Qu'est-ce qu'un référé en droit immobilier ?

1. Introduction au problème

En matière immobilière, certaines situations exigent une réaction judiciaire immédiate que les procédures de droit commun, longues et complexes, ne permettent pas d'assurer efficacement. Qu'il s'agisse de faire cesser des travaux réalisés en violation du règlement de copropriété, d'expulser un occupant sans droit ni titre, de mettre fin à des troubles de voisinage caractérisés ou d'obtenir la désignation d'un expert avant que les preuves ne disparaissent, l'urgence commande le recours à une procédure accélérée : le référé.

Le référé constitue l'instrument privilégié de la justice de l'urgence. Cette procédure, fruit d'une longue évolution historique, permet au justiciable d'obtenir en quelques semaines une décision judiciaire là où une procédure au fond nécessiterait plusieurs mois, voire plusieurs années. Le juge des référés, qualifié de « juge de l'évident et de l'incontestable » par la doctrine, dispose de pouvoirs considérables pour ordonner des mesures provisoires ou conservatoires sans préjudicier au principal.

En droit immobilier, le référé trouve de nombreuses applications pratiques : cessation de travaux illicites, expulsion d'occupants, désignation d'experts, obtention de provisions sur loyers impayés, mesures de sauvegarde en matière de copropriété, cessation de troubles anormaux de voisinage. La maîtrise de cette procédure constitue un atout majeur pour tout praticien du droit immobilier et pour tout justiciable confronté à une situation nécessitant une intervention judiciaire rapide.

2. Cadre juridique

Les fondements textuels du référé

Le référé est régi par les articles 834 à 838 du Code de procédure civile, qui définissent les pouvoirs du juge des référés du tribunal judiciaire. Ces dispositions, issues de la réforme de la procédure civile opérée par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, ont succédé aux anciens articles 808 et 809 dont elles reprennent pour l'essentiel la substance.

L'article 835 du Code de procédure civile constitue le fondement essentiel des pouvoirs du juge des référés. Son premier alinéa permet au juge de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d'une contestation sérieuse. Son second alinéa permet d'accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Les différents types de référé

Le droit français distingue plusieurs types de référé selon leur fondement et leurs conditions d'application :

Le référé-urgence (article 834 CPC)

Le référé fondé sur l'article 834 suppose la réunion de deux conditions cumulatives : l'urgence et l'absence de contestation sérieuse. L'urgence s'apprécie in concreto, en fonction des circonstances de l'espèce. Elle implique qu'un retard dans l'intervention du juge soit de nature à compromettre les intérêts du demandeur. L'absence de contestation sérieuse signifie que le droit invoqué par le demandeur doit apparaître avec une évidence suffisante pour que le juge des référés puisse statuer sans empiéter sur les pouvoirs du juge du fond.

Le référé-trouble manifestement illicite (article 835 alinéa 1 CPC)

Le référé fondé sur le premier alinéa de l'article 835 permet au juge des référés d'intervenir pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d'une contestation sérieuse. Le trouble manifestement illicite se définit comme « toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit » (Cass. 2e civ., 28 juin 1995). L'illicéité doit être manifeste, c'est-à-dire suffisamment évidente pour ne pas nécessiter un examen approfondi des droits des parties.

Le référé-provision (article 835 alinéa 2 CPC)

Le référé-provision permet au juge des référés d'accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Cette procédure est fréquemment utilisée en matière immobilière pour obtenir le paiement de loyers ou de charges impayés. Le juge des référés peut également ordonner l'exécution d'une obligation de faire lorsque celle-ci n'est pas sérieusement contestable.

Le référé-expertise (articles 145 et 232 CPC)

L'article 145 du Code de procédure civile permet d'obtenir, avant tout procès au fond, des mesures d'instruction légalement admissibles s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige. Ce référé probatoire est fréquemment utilisé en matière immobilière pour obtenir la désignation d'un expert chargé de constater des désordres, d'en rechercher les causes et d'évaluer les préjudices.

Le caractère provisoire de l'ordonnance de référé

L'ordonnance de référé présente un caractère essentiellement provisoire. L'article 484 du Code de procédure civile dispose que « l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée ». Cette disposition signifie que le juge du fond demeure libre de statuer différemment de ce qu'a décidé le juge des référés, sans être lié par les constatations ou les appréciations de ce dernier.

Toutefois, ce caractère provisoire n'empêche pas l'ordonnance de référé de produire des effets juridiques considérables. L'ordonnance est exécutoire de plein droit (article 489 CPC), ce qui signifie qu'elle peut être mise à exécution immédiatement, sans attendre l'expiration des délais de recours ou l'issue d'un éventuel appel. Le juge des référés peut toutefois décider de subordonner l'exécution de son ordonnance à la constitution d'une garantie.

La compétence du juge des référés

En matière immobilière, la compétence du juge des référés relève principalement du président du tribunal judiciaire. Toutefois, certains litiges relevant du juge des contentieux de la protection (anciennement juge d'instance) lui confèrent une compétence exclusive en matière de référé, notamment pour les litiges relatifs aux baux d'habitation dont le loyer n'excède pas un certain seuil.

La compétence territoriale du juge des référés obéit aux règles de droit commun : le demandeur peut saisir le juge du lieu du domicile du défendeur ou, en matière immobilière, le juge du lieu de situation de l'immeuble (article 44 CPC).

