Comment réaliser une surélévation en copropriété ?

1. Introduction au Projet

La surélévation consiste à ajouter un ou plusieurs niveaux au-dessus d'un immeuble existant afin de créer de nouveaux logements ou locaux. Elle est devenue, ces dernières années, l'un des principaux leviers de densification urbaine en zone tendue, particulièrement à Paris et en première couronne, où le foncier disponible se raréfie. Le législateur a progressivement assoupli son cadre juridique pour favoriser ces opérations, sans pour autant supprimer les garanties accordées aux copropriétaires existants.

Pour la copropriété, une opération de surélévation représente à la fois une opportunité financière (le produit de la cession ou de la commercialisation des lots créés peut servir à financer un ravalement, une rénovation énergétique ou des travaux de réfection) et un projet juridiquement complexe. Plusieurs régimes coexistent : la copropriété peut surélever elle-même pour créer des locaux destinés à la vente, céder le droit de surélever à un opérateur tiers, ou encore voir un copropriétaire du dernier étage exercer son droit de priorité.

La complexité tient à la superposition de trois corps de règles : le statut de la copropriété (loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967), le droit de l'urbanisme (PLU, gabarit, ABF) et le droit de la construction (assurance dommages-ouvrage, garantie décennale). À chaque étape, des erreurs procédurales peuvent faire annuler la décision d'assemblée générale ou bloquer le projet pendant des années.

Ce guide expose le cadre juridique applicable depuis les réformes successives — loi ALUR du 24 mars 2014, loi ELAN du 23 novembre 2018 et ordonnance du 30 octobre 2019 — puis détaille les étapes opérationnelles à suivre pour mener à bien un projet de surélévation, qu'il soit porté par le syndicat lui-même ou par un opérateur tiers.

2. Cadre Juridique

Fondement légal

La surélévation en copropriété est régie par les articles 35 à 37-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ces articles ont été substantiellement modifiés par la loi ALUR de 2014, la loi ELAN de 2018 et l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, dans le but d'assouplir les majorités requises et de supprimer plusieurs verrous historiques (notamment le droit de veto absolu des copropriétaires du dernier étage).

Les majorités requises selon la nature de l'opération

Le régime de majorité varie selon que la copropriété réalise elle-même la surélévation, cède le droit de surélever à un tiers, ou que l'immeuble se trouve dans un périmètre de préemption urbain.

Surélévation par le syndicat lui-même

Lorsque la copropriété décide de surélever pour son compte propre afin de commercialiser les lots créés, la décision relève de la double majorité de l'article 26 : majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Cette majorité, qualifiée de "renforcée", traduit la portée structurante de la décision pour l'immeuble.

Cession du droit de surélever à un opérateur tiers

La décision d'aliéner (vendre) le droit de surélever à un promoteur ou à un opérateur tiers requiert également la majorité de l'article 26. Ce schéma est le plus fréquent en pratique : la copropriété cède ses droits à un opérateur qui assume le risque financier et technique de l'opération, en échange d'une contrepartie financière (souvent réinvestie dans la rénovation de l'immeuble).

Assouplissement en zone de préemption urbaine

Lorsque l'immeuble est situé dans un périmètre où s'exerce un droit de préemption urbain (DPU), ce qui est le cas de la quasi-totalité des immeubles parisiens, la décision d'aliéner le droit de surélever peut être prise à la majorité de l'article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires). Cette dérogation, introduite pour favoriser la densification urbaine, abaisse significativement le seuil de décision.

Cas des immeubles à plusieurs bâtiments

Lorsque la copropriété comprend plusieurs bâtiments, la décision de surélever ou d'aliéner le droit de surélever un bâtiment doit être confirmée par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment concerné. Cette double validation protège les copropriétaires directement impactés contre une décision imposée par la majorité des autres bâtiments.

