Interdiction de louer un logement classé G : que faire ?

1. Introduction au Problème

Le 1er janvier 2025 marque un tournant majeur pour le marché locatif français : les logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) affiche une classe G -- soit une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an en énergie finale -- ne peuvent plus être proposés à la location. Cette mesure, prévue par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (dite loi Climat et Résilience), touche environ 600 000 logements en France.

Cette interdiction s'inscrit dans un calendrier progressif visant à éradiquer les passoires thermiques du parc locatif :

• Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an)
• À compter du 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F
• À compter du 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements classés E

Pour les bailleurs propriétaires d'un logement classé G, les conséquences sont immédiates : impossibilité de conclure un nouveau bail, risque de contentieux avec le locataire en place, et interdiction de réviser le loyer. Face à cette situation, il est essentiel de comprendre le cadre juridique applicable, d'identifier les exemptions éventuelles et de planifier les mesures correctives adaptées.

Qui est concerné ?

L'interdiction vise tous les bailleurs -- personnes physiques ou morales -- qui proposent à la location un logement à usage de résidence principale dont le DPE indique une classe G. Sont concernés :

• Les propriétaires bailleurs de logements nus ou meublés soumis à la loi du 6 juillet 1989
• Les bailleurs sociaux dont le parc comporte des logements énergivores
• Les investisseurs locatifs ayant acquis des biens anciens sans rénovation énergétique

Les locations saisonnières et les résidences secondaires ne sont pas directement visées par cette mesure, qui concerne spécifiquement les baux de résidence principale régis par la loi du 6 juillet 1989.

2. Le Cadre Juridique

La loi Climat et Résilience : une refonte du logement décent

L'article 159 de la loi Climat et Résilience modifie la définition du logement décent en y intégrant un critère de performance énergétique minimale. Concrètement, un logement dont la consommation énergétique dépasse le seuil de la classe F (soit plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale pour la classe G) ne satisfait plus aux exigences de décence.

Cette disposition vient compléter l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose au bailleur de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique du locataire. Désormais, la performance énergétique fait partie intégrante de cette obligation.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Le terme de passoire thermique ou passoire énergétique désigne les logements les plus énergivores du parc immobilier français. Sont qualifiés de passoires thermiques les logements dont le DPE indique une classe F ou G, soit une consommation d'énergie primaire supérieure à 330 kWh/m²/an.

Plus précisément, la classification énergétique distingue :

• Classe F : consommation comprise entre 331 et 450 kWh/m²/an -- location encore autorisée jusqu'au 1er janvier 2028
• Classe G : consommation supérieure à 450 kWh/m²/an -- location interdite depuis le 1er janvier 2025

Le DPE, réformé en profondeur depuis le 1er juillet 2021, est désormais opposable juridiquement. Son résultat engage la responsabilité du diagnostiqueur et peut être invoqué par le locataire à l'appui de ses demandes.

Les conséquences juridiques de l'interdiction

L'interdiction de louer un logement classé G entraîne plusieurs conséquences juridiques pour le bailleur :

Pour les baux en cours

Le locataire d'un logement classé G peut engager une procédure pour faire constater l'indécence du logement :

• Mise en demeure du bailleur : le locataire adresse un courrier recommandé demandant la réalisation de travaux de mise en conformité énergétique
• Saisine du juge des contentieux de la protection : à défaut de réponse sous deux mois, le locataire peut saisir le tribunal
• Mesures judiciaires : le juge peut ordonner la réalisation de travaux, imposer une réduction de loyer, voire suspendre le paiement du loyer jusqu'à la mise en conformité

Pour les nouveaux baux

• Impossibilité de conclure un nouveau bail : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location
• Interdiction de réviser le loyer : depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être augmentés, même dans les zones tendues
• Gel des loyers au renouvellement : le bailleur ne peut pas proposer un loyer supérieur au précédent lors du renouvellement du bail

Sanctions encourues

Si le bailleur ne se conforme pas à l'interdiction, il s'expose à :

• Une action en réduction de loyer engagée par le locataire devant le juge
• Une obligation de réaliser des travaux sous astreinte financière
• Des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance subi par le locataire
• La suspension du loyer prononcée par le juge jusqu'à réalisation des travaux

3. La Solution

Étape 1 : Vérifier la fiabilité de votre DPE

Avant d'engager des travaux coûteux, la première démarche consiste à vérifier l'exactitude de votre diagnostic de performance énergétique. La réforme du DPE entrée en vigueur le 1er juillet 2021 a modifié la méthode de calcul, et certains diagnostics peuvent comporter des erreurs.

1.1. Contrôler la validité du DPE

• Date de réalisation : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 avec l'ancienne méthode (sur factures) peuvent avoir été recalculés. Vérifiez que votre DPE utilise la méthode 3CL en vigueur
• Durée de validité : un DPE est valable 10 ans, mais les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valables que jusqu'au 31 décembre 2024
• Numéro ADEME : tout DPE valide doit être enregistré auprès de l'ADEME et porter un numéro d'identification vérifiable

1.2. Contester un DPE erroné

Si vous estimez que le DPE ne reflète pas la réalité de votre logement, plusieurs recours sont possibles :

• Faire réaliser un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié différent. Un écart de classe peut résulter de données d'entrée différentes (surface, isolation, type de chauffage)
• Engager la responsabilité du diagnostiqueur : en cas d'erreur avérée, le diagnostiqueur engage sa responsabilité professionnelle. Vous pouvez demander réparation du préjudice subi
• Signaler à l'organisme de certification : les diagnostiqueurs sont soumis à un contrôle de compétences. Un signalement peut déclencher un audit

Étape 2 : Identifier les exemptions applicables

La loi prévoit plusieurs cas d'exemption à l'obligation de performance énergétique minimale. Vérifiez si votre logement entre dans l'une de ces catégories :

2.1. Bâtiments classés ou protégés

Les logements situés dans des bâtiments classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire des monuments historiques peuvent être exemptés lorsque les travaux de rénovation énergétique porteraient atteinte à leur caractère patrimonial. Cette exemption s'étend aux immeubles situés dans le périmètre de protection des monuments historiques, sous réserve de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France.

