L'obligation de délivrance conforme
Le promoteur vendeur en VEFA est tenu d'une obligation de délivrance conforme au sens des articles L.261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Le logement livré doit correspondre, en tous points, aux stipulations du contrat de réservation et de l'acte authentique de vente.
Cette conformité s'apprécie au regard de la notice descriptive annexée au contrat, qui détaille les caractéristiques techniques du bien : surface, hauteur sous plafond, nombre de pièces, matériaux utilisés, équipements prévus. Tout écart entre ce qui a été promis et ce qui est effectivement livré constitue un défaut de conformité dont le promoteur doit répondre.
Distinction entre défaut de conformité et vice de construction
Il convient de distinguer le défaut de conformité du vice de construction. Le défaut de conformité porte sur l'écart entre le bien livré et le bien contractuellement prévu : une surface moindre, une hauteur sous plafond réduite, un équipement manquant. Le vice de construction, en revanche, affecte la qualité intrinsèque de l'ouvrage : une fissure structurelle, un défaut d'étanchéité, une malfaçon dans la réalisation.
Cette distinction n'est pas purement théorique : elle conditionne le régime juridique applicable, les délais pour agir et les garanties mobilisables. Les non-conformités dimensionnelles relèvent du défaut de conformité et obéissent à des règles spécifiques, plus protectrices pour l'acquéreur en VEFA.
Articles L.261-1 et suivants du CCH
Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement emporte obligation pour le vendeur de livrer un immeuble conforme aux prévisions du contrat. La notice descriptive constitue un document contractuel opposable au promoteur.
La hauteur sous plafond : une donnée contractuelle
La hauteur sous plafond mentionnée dans le contrat de VEFA ou dans la notice descriptive constitue un engagement ferme du promoteur. Lorsque le logement livré présente une hauteur sous plafond inférieure à celle annoncée, l'acquéreur est en droit de se prévaloir d'un défaut de conformité.
La tolérance de 5 %
En pratique, les tribunaux admettent une tolérance généralement fixée à 5 % pour les écarts de dimensions. Un écart de quelques centimètres sur une hauteur annoncée à 2,50 m pourra être considéré comme tolérable. En revanche, un écart significatif — par exemple une hauteur livrée à 2,30 m au lieu de 2,50 m — constitue un défaut de conformité caractérisé ouvrant droit à indemnisation.
Impact sur la surface habitable
La hauteur sous plafond a un impact direct sur la surface habitable. L'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation dispose que la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre sont exclues du calcul.
Ainsi, une réduction de la hauteur sous plafond peut entraîner, par effet domino, une réduction de la surface habitable du logement, notamment lorsque des zones sous rampant ou sous combles passent en dessous du seuil de 1,80 m. L'acquéreur subit alors un double préjudice : un défaut de conformité sur la hauteur et une diminution de la surface habitable.
Article R.111-2 du CCH
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptabilisées.
La surface habitable : une jurisprudence protectrice
La question de la surface livrée en VEFA a fait l'objet d'une jurisprudence protectrice de l'acquéreur, consacrée par un arrêt de principe de la Cour de cassation.
Cass. 3e civ., 18 mars 2021, n° 19-24.994
La Cour de cassation a jugé que la surface stipulée dans un contrat de vente en l'état futur d'achèvement s'entend nécessairement d'une surface habitable. Cette décision est fondamentale : elle signifie que le promoteur ne peut se retrancher derrière une surface « utile » ou « commerciale » pour éluder ses obligations. Seule la surface habitable, au sens réglementaire du terme, fait foi.
Un cas concret : 53,8 m² promis, 50,59 m² livrés
Dans cette affaire, un acquéreur avait acheté en VEFA un appartement dont la surface annoncée était de 53,8 m². Après livraison, un mesurage contradictoire a révélé une surface habitable réelle de seulement 50,59 m², soit un écart de plus de 5,9 %. La Cour de cassation a confirmé le droit de l'acquéreur à obtenir une réduction de prix proportionnelle à la diminution de surface constatée.
Le seuil de 5 % pour la réduction de prix
L'article 1621 du Code civil, applicable par analogie aux ventes en VEFA, prévoit que lorsque la contenance réelle est inférieure à celle stipulée au contrat, le vendeur est tenu de souffrir une diminution proportionnelle du prix. En matière de VEFA, la jurisprudence retient un seuil de tolérance de 5 % : en deçà de cet écart, l'acquéreur ne peut prétendre à une réduction de prix, sauf stipulation contractuelle contraire. Au-delà, la réduction est de droit.