Le droit de priorité des copropriétaires du dernier étage

L'article 37 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR puis par l'ordonnance du 30 octobre 2019, accorde un droit de priorité aux copropriétaires dont les lots sont situés en tout ou partie sous les locaux à construire après surélévation. Ce droit a été recentré : il ne bénéficie plus à l'ensemble des copropriétaires du dernier étage, mais uniquement à ceux dont les lots se trouvent sous l'emprise des futurs locaux.

Concrètement, ces copropriétaires doivent être notifiés du contenu de l'opération et du prix proposé pour les nouveaux lots. Ils disposent alors d'un délai légal pour se porter acquéreurs en priorité. À défaut de manifestation dans le délai imparti, ils sont réputés avoir renoncé à leur droit et l'opération peut se poursuivre librement.

Il convient de souligner que le droit de veto historique du copropriétaire du dernier étage, qui figeait de nombreuses opérations, a été supprimé par la loi ELAN. La cohérence de cette réforme : favoriser la densification urbaine tout en garantissant une compensation patrimoniale aux copropriétaires les plus directement affectés.

Le lot transitoire de surélévation (loi ELAN)

L'article 37-1 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi ELAN du 23 novembre 2018, impose la constitution d'un lot transitoire de surélévation préalablement à toute opération. Ce lot virtuel se compose d'une partie privative (le droit de surélever lui-même) et d'une quote-part de parties communes calculée selon des critères objectifs.

Le lot transitoire matérialise juridiquement le droit de surélévation avant la réalisation effective des travaux. Il facilite la cession à un opérateur tiers (qui devient propriétaire d'un lot identifiable) et clarifie l'imputation des charges pendant la phase préparatoire. Sa constitution suppose l'intervention d'un géomètre-expert et la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division (EDD).

Le règlement de copropriété et son interprétation

Le règlement de copropriété peut comporter des clauses encadrant ou restreignant la possibilité de surélever. Trois cas typiques se rencontrent :

• Clause d'interdiction expresse de surélévation : sa validité est appréciée strictement par les juges. La jurisprudence considère qu'une telle clause peut être levée à la majorité requise pour modifier le règlement, lorsque la surélévation devient juridiquement et économiquement opportune
• Clause définissant la destination de l'immeuble comme "bourgeoise" : elle peut faire obstacle à une surélévation transformant la physionomie de l'immeuble. Une étude juridique préalable est indispensable
• Clauses sur la répartition des tantièmes : la création de nouveaux lots impose nécessairement une refonte des tantièmes, ce qui peut nécessiter une révision des clés de répartition des charges

Les autorisations d'urbanisme

Toute surélévation modifie la hauteur de l'immeuble et constitue, à ce titre, une opération soumise à permis de construire. Le projet doit être conforme au Plan Local d'Urbanisme (PLU) qui fixe, pour chaque zone, la hauteur maximale autorisée, le coefficient d'occupation des sols et les règles d'aspect extérieur.

À Paris, le Plan Local d'Urbanisme bioclimatique encadre strictement les surélévations. En secteur sauvegardé ou aux abords d'un monument historique, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est requis et peut conditionner l'octroi du permis. Le délai d'instruction d'un permis de construire pour surélévation est généralement de cinq à six mois, instruction ABF comprise.

Les obligations en matière d'assurance et de garanties

Comme tout chantier de construction, une opération de surélévation impose la souscription d'une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier (article L. 242-1 du Code des assurances). Les entreprises intervenantes doivent être couvertes par une garantie décennale (article L. 241-1 du même code). Les surélévations posent des questions techniques spécifiques (charge sur la structure existante, étanchéité de la toiture, raccordement aux réseaux) qui doivent être documentées dans le dossier technique remis à l'assureur.