3. La solution

Étape 1 : Évaluer l'opportunité du référé

Avant d'engager une procédure de référé, il convient d'évaluer si les conditions de recevabilité sont réunies et si le référé constitue la procédure la plus adaptée à la situation. Cette évaluation doit porter sur :

• L'urgence : pour un référé fondé sur l'article 834, l'urgence doit être établie. En matière immobilière, l'urgence est généralement caractérisée lorsque des travaux en cours menacent la solidité d'un immeuble, lorsqu'un occupant sans droit ni titre refuse de quitter les lieux, ou lorsque des troubles de voisinage rendent la jouissance du bien impossible.
• Le caractère manifeste de l'illicéité : pour un référé fondé sur l'article 835 alinéa 1, le trouble doit être manifestement illicite. Cette condition est remplie lorsque la violation de la règle de droit est évidente et ne nécessite pas un examen approfondi (travaux réalisés en violation flagrante du règlement de copropriété, occupation sans titre, etc.).
• L'absence de contestation sérieuse : pour un référé-provision, l'existence de la créance ne doit pas être sérieusement contestable. Tel est le cas des loyers impayés lorsque le bail et les quittances établissent clairement la dette du locataire.

Étape 2 : Constituer le dossier de preuves

La réussite d'une procédure de référé repose largement sur la qualité des preuves apportées à l'appui de la demande. Le demandeur doit rassembler tous les éléments permettant d'établir l'urgence, le trouble manifestement illicite ou le caractère non contestable de sa créance :

• Constats d'huissier : document essentiel en matière immobilière, le constat d'huissier établit de manière incontestable la matérialité des faits (état des lieux, présence d'un occupant, travaux en cours, nuisances sonores, etc.).
• Photographies et vidéos : éléments de preuve complémentaires permettant de matérialiser les désordres ou les troubles allégués.
• Correspondances : échanges de courriers, mises en demeure, attestant des démarches amiables préalables et du refus du défendeur de remédier à la situation.
• Documents contractuels : bail, règlement de copropriété, acte de vente, établissant les droits et obligations des parties.
• Rapports d'expertise amiable : rapports établis par des experts techniques (architecte, bureau de contrôle) attestant de la gravité des désordres ou des risques encourus.

Étape 3 : Rédiger et faire signifier l'assignation

L'assignation en référé est l'acte par lequel le demandeur convoque le défendeur à comparaître devant le juge des référés. Elle doit respecter les mentions obligatoires prévues par les articles 54 et 56 du Code de procédure civile et indiquer notamment :

• L'identité complète des parties
• L'objet de la demande et les moyens de fait et de droit la fondant
• La date, l'heure et le lieu de l'audience
• Les pièces sur lesquelles la demande est fondée

La date d'audience doit être préalablement obtenue auprès du greffe du tribunal judiciaire. Les délais de comparution sont généralement de 15 jours en matière de référé, mais peuvent être réduits en cas d'extrême urgence (référé d'heure à heure). L'assignation est délivrée par huissier de justice au défendeur.

Étape 4 : Plaider à l'audience

L'audience de référé se déroule généralement dans un délai de 2 à 4 semaines après la délivrance de l'assignation. Elle présente les caractéristiques suivantes :

• Oralité des débats : la procédure de référé est orale. Les parties présentent verbalement leurs arguments devant le juge, sans échange préalable de conclusions écrites (bien que la pratique conduise souvent les avocats à communiquer des conclusions).
• Contradictoire : chaque partie peut répondre aux arguments de l'autre. Le juge veille au respect du principe du contradictoire.
• Brièveté : l'audience de référé est généralement courte (15 à 30 minutes) en raison du volume des affaires audiencées.

Le demandeur expose d'abord sa demande, puis le défendeur présente ses moyens de défense. Le juge peut poser des questions aux parties et solliciter des éclaircissements. À l'issue des débats, le juge met généralement l'affaire en délibéré et rend son ordonnance dans un délai de quelques jours à deux semaines.

Étape 5 : Obtenir et exécuter l'ordonnance

L'ordonnance de référé est exécutoire de plein droit, même en cas d'appel (sauf si le premier président de la cour d'appel en décide autrement). Cette exécutabilité immédiate constitue l'un des atouts majeurs de la procédure de référé.

L'exécution de l'ordonnance de référé est assurée par huissier de justice. Selon la nature des mesures ordonnées, l'exécution peut prendre différentes formes :

• Expulsion : l'huissier procède à l'expulsion de l'occupant sans droit ni titre, au besoin avec le concours de la force publique.
• Cessation de travaux : l'huissier notifie l'ordonnance et constate l'arrêt des travaux. En cas de non-respect, une astreinte peut être liquidée.
• Paiement de provision : l'huissier procède au recouvrement de la somme allouée (saisie-attribution, saisie-vente, etc.).
• Désignation d'expert : l'expert désigné convoque les parties et procède à ses opérations.

Les voies de recours contre l'ordonnance de référé

L'ordonnance de référé peut faire l'objet des voies de recours suivantes :

• L'appel : l'ordonnance de référé peut être frappée d'appel dans un délai de 15 jours à compter de sa notification. L'appel est porté devant le premier président de la cour d'appel ou son délégué. L'appel n'est pas suspensif d'exécution, sauf décision contraire du premier président.
• Le pourvoi en cassation : l'ordonnance du premier président peut faire l'objet d'un pourvoi en cassation dans les conditions de droit commun.
• La rétractation : en cas de circonstances nouvelles, une partie peut demander au juge des référés de rétracter ou modifier son ordonnance.

Il est important de souligner que l'ordonnance de référé n'ayant pas autorité de chose jugée au principal, les parties conservent la possibilité d'engager une action au fond pour faire trancher définitivement le litige.