Qui paie les travaux votés en assemblée générale ?

Contester ou aménager le paiement : délais et démarches

L'obligation de payer les travaux votés n'exclut ni les recours ni certains aménagements prévus par la loi. Chacun obéit à un délai propre, qui court le plus souvent à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale, que le syndic doit adresser dans le mois qui suit l'assemblée. Il convient donc d'identifier la situation en cause avant l'expiration de ce délai.

Situation 1 : le copropriétaire conteste la décision de faire les travaux

• Délai : deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance.
• Qui peut agir : les seuls copropriétaires opposants (vote contre la résolution) ou défaillants (ni présents ni représentés). Le copropriétaire qui a voté pour, ou qui s'est abstenu, n'a en principe pas qualité pour agir.
• Voie : assignation du syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.
• Pièces : convocation et ordre du jour, documents annexés à la convocation (devis, contrats), procès-verbal et justificatif de la date de sa notification, feuille de présence, règlement de copropriété.
• Effet sur le paiement : le recours n'est pas suspensif. La décision s'exécute tant qu'elle n'est pas annulée et les appels de fonds restent dus ; en cas d'annulation, les sommes versées en exécution de la résolution ont vocation à être restituées. Seule l'exécution des travaux votés aux majorités des articles 25 et 26 est suspendue, sauf urgence, jusqu'à l'expiration du délai de deux mois.

Les motifs d'annulation (irrégularité de convocation, majorité inadaptée, abus de majorité), le déroulement de l'instance et le référé en cas d'urgence sont exposés dans la page consacrée à la contestation d'une décision d'assemblée générale. Lorsque les travaux ont été engagés sans décision d'assemblée, la question relève d'un autre régime : celui des travaux d'urgence ordonnés par le syndic, ou celui des travaux réalisés sans autorisation.

Situation 2 : le copropriétaire conteste la répartition du coût entre les lots

Le recours dépend de l'origine de la répartition appliquée à l'appel de fonds :

• Répartition votée par l'assemblée pour ces travaux (par exemple, pour des travaux d'amélioration, répartition fixée en proportion des avantages que chaque copropriétaire en retire, en application de l'article 30) : contestation dans le délai de deux mois de l'article 42. Si l'action est accueillie, le tribunal procède lui-même à la nouvelle répartition.
• Clause du règlement de copropriété contraire aux critères de l'article 10 : action tendant à faire réputer la clause non écrite (article 43), que la jurisprudence ne soumet à aucun délai de prescription. Le juge fixe alors une nouvelle répartition. Le détail figure dans la page sur la clé de répartition illégale.
• Répartition conforme aux critères légaux mais lésionnaire (quote-part supérieure de plus d'un quart à ce qu'imposerait l'article 10) : action en révision de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965, à engager dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, ou dans les deux ans de la première mutation à titre onéreux du lot intervenue depuis cette publication.
• Erreur du syndic dans l'application de la clé : la démarche consiste à contester l'appel de fonds lui-même, selon la méthode décrite pour contester le montant des charges.

Pièces : règlement de copropriété et état descriptif de division (grilles de charges), procès-verbal fixant la répartition, appels de fonds, et le cas échéant une étude d'un géomètre-expert chiffrant l'écart. Pendant la procédure, il est d'usage de régler les appels de fonds sous réserve, afin de ne pas s'exposer aux poursuites.

Situation 3 : le copropriétaire ne peut pas payer sa quote-part

Paiement par annuités (article 33). Pour les travaux d'amélioration décidés en application de l'article 30 (transformation d'équipements, adjonction d'éléments nouveaux, création ou aménagement de locaux communs), les copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision peuvent payer leur part par annuités égales au dixième, soit sur dix ans. Les conditions sont les suivantes :

• notifier sa décision au syndic, à peine de forclusion, dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal (en pratique par lettre recommandée, papier ou électronique, afin de conserver la preuve de la date) ;
• lorsque le syndicat n'a pas emprunté pour financer les travaux, les charges financières dues sont égales au taux de l'intérêt légal ;
• les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot, y compris par apport en société ;
• le dispositif ne s'applique pas aux travaux imposés par des obligations légales ou réglementaires, ni, en principe, aux travaux de conservation de l'immeuble.