3. Procédure étape par étape

Étape 1 : Étude de faisabilité technique et juridique

Avant toute initiative formelle, une étude de faisabilité doit être conduite par un binôme architecte / bureau d'études structure. Elle porte sur deux volets :

Faisabilité technique

• Analyse de la structure porteuse et des fondations (capacité à supporter une charge supplémentaire)
• Étude de l'étanchéité, de l'isolation et des raccordements aux réseaux (eau, électricité, gaz, assainissement)
• Conception des accès indépendants au nouveau niveau (cage d'escalier, ascenseur)
• Vérification des contraintes acoustiques et thermiques (réglementation environnementale RE 2020)

Faisabilité juridique

• Vérification du PLU et de la hauteur maximale autorisée dans la zone
• Consultation des servitudes éventuelles (vue, jour, prospect)
• Analyse du règlement de copropriété et identification des clauses pertinentes
• Vérification du périmètre de préemption urbain (impact sur la majorité requise)
• Analyse de l'opportunité de constituer un lot transitoire selon la stratégie retenue

Le coût de cette étude varie typiquement entre 8 000 et 25 000 euros selon la complexité de l'immeuble. Cette dépense est généralement engagée par le syndicat sur autorisation du conseil syndical, dans la limite d'un plafond fixé en assemblée générale précédente.

Étape 2 : Inscription de la résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale

Une fois l'étude de faisabilité favorable, la résolution doit être inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La demande doit être adressée au syndic au moins six semaines avant la date de l'AG, accompagnée d'un dossier complet :

• Étude de faisabilité technique et juridique
• Plans architecturaux du projet
• Estimation financière (coût des travaux, recettes de commercialisation, contrepartie pour la copropriété)
• Projet de modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division
• Le cas échéant, lettre d'intention d'un opérateur tiers candidat à l'acquisition du droit de surélever

La résolution doit être rédigée avec précision : objet de la décision (surélévation directe ou cession du droit), majorité requise, prix de cession éventuel, conditions suspensives. Une rédaction floue expose à une annulation pour défaut de précision de l'objet soumis au vote.

Étape 3 : Vote en assemblée générale à la majorité requise

Le vote en assemblée générale doit recueillir la majorité légale applicable au cas d'espèce (article 26, ou article 25 en zone de préemption urbaine). Le syndic doit veiller à :

• Présenter clairement la résolution et la majorité requise
• Procéder au décompte précis des voix (totalité des copropriétaires, présents, représentés)
• Acter dans le procès-verbal les noms des copropriétaires opposants ou défaillants (essentiel pour la suite)

Si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, une assemblée spéciale du bâtiment concerné doit confirmer la décision dans les conditions de l'article 24 (majorité simple des voix exprimées). Cette double validation est une condition de validité de la décision.

Étape 4 : Notification du procès-verbal et purge du délai de contestation

Le syndic doit notifier le procès-verbal de l'assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai d'un mois suivant l'AG, par lettre recommandée avec accusé de réception. À compter de la notification, ces copropriétaires disposent d'un délai de deux mois pour contester la décision devant le tribunal judiciaire, conformément à l'article 42 alinéa 2 de la loi de 1965.

En pratique, il est fortement recommandé d'attendre l'expiration de ce délai avant d'engager les phases ultérieures du projet (autorisation d'urbanisme, signature avec l'opérateur). Une décision attaquée puis annulée plusieurs années après peut entraîner la démolition des locaux construits.

Étape 5 : Notification du droit de priorité aux copropriétaires concernés

Une fois la décision purgée, le syndicat doit notifier le droit de priorité aux copropriétaires dont les lots se trouvent en tout ou partie sous l'emprise des futurs locaux surélevés (article 37 de la loi de 1965).

La notification, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, doit comporter :

• La description des nouveaux lots créés (surface, configuration, niveau)
• Le prix de vente proposé
• Les conditions de paiement et de réalisation
• Le délai imparti pour exercer le droit de priorité

À défaut de réponse positive dans le délai, le copropriétaire est réputé avoir renoncé à son droit. La cession peut alors être conclue avec l'opérateur tiers ou la commercialisation directe peut être lancée.

Étape 6 : Obtention du permis de construire

Le permis de construire doit être déposé en mairie. Le dossier comprend, outre les pièces classiques (formulaires Cerfa, plans, notice descriptive), une notice d'insertion paysagère justifiant le projet au regard de l'environnement urbain. Pour les immeubles parisiens situés dans un secteur protégé, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est requis : il peut imposer des prescriptions sur les matériaux, les couleurs, le traitement de la toiture.

