1. Les Faits
Une femme a vendu la maison individuelle qu'elle habitait et avait fait construire, en 1998, par un constructeur assuré en responsabilité décennale auprès de la société Sagena, devenue SMA, une assurance dommages-ouvrage ayant été souscrite auprès du même assureur.
Très peu de temps après, le 19 décembre 2014, les acquéreurs ont signalé à la venderesse des infiltrations d'eau, matérialisées par une flaque d'eau sur le carrelage et des traces d'humidité sur les murs, au niveau du sous-sol, constitué d'une cave et d'un garage, avant d'obtenir, en référé, la désignation d'un expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 31 décembre 2016.
Sur la base du rapport d'expertise, les acquéreurs ont assigné la venderesse en indemnisation sur le fondement principal de la garantie des vices cachés. La venderesse a appelé la SMA en intervention forcée.
Les acquéreurs ont reproché à la venderesse d'avoir dissimulé la connaissance d'un vice déterminant de leur consentement dont elle avait connaissance au motif que la venderesse avait signalé à l'assureur dommages-ouvrage un sinistre survenu huit ans avant la vente, lié à des remontées d'humidité et à des infiltrations au niveau du dallage. Il sera ici précisé que ce sinistre avait été qualifié par l'assureur de désordre de nature esthétique et n'avait pas donné lieu à garantie d'une part et que l'assureur avait refusé de garantir ces infiltrations au seul motif que ces désordres affectaient des ouvrages réalisés par la venderesse, comme tels non couverts par le contrat du constructeur.
2. Position de la Cour d'Appel
La Cour d'appel a jugé applicable la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente et rejeté les demandes indemnitaires présentées par les acquéreurs sur le fondement de cette garantie.
L'arrêt retient qu'il ne peut être fait grief à la venderesse d'avoir dissimulé la connaissance d'un vice déterminant le consentement des acquéreurs, dès lors qu'il est seulement établi qu'elle avait eu connaissance d'un sinistre qualifié de désordre de nature esthétique par l'assureur, survenu huit ans avant la vente, n'ayant pas donné lieu à la prise en charge de la garantie dommages-ouvrage et dont le caractère décennal n'a pas été établi antérieurement à la vente.
3. Solution de la Cour de Cassation
Au visa de l'article 1643 du Code civil, la Cour de cassation rappelle que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause (3e Civ., 16 décembre 2009, pourvoi n° 09-10.540, publié).
Article 1643 du Code civil
"Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie."
La Cour de cassation casse l'arrêt rendu par la Cour d'appel au motif que l'expert désigné par l'assureur dommages-ouvrage avait constaté, non seulement, un sinistre tenant à la présence de taches d'humidité sur les murs du sous-sol, le désordre, qualifié d'esthétique, n'ayant pas été garanti par l'assureur, mais aussi un désordre d'infiltrations affectant les travaux qui, réalisés par la venderesse, n'étaient pas couverts par l'assurance dommages-ouvrage, ce dont il résultait qu'elle avait eu connaissance d'infiltrations, qui n'avaient pas été qualifiées de désordre esthétique par l'expert de l'assureur.