1. Les Faits
M. et Mme X sont propriétaires du lot n°3 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété. Ce lot bénéficie de deux accès donnant sur deux rues différentes.
Les propriétaires des lots n°1 et n°2 ont édifié des constructions sans autorisation de l'assemblée générale :
- Pour partie sur une cour constituant une partie commune de l'immeuble
- Pour partie sur une cour sur laquelle le règlement de copropriété accordait un droit de jouissance exclusive aux propriétaires du lot n°2
Ces constructions ont eu pour effet de priver les propriétaires du lot n°3 de l'un de leurs accès à l'immeuble, un portail ayant été verrouillé sans remise des clés.
Les propriétaires du lot n°3 ont assigné leurs voisins pour obtenir :
- La démolition des constructions édifiées sans autorisation
- La remise des clés du portail verrouillé
- La remise en état des parties communes
La position de la cour d'appel
La cour d'appel a rejeté les demandes, considérant que les propriétaires du lot n°2 avaient acquis par usucapion (prescription acquisitive) les constructions litigieuses. Elle a fondé cette décision sur les stipulations du règlement de copropriété qui accordait un droit de jouissance exclusive.
Les propriétaires du lot n°3 ont formé un pourvoi en cassation.
2. Question Juridique
La Cour de cassation devait répondre à deux questions essentielles :
1. Le règlement de copropriété, lorsqu'il accorde un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, peut-il constituer un "juste titre" permettant l'acquisition par prescription acquisitive abrégée (10 ans) ?
2. Un copropriétaire peut-il se voir refuser l'usage d'une partie commune au motif que son titre de propriété ou le règlement de copropriété ne mentionne pas expressément ce droit d'accès ?
Rappel sur la prescription acquisitive
Le Code civil distingue deux régimes de prescription acquisitive :
Article 2272 du Code civil
"Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans."
La prescription abrégée de 10 ans suppose donc deux conditions cumulatives :
- La bonne foi du possesseur
- Un juste titre, c'est-à-dire un acte qui, s'il émanait d'un véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété
3. Solution de la Cour de Cassation
Par un arrêt publié au Bulletin, la troisième chambre civile casse l'arrêt d'appel et énonce deux principes importants.
Sur la nature du règlement de copropriété
"Le règlement de copropriété n'a pas de caractère translatif de propriété. Il ne constitue pas un juste titre au sens de l'article 2272 du Code civil."
— Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n°24-15.759La Cour rappelle la définition du juste titre :
"Le juste titre est celui qui, s'il émanait d'un véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété."
— Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n°24-15.759Or, le règlement de copropriété :
- Organise l'usage des parties communes et privatives
- Définit les droits de jouissance (y compris exclusive)
- Mais ne transfère pas la propriété
En conséquence, même un droit de jouissance exclusive exercé pendant plus de 10 ans ne peut fonder une acquisition par usucapion abrégée.
Sur le droit d'usage des parties communes
La Cour de cassation rappelle également un principe fondamental du droit de la copropriété :
"Chaque copropriétaire dispose d'un droit d'usage sur les parties communes, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété. Ce droit existe indépendamment de toute mention au titre de propriété ou au règlement, et même en l'absence d'accès direct depuis le lot."
— Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n°24-15.759Ainsi, les propriétaires du lot n°3 conservaient leur droit d'accès par la cour commune, même si ce droit n'était pas expressément mentionné dans leur titre.
4. Analyse et Portée
Une clarification bienvenue
Cet arrêt clarifie une question récurrente en pratique : le règlement de copropriété ne peut jamais constituer un juste titre pour la prescription acquisitive, quelle que soit la nature du droit qu'il confère.
Cette solution est logique au regard de la nature juridique du règlement de copropriété :
- Il s'agit d'un acte conventionnel organisant la vie de la copropriété
- Il définit les modalités d'usage des parties communes et privatives
- Il n'a aucune vocation translative : il ne transfère pas la propriété
Distinction entre jouissance et propriété
L'arrêt rappelle la distinction fondamentale entre :
- Le droit de jouissance exclusive : droit d'usage privatif d'une partie commune, qui reste la propriété indivise de tous les copropriétaires
- Le droit de propriété : droit réel complet incluant l'usus, le fructus et l'abusus
À retenir
Un droit de jouissance exclusive, même exercé pendant des décennies, ne peut jamais se transformer en droit de propriété par le seul effet du temps. Seule la prescription trentenaire (30 ans) pourrait permettre une telle acquisition, à condition de démontrer une possession continue, paisible, publique et non équivoque.
Protection des droits des copropriétaires
La seconde partie de l'arrêt renforce la protection des copropriétaires en rappelant que le droit d'usage des parties communes est inhérent à la qualité de copropriétaire. Ce droit :
- N'a pas besoin d'être mentionné dans le titre de propriété
- N'a pas besoin d'être détaillé dans le règlement de copropriété
- Existe même en l'absence d'accès direct depuis le lot privatif
- Ne peut être supprimé que par une stipulation expresse du règlement
5. Implications Pratiques
Conséquences pour les copropriétaires
- Sécurisation des parties communes : les annexions de parties communes sans autorisation restent contestables, même après de nombreuses années
- Droit d'usage préservé : tout copropriétaire peut revendiquer son droit d'usage des parties communes, même sans mention expresse dans son titre
- Vigilance sur les constructions : les constructions sur parties communes sans autorisation d'AG peuvent être contestées et leur démolition ordonnée
- Régularisation nécessaire : pour sécuriser une situation existante, une cession de partie commune avec modification du règlement est indispensable
Pour les syndics et gestionnaires
- Vigilance accrue sur les constructions ou aménagements réalisés sur les parties communes
- Information des copropriétaires : un droit de jouissance exclusive ne confère pas la propriété
- Procédure de régularisation à mettre en place pour les situations anciennes (cession de partie commune, modification du règlement, publication)
Pour les acquéreurs
- Vérifier la nature des droits : distinguer parties privatives, parties communes et droits de jouissance exclusive
- Examiner les constructions : s'assurer que les constructions ont été autorisées par l'AG
- Contrôler les accès : vérifier que le lot dispose bien de tous les accès mentionnés ou nécessaires
Voies de régularisation
Pour un copropriétaire souhaitant acquérir définitivement une partie commune qu'il occupe :
- Vote en assemblée générale de la cession de partie commune (majorité de l'article 26)
- Modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division
- Acte notarié de cession avec paiement du prix
- Publication au fichier immobilier
Points Clés à Retenir
- Pas de juste titre : le règlement de copropriété ne constitue jamais un juste titre pour la prescription acquisitive
- Pas de caractère translatif : le règlement organise l'usage mais ne transfère pas la propriété
- Jouissance ≠ propriété : un droit de jouissance exclusive reste un droit d'usage, non un droit de propriété
- Prescription trentenaire seule : seule la prescription de 30 ans peut permettre l'acquisition d'une partie commune
- Droit d'usage automatique : tout copropriétaire a un droit d'usage des parties communes, même sans mention expresse
- Contestation possible : les annexions irrégulières restent contestables même après de nombreuses années
- Régularisation par cession : pour acquérir définitivement, il faut une cession votée en AG et un acte notarié