Le délai d'instruction est de cinq à six mois en moyenne. Une fois le permis obtenu, il doit être affiché sur le terrain : court alors un délai de recours des tiers de deux mois. Là encore, il est prudent d'attendre la purge de ce délai avant d'engager des dépenses de chantier.

Étape 7 : Modification du règlement de copropriété et de l'EDD

La création des nouveaux lots impose la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division. Cette opération suppose l'intervention :

• D'un géomètre-expert, qui établit le modificatif d'EDD (numérotation des nouveaux lots, calcul des tantièmes, description des parties privatives)
• D'un notaire, qui rédige l'acte modificatif et procède à sa publication au service de la publicité foncière

Le lot transitoire de surélévation doit être constitué à ce stade s'il ne l'a pas été plus tôt (article 37-1 de la loi de 1965). Cette opération peut nécessiter une nouvelle décision d'assemblée générale si elle modifie la répartition des charges au-delà des seuils tolérés.

Le coût combiné géomètre + notaire pour une opération de cette ampleur se situe généralement entre 8 000 et 20 000 euros, selon la complexité de l'immeuble et le nombre de lots créés.

Étape 8 : Réalisation des travaux et garanties

Avant l'ouverture du chantier, le maître d'ouvrage (le syndicat ou l'opérateur tiers selon le schéma retenu) doit souscrire :

• Une assurance dommages-ouvrage, conformément à l'article L. 242-1 du Code des assurances
• Une tous risques chantier, fortement recommandée compte tenu des risques spécifiques (intempéries, dégâts à la toiture existante)

Toutes les entreprises intervenantes doivent justifier d'une garantie décennale (article L. 241-1 du Code des assurances). En cas de désordres ultérieurs (infiltrations, défauts d'isolation, fissuration), les copropriétaires existants comme les acquéreurs des lots créés peuvent agir au titre de la garantie décennale dans les dix ans suivant la réception des travaux.

Cas pratique : surélévation d'un immeuble haussmannien parisien

Considérons un immeuble parisien de six étages, situé dans le 9ᵉ arrondissement et compris dans un périmètre de droit de préemption urbain. La copropriété, composée de vingt-quatre lots principaux, envisage une surélévation d'un niveau pour créer trois logements de type T2.

Les étapes effectives :

• L'étude de faisabilité (12 000 €), financée sur le budget courant, conclut à la possibilité technique et économique de l'opération
• Un opérateur tiers propose 850 000 € pour l'acquisition du droit de surélever
• L'AG vote à la majorité de l'article 25 (zone de préemption urbaine) la cession du droit de surélever
• Les copropriétaires du 6ᵉ étage exercent leur droit de priorité sur l'un des trois lots créés
• Le permis de construire est délivré sous conditions ABF (matériaux toiture, gabarit)
• Les fonds reçus sont affectés au ravalement de l'immeuble et à la réfection des parties communes

Délai total : 18 mois entre l'AG initiale et l'achèvement des travaux. Risques principaux : recours d'un voisin contre le permis (purgé par le délai de deux mois) et désaccord sur le calcul des nouveaux tantièmes (résolu par expertise géomètre).

Quand faire appel à un avocat ?

L'intervention d'un avocat en droit de la copropriété est particulièrement utile dans les situations suivantes :

• Rédaction de la résolution à soumettre à l'AG : la précision de la rédaction conditionne la validité de la décision
• Audit du règlement de copropriété : identification des clauses susceptibles de bloquer ou de retarder l'opération
• Négociation avec l'opérateur tiers : sécurisation du contrat de cession (conditions suspensives, garanties, calendrier)
• Défense en cas de contestation de l'AG : représentation devant le tribunal judiciaire
• Gestion du droit de priorité : encadrement de la procédure de notification et des délais
• Suivi des recours contre le permis de construire : coordination avec un avocat en droit de l'urbanisme