Les retards de livraison
Le délai de livraison constitue un engagement contractuel essentiel du promoteur envers l'acquéreur en VEFA. Son non-respect ouvre droit à indemnisation, mais les modalités varient considérablement selon les stipulations du contrat de réservation et de l'acte authentique de vente.
VEFA et CCMI : une différence fondamentale
Contrairement au contrat de construction de maison individuelle (CCMI), où des pénalités de retard sont imposées par la loi, la VEFA ne prévoit aucune pénalité légale obligatoire. Le Code de la construction et de l'habitation n'impose pas au promoteur de clause pénale en cas de retard de livraison. C'est donc au contrat de prévoir — ou non — un mécanisme d'indemnisation automatique.
Négocier des pénalités en amont
Il est essentiel de négocier des pénalités de retard avant la signature de l'acte authentique. Un seuil raisonnable, couramment admis par la jurisprudence, est de 1/3000e du prix de vente par jour de retard, par analogie avec l'article R.231-14 du Code de la construction et de l'habitation applicable au CCMI.
Article R.231-14 du Code de la construction et de l'habitation
Cet article, applicable au CCMI, fixe les pénalités de retard à 1/3000e du prix convenu par jour de retard. En VEFA, ce seuil sert de référence pour négocier contractuellement des pénalités équivalentes.
Sans clause pénale : le droit commun
En l'absence de pénalités contractuelles, l'acquéreur doit se tourner vers le droit commun de la responsabilité civile. Il devra alors démontrer trois éléments cumulatifs :
- La faute du promoteur : le dépassement du délai contractuel de livraison
- Le préjudice subi : loyers versés pendant l'attente, frais de garde-meuble, perte de revenus locatifs, trouble de jouissance, préjudice moral
- Le lien de causalité entre le retard et le préjudice
Les causes exonératoires du promoteur
Le promoteur peut néanmoins s'exonérer de sa responsabilité en invoquant certaines causes légitimes de suspension du délai.
Cass. 3e civ., 24 octobre 2012, n° 11-17.800
La Cour de cassation admet que le promoteur puisse s'exonérer des pénalités de retard en cas de force majeure au sens de l'article 1218 du Code civil (événement imprévisible, irrésistible et extérieur), de faute de l'acquéreur lui-même, ou lorsque des clauses de suspension contractuelles régulièrement stipulées trouvent à s'appliquer (intempéries, retards administratifs, etc.).
La réception : un moment clé
La livraison du logement en VEFA n'est pas une simple remise de clés. C'est un acte juridique majeur qui déclenche le point de départ des garanties légales et détermine les droits futurs de l'acquéreur. La plus grande rigueur s'impose.
Formuler des réserves précises
Lors de la visite de livraison, l'acquéreur doit consigner dans le procès-verbal de livraison toutes les malfaçons, défauts et non-conformités constatés. Les réserves doivent être précises et circonstanciées : il ne suffit pas de mentionner « peinture à revoir » ou « carrelage défectueux ». Chaque désordre doit être localisé, décrit et, si possible, photographié.
Le délai d'un mois pour compléter les réserves
Article R.261-1 du Code de la construction et de l'habitation
L'acquéreur dispose d'un délai d'un mois à compter de la prise de possession pour notifier au promoteur, par lettre recommandée avec accusé de réception, les vices et défauts de conformité apparents qu'il n'aurait pas signalés dans le procès-verbal de livraison. Ce délai est impératif : passé ce mois, les vices apparents non dénoncés sont réputés acceptés.
Se faire accompagner par un expert
Il est vivement recommandé de se faire accompagner par un expert indépendant (expert en bâtiment, architecte) lors de la visite de livraison. Un professionnel repérera des défauts que l'acquéreur non averti ne verrait pas : défauts d'aplomb, non-conformités techniques, malfaçons dissimulées. Cet investissement peut s'avérer déterminant pour la suite.
Réserves et vices cachés : une distinction essentielle
Les réserves formulées à la livraison portent sur les vices apparents, c'est-à-dire les défauts visibles lors d'un examen attentif. Les vices cachés, par définition non décelables à la livraison, relèvent d'un régime distinct et pourront être dénoncés ultérieurement dans le cadre des garanties légales, sans être enfermés dans le délai d'un mois.
Malfaçons et défauts de conformité : les garanties légales
Après la livraison, l'acquéreur en VEFA bénéficie de trois garanties légales cumulables, dont la mobilisation dépend de la nature et de la gravité du désordre constaté.
La garantie de parfait achèvement (1 an)
Article 1792-6 du Code civil
La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres signalés par l'acquéreur au cours de l'année qui suit la réception, quelle que soit leur nature ou leur gravité. Elle oblige le promoteur (ou l'entrepreneur) à réparer l'ensemble des désordres signalés par voie de réserves à la réception ou notifiés par LRAR pendant l'année suivante.
