire doit impérativement comporter :

• La question de la résiliation du contrat du syndic actuel : formulée clairement, avec les inexécutions reprochées et la date de prise d'effet proposée
• La désignation d'un nouveau syndic : avec les projets de contrats des candidats joints à la convocation
• Les modalités de passation : délais de remise des documents, de la situation de trésorerie et des états comptables

Il est essentiel de prévoir simultanément la révocation et la désignation du successeur pour éviter une période de vacance préjudiciable à la copropriété.

Les projets de contrat de syndic doivent être conformes au contrat-type réglementaire et joints à la convocation pour permettre aux copropriétaires d'en prendre connaissance.

Étape 5 : Tenir l'assemblée générale et voter la révocation

Déroulement du vote

Le vote sur la révocation se déroule comme suit :

• Présentation des motifs de révocation par le conseil syndical ou les copropriétaires demandeurs
• Possibilité pour le syndic de présenter ses observations
• Vote à la majorité de l'article 25
• Si la majorité n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, second vote immédiat à la majorité de l'article 24

Vote sur la désignation du nouveau syndic

En cas d'adoption de la révocation, l'assemblée procède immédiatement au vote sur la désignation du nouveau syndic, également à la majorité de l'article 25 (avec passerelle possible vers l'article 24).

Le contrat du nouveau syndic est signé séance tenante par le président de l'assemblée ou le président du conseil syndical.

Étape 6 : Assurer la transition

Une fois la révocation votée, la passation doit s'organiser rapidement :

Notification au syndic révoqué

• Transmission du procès-verbal d'assemblée générale
• Rappel des délais de l'article 18-2 : quinze jours pour la trésorerie et les références bancaires, un mois pour les archives, deux mois supplémentaires pour l'état des comptes

Obligations du syndic révoqué

• Remise de l'ensemble des documents et archives de la copropriété
• Situation de trésorerie et références des comptes bancaires du syndicat (compte courant, fonds de travaux)
• État des créances et dettes de la copropriété
• Liste des procédures en cours
• Situation des contrats avec les prestataires

En cas de difficultés

Si le syndic sortant refuse de remettre les documents ou les éléments comptables, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut, après mise en demeure infructueuse, saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir la remise sous astreinte.

Quand faire appel à un avocat ?

Le recours à un avocat en droit de la copropriété est particulièrement recommandé dans les situations suivantes :

• Analyse des fautes de gestion : qualifier juridiquement les manquements du syndic et évaluer les risques d'une action en responsabilité
• Rédaction des résolutions : formuler les questions à inscrire à l'ordre du jour de manière juridiquement sécurisée
• Contestation par le syndic : défendre la copropriété en cas de demande d'indemnisation fondée sur l'absence d'inexécution suffisamment grave
• Difficultés de passation : obtenir en justice la remise des documents et éléments comptables retenus par le syndic sortant
• Action en responsabilité : engager une action contre le syndic révoqué pour obtenir réparation des préjudices causés

5. Questions fréquentes

Faut-il un motif pour mettre fin au mandat du syndic avant son terme ?

La loi subordonne la résiliation du contrat de syndic en cours d'exécution à une inexécution suffisamment grave (article 18, VIII de la loi du 10 juillet 1965, issu de l'ordonnance du 30 octobre 2019). Si l'assemblée met fin au contrat sans pouvoir établir un tel manquement, le syndic peut réclamer une indemnisation, appréciée notamment au regard des honoraires qu'il aurait perçus jusqu'au terme du contrat. Lorsque l'échéance est proche, le non-renouvellement, voté lors d'une assemblée tenue dans les trois mois précédant le terme, permet de mettre fin au contrat sans indemnité.

Le conseil syndical peut-il convoquer lui-même l'assemblée si le syndic refuse ?

Oui. Lorsque le président du conseil syndical demande la convocation d'une assemblée portant sur la résiliation, le syndic doit la convoquer dans un délai de deux mois à compter de la première présentation de la lettre recommandée (ou, pour une lettre recommandée électronique, du lendemain de la transmission de l'avis électronique, selon l'article 64 du décret du 17 mars 1967). À défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer lui-même (article 18, VIII de la loi du 10 juillet 1965). En l'absence de conseil syndical, ou si son président n'agit pas, tout copropriétaire peut demander au président du tribunal judiciaire la désignation d'un mandataire chargé de convoquer l'assemblée.

Dans quel délai le syndic sortant doit-il remettre les archives et les fonds ?

L'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixe trois délais à compter de la cessation des fonctions : quinze jours pour la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque ; un mois pour l'ensemble des documents et archives, y compris dématérialisés ; puis deux mois supplémentaires pour l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat après apurement et clôture. Après une mise en demeure restée infructueuse, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir la remise sous astreinte.

À partir de quand la résiliation du contrat de syndic prend-elle effet ?

À la date fixée par l'assemblée générale, qui ne peut être antérieure à un jour franc après la tenue de l'assemblée. Il convient de faire coïncider cette date avec la date de prise d'effet du contrat du nouveau syndic, désigné au cours de la même assemblée, afin d'éviter toute période sans syndic.