La preuve de la non-conformité
La preuve de la non-conformité dimensionnelle incombe à l'acquéreur. Elle doit être rapportée par un constat d'huissier ou un rapport d'expert établissant un mesurage précis de la surface habitable selon les normes en vigueur.
Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 20-12.723
La Cour de cassation a rappelé que la preuve du défaut de surface peut être rapportée par tout moyen, notamment par un constat d'huissier ou un rapport d'expertise. Le mesurage doit être réalisé conformément aux dispositions réglementaires définissant la surface habitable.
Les délais à connaître
Les délais pour agir en cas de non-conformité dimensionnelle en VEFA sont strictement encadrés. Leur méconnaissance peut entraîner la forclusion de l'action de l'acquéreur.
Les réserves à la livraison et dans le mois suivant
L'article 1642-1 du Code civil prévoit que l'acquéreur en VEFA peut formuler des réserves au moment de la prise de possession, mais également dans un délai d'un mois suivant cette prise de possession. Ce délai supplémentaire est précieux : il permet à l'acquéreur de faire réaliser un mesurage contradictoire après son entrée dans les lieux et de notifier les non-conformités constatées.
Les réserves doivent être adressées au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant précisément les non-conformités relevées.
Le délai d'action en garantie : 13 mois
L'action en garantie des vices apparents et des défauts de conformité apparents doit être engagée dans un délai d'un an à compter de la prise de possession, soit un total de 13 mois incluant le mois pour formuler les réserves complémentaires. Passé ce délai, l'acquéreur est forclos et ne peut plus agir sur ce fondement.
Un délai d'ordre public
Ce délai est d'ordre public : il ne peut être contractuellement réduit par une clause du contrat de VEFA. Toute clause limitant le délai d'action de l'acquéreur ou restreignant sa garantie est réputée non écrite.
Article 1642-1 du Code civil
Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Toute clause contraire est réputée non écrite.
Les recours disponibles
Face à une non-conformité dimensionnelle avérée, l'acquéreur en VEFA dispose de plusieurs leviers pour faire valoir ses droits.
1. Formuler des réserves précises à la livraison
La première démarche consiste à formuler des réserves précises dans le procès-verbal de livraison ou dans le mois suivant la prise de possession. Ces réserves doivent mentionner expressément l'écart de surface ou de hauteur constaté, en précisant les mesures relevées et les zones concernées.
Il est vivement recommandé de se faire accompagner lors de la livraison par un expert indépendant (architecte, expert en bâtiment) qui procédera à un mesurage contradictoire sur place.
2. La mise en demeure
Si le promoteur ne donne pas suite aux réserves, l'acquéreur doit lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant les non-conformités constatées, les textes applicables et la jurisprudence pertinente, et lui impartissant un délai raisonnable pour proposer une solution (réduction de prix, indemnisation).
3. La saisine du tribunal judiciaire
À défaut de réponse satisfaisante, l'acquéreur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Le juge pourra ordonner une expertise judiciaire confiée à un expert assermenté, qui procédera à un mesurage contradictoire et évaluera les préjudices subis.
4. Les préjudices indemnisables
L'acquéreur peut obtenir :
- Une réduction de prix proportionnelle à la diminution de surface constatée, calculée au prorata du prix de vente au mètre carré
- Un préjudice de jouissance correspondant à la perte d'usage résultant de la surface manquante
- Un préjudice moral lié à la déception légitime de l'acquéreur qui ne reçoit pas le bien conforme à ses attentes et pour lequel il a contracté
Conseil pratique
Faites réaliser un constat d'huissier dès la livraison ou dans les jours suivants. Ce document constitue une preuve irréfutable de l'état du bien livré et des mesures exactes de surface et de hauteur sous plafond. Il sera déterminant en cas de procédure judiciaire.
Points clés à retenir
- Surface stipulée en VEFA = surface habitable : la Cour de cassation l'a définitivement tranché (Cass. 3e civ., 18 mars 2021, n° 19-24.994)
- Hauteur sous plafond : composant essentiel de la surface habitable : les zones de moins de 1,80 m sont exclues du calcul
- Seuil de 5 % pour l'action en réduction de prix : au-delà de cet écart, la réduction est de droit
- Réserves dans le mois suivant la livraison : l'acquéreur dispose d'un mois après la prise de possession pour formuler ses réserves
- Action en justice dans les 13 mois : un an à compter de la prise de possession, délai d'ordre public
- Se faire accompagner par un expert indépendant à la livraison : pour un mesurage contradictoire fiable
- Preuve par constat d'huissier ou rapport d'expert : indispensable pour établir la non-conformité dimensionnelle
- Clause limitant la garantie = nulle : toute clause réduisant les droits de l'acquéreur est réputée non écrite