2.2. Contraintes architecturales ou techniques

L'exemption peut s'appliquer lorsque les travaux nécessaires sont techniquement impossibles ou lorsqu'ils entraîneraient des modifications incompatibles avec les prescriptions urbanistiques (plan local d'urbanisme, règlement de copropriété interdisant certaines modifications de façade).

2.3. Coût disproportionné des travaux

Un bailleur peut invoquer le caractère disproportionné du coût des travaux par rapport à la valeur du bien. Cette notion, encore en cours de précision par la jurisprudence, suppose de démontrer que le montant des travaux nécessaires pour atteindre au minimum la classe F excède un seuil raisonnable au regard de la valeur vénale du logement.

Attention : ces exemptions sont d'interprétation stricte. Il appartient au bailleur de prouver qu'il remplit les conditions requises. En cas de litige, le juge appréciera au cas par cas.

Étape 3 : Planifier les travaux de rénovation énergétique

Si aucune exemption ne s'applique, la réalisation de travaux de rénovation énergétique s'impose pour retrouver le droit de louer. L'objectif est d'atteindre au minimum la classe F, voire la classe E pour anticiper l'échéance de 2034.

3.1. Les travaux prioritaires

• Isolation thermique : combles, murs (par l'intérieur ou l'extérieur), planchers bas et fenêtres. L'isolation représente généralement le levier le plus efficace pour améliorer la performance énergétique
• Système de chauffage : remplacement d'une chaudière ancienne par une pompe à chaleur, une chaudière à condensation ou un système de chauffage performant
• Ventilation : installation d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC) simple ou double flux pour réduire les déperditions tout en assurant le renouvellement de l'air
• Production d'eau chaude : installation d'un chauffe-eau thermodynamique ou solaire en remplacement d'un ballon électrique ancien

3.2. Les aides financières disponibles

Plusieurs dispositifs d'aide permettent de réduire le coût des travaux :

• MaPrimeRénov' : aide de l'ANAH calculée en fonction des revenus du propriétaire et du gain énergétique obtenu. Les propriétaires bailleurs y sont éligibles
• MaPrimeRénov' Parcours accompagné : pour les rénovations globales permettant un gain de deux classes énergétiques ou plus, avec un accompagnement personnalisé
• Certificats d'économies d'énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d'énergie pour la réalisation de travaux d'efficacité énergétique
• Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : prêt sans intérêt pouvant atteindre 50 000 euros pour financer des travaux de rénovation énergétique
• TVA réduite à 5,5 % : applicable aux travaux d'amélioration de la performance énergétique réalisés par un professionnel RGE

Pour bénéficier de ces aides, les travaux doivent être réalisés par des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).

3.3. Le cas particulier de la copropriété

En copropriété, la réalisation de travaux de rénovation énergétique nécessite souvent un vote en assemblée générale, ce qui peut compliquer et ralentir le processus. Le DPE collectif, obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2024 (et pour toutes les copropriétés d'ici 2026), permettra d'identifier les travaux prioritaires à l'échelle de l'immeuble.

Si les travaux relèvent des parties communes (isolation de la façade, remplacement de la chaudière collective), le propriétaire bailleur ne peut pas les réaliser seul. Il devra proposer ces travaux à l'assemblée générale des copropriétaires et mobiliser le syndic pour inscrire la question à l'ordre du jour.

Étape 4 : Gérer le contentieux avec le locataire

Si un locataire engage une procédure pour faire constater l'indécence du logement en raison de sa classe G, plusieurs stratégies sont envisageables :

4.1. Négociation amiable

• Proposer un échéancier de travaux : présentez au locataire un plan de rénovation avec un calendrier réaliste et les devis correspondants
• Accorder une réduction de loyer temporaire : pendant la durée des travaux ou en attendant leur réalisation, une baisse de loyer négociée peut éviter une procédure judiciaire
• Faciliter le relogement temporaire : si les travaux nécessitent la libération du logement, proposez une solution de relogement

4.2. Mise en conformité

Si le juge est saisi, démontrez votre bonne foi en produisant :

• Les devis et plannings de travaux de rénovation
• Les demandes d'aides financières en cours
• Les éventuels obstacles rencontrés (refus de la copropriété, contraintes techniques)
• Les démarches entreprises pour obtenir les autorisations nécessaires

4.3. Résiliation amiable du bail

Dans certains cas, une résiliation amiable du bail peut être envisagée d'un commun accord entre le bailleur et le locataire, notamment lorsque les travaux nécessaires sont incompatibles avec le maintien dans les lieux. Cette solution doit être formalisée par écrit et ne peut être imposée au locataire.

Étape 5 : Envisager la vente si la rénovation est impossible

Lorsque la rénovation s'avère techniquement impossible ou économiquement disproportionnée, la vente du bien peut constituer la solution la plus adaptée. Depuis le 1er avril 2023, les annonces immobilières de logements classés F ou G doivent mentionner l'obligation de rénovation énergétique.

Points à anticiper en cas de vente :

• Audit énergétique obligatoire : depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique doit être fourni à l'acquéreur pour les logements classés F ou G en monopropriété
• Impact sur le prix de vente : les études montrent une décote de 5 % à 20 % sur le prix des passoires thermiques par rapport à des biens équivalents mieux classés
• Obligation d'information : le vendeur doit informer l'acquéreur de l'interdiction de location et du calendrier réglementaire