Emprunt collectif (article 26-4). L'assemblée peut, à la majorité requise pour les travaux, voter un emprunt au nom du syndicat au seul bénéfice des copropriétaires qui décident d'y participer ; ceux-ci notifient au syndic, à peine de forclusion, le montant sollicité dans la limite de leur quote-part, dans les deux mois de la notification du procès-verbal. Pour les travaux relevant des articles 24 et 25, l'assemblée peut également voter un emprunt collectif auquel chaque copropriétaire est réputé adhérer, sauf à notifier son refus dans les deux mois et à payer l'intégralité de sa quote-part dans les six mois de la notification du procès-verbal (article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965).

Fonds de travaux. L'assemblée peut affecter tout ou partie des sommes du fonds de travaux au financement des travaux votés, à la majorité applicable à ces dépenses (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965), ce qui réduit d'autant les appels de fonds.

Échéancier et délais de grâce. En dehors de ces dispositifs, un échéancier peut être négocié avec le syndic. En cas de poursuites, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement dans la limite de deux années (article 1343-5 du Code civil).

Situation 4 : le lot est vendu entre le vote et l'exécution des travaux

Les travaux votés ne sont pas compris dans le budget prévisionnel ; les sommes correspondantes sont exigibles aux dates fixées par l'assemblée générale. Pour ces provisions, l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 désigne comme débiteur celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité de chaque appel de fonds. En pratique :

• les appels exigibles avant la vente restent à la charge du vendeur ;
• les appels exigibles après la vente sont dus par l'acquéreur, même si les travaux ont été votés avant son acquisition ;
• le trop-perçu ou le moins-perçu révélé par l'approbation des comptes est porté au compte de celui qui est copropriétaire lors de cette approbation ;
• les sommes versées au fonds de travaux restent acquises au syndicat et ne sont pas remboursées au vendeur ; l'acquéreur peut accepter de lui verser un montant équivalent en sus du prix ;
• les annuités de l'article 33 non encore payées deviennent immédiatement exigibles lors de la vente.

Vendeur et acquéreur peuvent convenir d'une autre répartition dans l'avant-contrat ou dans l'acte de vente, par exemple pour laisser au vendeur la charge de travaux votés avant la signature. Une telle convention n'a d'effet qu'entre les parties (article 6-3 du décret) : le syndicat continue d'appeler les fonds auprès de celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité, à charge pour les parties de régler leurs comptes entre elles. Pièces : procès-verbaux des dernières assemblées, état daté, calendrier des appels de fonds votés, clause de l'avant-contrat.

Situation 5 : le copropriétaire ne paie pas

• Intérêts et frais : sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues portent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par le syndic (article 36 du décret du 17 mars 1967). Les frais nécessaires au recouvrement d'une créance justifiée (mise en demeure, relances, prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure) sont imputables au seul copropriétaire concerné (article 10-1 de la loi).
• Exigibilité anticipée : à défaut de paiement d'une provision à sa date d'exigibilité, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, peut alors condamner le copropriétaire au paiement (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). Pour l'arriéré des exercices antérieurs, cette procédure suppose que les comptes aient été approuvés, comme l'a rappelé la Cour de cassation le 20 novembre 2025.
• Garantie du syndicat : en cas de vente, les créances du syndicat relatives à l'année courante et aux quatre dernières années échues sont garanties par une hypothèque légale spéciale sur le lot (article 2402, 3°, du Code civil).
• Irrégularité non invoquée à temps : une fois le délai de deux mois expiré sans contestation, l'irrégularité de la décision ne peut plus, en principe, être opposée au syndicat pour refuser de payer.

Les étapes du recouvrement jusqu'à la saisie immobilière sont décrites dans la page consacrée au recouvrement des charges impayées, et les rares hypothèses dans lesquelles un refus de paiement se discute dans la page peut-on refuser de payer ses charges.

1. Introduction au Problème

La question du financement des travaux en copropriété constitue l'une des sources les plus fréquentes de contentieux entre copropriétaires et syndics. Lorsqu'une assemblée générale vote la réalisation de travaux sur les parties communes ou les équipements collectifs, se pose immédiatement la question de leur financement et de la répartition des charges entre les différents copropriétaires.