Cette garantie est la plus large dans son champ d'application : elle couvre aussi bien les malfaçons mineures (peinture, finitions) que les désordres plus graves, à condition qu'ils soient notifiés dans le délai d'un an.
La garantie biennale (2 ans)
Article 1792-3 du Code civil
La garantie biennale, dite garantie de bon fonctionnement, couvre pendant deux ans les désordres affectant les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage : robinetterie, volets roulants, radiateurs, interphones, portes intérieures, équipements de cuisine intégrés, etc.
Un élément est dissociable lorsqu'il peut être déposé ou remplacé sans détérioration ni enlèvement de matière de l'ouvrage lui-même. La distinction avec les éléments indissociables, relevant de la garantie décennale, est parfois délicate et peut nécessiter l'analyse d'un professionnel.
La garantie décennale (10 ans)
Article 1792 du Code civil
La garantie décennale couvre pendant dix ans les désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Sont notamment concernés : les fissures structurelles, les infiltrations graves, les défauts d'étanchéité, les problèmes de fondations, les défauts d'isolation thermique rendant le logement inhabitable.
La garantie décennale est une responsabilité de plein droit : l'acquéreur n'a pas à prouver la faute du constructeur. Il lui suffit de démontrer l'existence du désordre et sa gravité (atteinte à la solidité ou impropriété à destination).
La non-conformité aux plans contractuels
Lorsque le logement livré n'est pas conforme aux plans annexés au contrat de vente — surface différente, agencement modifié, matériaux non conformes aux spécifications —, il s'agit d'un manquement à l'obligation contractuelle de délivrance conforme. Ce recours relève de la responsabilité contractuelle de droit commun et n'est enfermé dans aucun délai spécifique de garantie, sous réserve de la prescription quinquennale de droit commun.
Les recours : amiable puis judiciaire
Face à un retard de livraison ou à des malfaçons, l'acquéreur doit suivre une démarche structurée, en privilégiant d'abord la voie amiable avant d'envisager l'action judiciaire.
La mise en demeure par LRAR
La première étape, indispensable, consiste à adresser au promoteur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit décrire précisément les désordres constatés ou le retard subi, rappeler les obligations contractuelles et légales du promoteur, et lui impartir un délai raisonnable pour y remédier. La mise en demeure constitue le point de départ de toute procédure d'indemnisation et est un préalable obligatoire à la saisine du juge.
La médiation de la consommation
Avant de saisir le tribunal, l'acquéreur peut recourir à la médiation de la consommation. Le promoteur est tenu de proposer un médiateur (obligation issue du Code de la consommation). Cette voie peut permettre de trouver un accord rapide et éviter les délais et coûts d'une procédure judiciaire.
La saisine du tribunal judiciaire
En cas d'échec de la voie amiable, l'acquéreur peut saisir le tribunal judiciaire territorialement compétent. Il est possible de demander en référé la désignation d'un expert judiciaire chargé de constater les désordres, d'en déterminer les causes et d'évaluer le coût des réparations. Le rapport d'expertise constitue un élément de preuve déterminant pour la suite de la procédure au fond.
L'assurance dommages-ouvrage
Pour les désordres relevant de la garantie décennale, l'acquéreur peut activer son assurance dommages-ouvrage. Ce mécanisme de préfinancement rapide permet d'obtenir une indemnisation dans un délai de 60 à 90 jours, sans attendre l'issue d'une procédure judiciaire. L'assureur se retournera ensuite contre le promoteur et ses constructeurs. C'est un levier puissant que les acquéreurs sous-estiment souvent.
Points clés à retenir
- Négocier des pénalités de retard AVANT la signature : la VEFA ne prévoit pas de pénalités légales, contrairement au CCMI
- 1/3000e du prix par jour de retard : seuil raisonnable inspiré de l'article R.231-14 du CCH
- Se faire accompagner par un expert à la livraison : un professionnel détectera les défauts invisibles pour un non-initié
- Réserves précises dans le mois suivant la prise de possession : le délai de l'article R.261-1 du CCH est impératif
- Trois garanties cumulables selon la nature du désordre : parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans), décennale (10 ans)
- Non-conformité aux plans : responsabilité contractuelle sans délai spécifique de garantie
- Mise en demeure LRAR = préalable obligatoire : point de départ de toute procédure d'indemnisation
- Assurance dommages-ouvrage : préfinancement rapide des réparations relevant de la décennale
- Vigilance et réactivité : les meilleurs alliés de l'acquéreur en VEFA