Cette problématique revêt une importance capitale tant pour les copropriétaires qui doivent anticiper leur participation financière que pour les syndics chargés d'appeler les fonds nécessaires. Les enjeux sont d'autant plus significatifs que les montants en cause peuvent atteindre des sommes considérables, notamment lorsqu'il s'agit de travaux de rénovation énergétique, de ravalement de façade, de réfection de la toiture, ou encore de mise aux normes des installations collectives.

Les situations génératrices de conflits sont multiples : contestation du montant des appels de fonds, désaccord sur les clés de répartition applicables, refus de payer au motif que les travaux n'ont pas été correctement votés, difficultés financières de certains copropriétaires, ou encore question de savoir si les locataires peuvent être tenus de participer au financement. La maîtrise du cadre juridique régissant le financement des travaux en copropriété s'avère donc indispensable pour éviter les litiges et sécuriser les relations entre copropriétaires.

2. Cadre Juridique

Fondement légal de l'obligation de paiement

Le principe de participation obligatoire aux charges de copropriété trouve son fondement dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette obligation de contribution aux charges revêt un caractère impératif et d'ordre public. Aucun copropriétaire ne peut se soustraire au paiement des charges régulièrement appelées, sous peine de s'exposer à des poursuites judiciaires et à la mise en œuvre de l'hypothèque légale spéciale du syndicat (article 2402, 3°, du Code civil, qui a remplacé l'ancien privilège immobilier spécial le 1er janvier 2022).

Les différentes catégories de charges

L'article 10 de la loi distingue deux catégories de charges, dont le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise les modalités d'application :

2.1. Charges générales (article 10 alinéa 2)

Les charges générales concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles qu'elles résultent de l'état descriptif de division.

Sont notamment qualifiés de charges générales :

• Les travaux de gros œuvre (toiture, façades, fondations, murs porteurs)
• L'entretien des halls d'entrée, cages d'escalier, couloirs communs
• Les dépenses d'assurance de l'immeuble
• Les honoraires du syndic
• Les frais de procédure judiciaire engagés dans l'intérêt collectif
• Les travaux de ravalement de façade
• La réfection de la couverture

2.2. Charges spéciales ou relatives (article 10 alinéa 1)

Les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun sont réparties en fonction de l'utilité objective que ces services et équipements présentent pour chaque lot. Cette répartition tient compte de la situation des lots, de leur superficie, et du nombre de pièces principales.

Constituent des charges spéciales :

• L'entretien et le fonctionnement de l'ascenseur
• Le chauffage collectif
• L'eau chaude collective
• Le gardiennage
• Les espaces verts
• Les installations de climatisation collective
• Les parkings et garages

Il résulte de ce critère d'utilité objective qu'un lot auquel un équipement n'apporte aucune utilité n'a pas, en principe, à supporter les charges correspondantes. Ainsi, les propriétaires de lots situés au rez-de-chaussée peuvent être exonérés des charges d'ascenseur si celui-ci ne présente aucune utilité pour leur lot (par exemple s'il ne dessert ni les caves ni les parkings).

Les clés de répartition

Les modalités de répartition des charges sont définies par le règlement de copropriété établi lors de la mise en copropriété de l'immeuble. Ce document fixe, pour chaque catégorie de charges, les critères et les quotes-parts applicables à chaque lot.

2.4. Répartition selon les tantièmes de copropriété

Les charges générales sont réparties proportionnellement aux tantièmes ou millièmes attribués à chaque lot dans l'état descriptif de division. Ces tantièmes expriment la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble et résultent, selon l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, de trois critères appréciés lors de l'établissement de la copropriété, sans égard à l'utilisation des lots :

• La consistance du lot
• Sa superficie
• Sa situation dans l'immeuble (étage, exposition, vue)

Caractère obligatoire du paiement

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 institue une obligation légale de paiement des charges de copropriété. Cette obligation présente plusieurs caractéristiques essentielles :

Opposabilité erga omnes : l'obligation de payer les charges s'impose à tout copropriétaire, qu'il ait ou non participé à l'assemblée générale ayant voté les travaux, qu'il ait voté pour ou contre la résolution. Le caractère démocratique de la décision prise à la majorité requise suffit à rendre la charge exigible pour l'ensemble des copropriétaires.

Obligation propter rem : l'obligation de payer les charges est attachée à la qualité de propriétaire d'un lot de copropriété. Elle se transmet automatiquement à l'acquéreur en cas de vente, sans qu'il soit nécessaire de stipuler cette obligation dans l'acte de vente.

Impossibilité de renonciation : aucun copropriétaire ne peut renoncer à sa quote-part de parties communes ni, corrélativement, se dispenser de participer aux charges. Toute clause du règlement de copropriété ou toute convention entre copropriétaires ayant pour effet de dispenser un copropriétaire de l'obligation de participer aux charges serait réputée non écrite.

Sanctions du défaut de paiement

Le copropriétaire qui ne s'acquitte pas des charges régulièrement appelées s'expose à plusieurs types de sanctions :

• Intérêts de retard : en application de l'article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues portent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant
• Hypothèque légale spéciale : les créances du syndicat relatives à l'année courante et aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu par une hypothèque légale spéciale (article 2402, 3°, du Code civil), qui a remplacé le 1er janvier 2022 le privilège immobilier spécial de l'ancien article 2374 et confère au syndicat un droit de préférence sur le prix de vente du lot
• Procédure d'injonction de payer : procédure simplifiée devant le tribunal judiciaire pour les créances de charges
• Assignation en paiement : pour les créances importantes ou contestées, assignation devant le tribunal judiciaire
• Inscription d'hypothèque judiciaire : après jugement de condamnation, inscription d'une hypothèque sur le lot du copropriétaire débiteur

3. La Solution

Étape 1 : Identifier la catégorie de travaux et la clé de répartition applicable

Avant de déterminer qui paie quoi, il est essentiel d'identifier précisément la nature des travaux votés et la clé de répartition applicable.

Consulter le procès-verbal d'assemblée générale

Le procès-verbal de l'assemblée générale ayant voté les travaux doit mentionner :

• La description précise des travaux à réaliser
• Le montant prévisionnel des dépenses
• La majorité requise et obtenue
• La clé de répartition applicable (tantièmes généraux, charges spéciales, autre grille)

Examiner le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division précisent :

• Les tantièmes de charges générales de chaque lot
• Les grilles de répartition des charges spéciales
• Les éventuelles clauses particulières de répartition

Étape 2 : Calculer sa quote-part de charges

Une fois la clé de répartition identifiée, chaque copropriétaire peut calculer sa contribution aux travaux.

Pour les charges générales

La formule de calcul est la suivante :

Étape 3 : Vérifier la régularité du vote des travaux

Le paiement des travaux n'est exigible que si ceux-ci ont été régulièrement votés par l'assemblée générale.

Contrôler la majorité applicable

Selon la nature des travaux, différentes majorités sont requises :

• Article 24 (majorité des voix exprimées) : travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires par la loi, le règlement ou un arrêté de police administrative, travaux d'accessibilité n'affectant pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels
• Article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) : travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, et ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration
• Article 26 (double majorité) : il ne vise plus les travaux depuis la réforme issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019, mais notamment les actes d'acquisition ou de disposition et la modification du règlement de copropriété relative à la jouissance, à l'usage et à l'administration des parties communes

En cas d'irrégularité

Si les travaux n'ont pas été régulièrement votés, le copropriétaire opposant ou défaillant dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester la décision devant le tribunal judiciaire. Ce recours ne l'autorise pas à suspendre le paiement de sa quote-part : la décision reste exécutoire tant qu'elle n'a pas été annulée (voir la situation 1 ci-dessus).

Étape 4 : Comprendre les modalités d'appel de fonds

Le syndic procède généralement à l'appel des fonds nécessaires au financement des travaux selon des modalités précises.

Appels de fonds fractionnés

Pour les travaux importants, le syndic échelonne les appels de fonds :

• Premier appel lors du vote des travaux ou au début des travaux
• Appels complémentaires au fur et à mesure de l'avancement du chantier
• Appel de régularisation en fin de chantier après établissement du décompte définitif

Étape 5 : Situations particulières

Copropriétaire locataire-bailleur

Le propriétaire-bailleur supporte seul le paiement des charges de copropriété liées aux travaux votés en assemblée générale. Il ne peut répercuter ces dépenses sur le locataire, sauf dispositions contractuelles spécifiques dans le bail prévoyant une augmentation de loyer en contrepartie de travaux d'amélioration.

Usufruitier et nu-propriétaire

En présence d'un démembrement de propriété, la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire obéit aux règles des articles 605 et 606 du Code civil :

• L'usufruitier supporte les dépenses d'entretien courant et de menu entretien
• Le nu-propriétaire assume les grosses réparations et les travaux de construction

Copropriétaire en difficulté financière

Un copropriétaire rencontrant des difficultés pour régler sa quote-part de travaux peut :

• Solliciter un échéancier de paiement auprès du syndic ou du conseil syndical
• Demander un prêt bancaire personnel
• Se renseigner sur les aides publiques (prêt à taux zéro pour la rénovation énergétique, subventions ANAH)

L'absence de ressources suffisantes ne dispense pas du paiement des charges. Le copropriétaire défaillant s'expose aux poursuites du syndicat.

Quand consulter un avocat ?

Le recours à un avocat en droit de la copropriété s'avère nécessaire dans les situations suivantes :

• Contestation de la régularité des travaux : évaluer les chances de succès d'un recours en annulation de la décision d'assemblée générale
• Litige sur la clé de répartition : obtenir une révision judiciaire d'une clé de répartition manifestement inadaptée
• Poursuite du syndic : se défendre contre une assignation en paiement ou une procédure d'injonction de payer
• Montant disproportionné : contester le caractère excessif des dépenses engagées par le syndic
• Copropriété en difficulté : négocier un accord amiable avec le syndicat en cas d'impossibilité temporaire de payer

L'assistance d'un avocat permet de sécuriser sa position juridique et de trouver des solutions adaptées à chaque situation.

Questions fréquentes

Qui paie les travaux votés en assemblée générale ?

Tous les copropriétaires sont tenus de participer au financement des travaux régulièrement votés, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Les charges de conservation et d'entretien des parties communes (ravalement, toiture) sont réparties selon les tantièmes de copropriété, les charges d'équipements communs (ascenseur, chauffage collectif) selon l'utilité objective de l'équipement pour chaque lot. Le copropriétaire opposant ou défaillant qui entend contester la décision dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal ; ce recours ne suspend pas les appels de fonds.

J'ai voté contre les travaux : suis-je obligé de payer ?

Oui. Une décision régulièrement votée s'impose à tous les copropriétaires, y compris à ceux qui ont voté contre. Le copropriétaire opposant peut saisir le tribunal judiciaire dans les deux mois de la notification du procès-verbal pour en demander l'annulation, mais les appels de fonds restent dus tant que la décision n'est pas annulée. Passé ce délai, l'irrégularité du vote ne peut plus, en principe, être invoquée pour refuser de payer. S'il s'agit de travaux d'amélioration, il peut en outre demander à payer sa part par annuités, dans le même délai de deux mois.

Peut-on étaler le paiement de travaux votés en assemblée ?

Pour les travaux d'amélioration décidés en application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord peuvent payer leur part par annuités égales au dixième, à condition de notifier leur décision au syndic dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, à peine de forclusion. Ce dispositif est exclu pour les travaux imposés par des obligations légales ou réglementaires, et les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot. L'assemblée peut aussi voter un emprunt collectif, et un échéancier peut être négocié avec le syndic. En cas de poursuites, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux ans.

J'ai vendu mon appartement après le vote : qui paie les travaux ?

Les provisions pour travaux incombent à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire à la date d'exigibilité de chaque appel de fonds, date fixée par l'assemblée générale (article 6-2 du décret du 17 mars 1967). Un appel exigible après la vente est donc dû par l'acquéreur, même si les travaux ont été votés avant. Vendeur et acquéreur peuvent convenir d'une autre répartition dans l'avant-contrat ou l'acte de vente, mais cette convention n'a d'effet qu'entre eux. Les sommes versées au fonds de travaux ne sont pas remboursées au vendeur par le syndicat.

Peut-on contester la répartition du coût des travaux entre les lots ?

Une répartition votée par l'assemblée pour les travaux en cause se conteste dans les deux mois de la notification du procès-verbal, le tribunal procédant alors à la nouvelle répartition. Une clause du règlement de copropriété contraire aux critères de l'article 10 peut être réputée non écrite, action que la jurisprudence ne soumet à aucun délai de prescription. Une répartition simplement lésionnaire, avec un écart de plus d'un quart, relève de l'action en révision de l'article 12, à engager dans les cinq ans de la publication du règlement ou dans les deux ans de la première mutation à titre onéreux du lot.