Recouvrement des charges de copropriété : la procédure accélérée exige l'approbation des comptes

1. Les Faits

Un syndicat des copropriétaires a engagé une procédure de recouvrement accélérée contre un copropriétaire défaillant pour obtenir le paiement d'arriérés de charges de copropriété.

Le syndicat s'est fondé sur les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet une procédure simplifiée et accélérée pour le recouvrement des charges impayées.

Le copropriétaire poursuivi a contesté la procédure en faisant valoir que :

• Les comptes des exercices correspondant aux charges réclamées n'avaient pas été approuvés par l'assemblée générale
• Seul le budget prévisionnel avait été voté
• Le syndicat ne pouvait donc pas bénéficier de la procédure accélérée

La position de la cour d'appel

La cour d'appel a rejeté cette contestation, considérant que le vote du budget prévisionnel suffisait à justifier l'utilisation de la procédure accélérée de l'article 19-2.

Le copropriétaire a formé un pourvoi en cassation.

2. Question Juridique

La Cour de cassation devait répondre à la question suivante :

Rappel sur l'article 19-2

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 institue une procédure accélérée permettant au syndicat de recouvrer les charges impayées :

Cette procédure présente plusieurs avantages pour le syndicat :

• Exigibilité immédiate de toutes les provisions non échues
• Procédure simplifiée devant le président du tribunal judiciaire
• Délais raccourcis par rapport à la procédure de droit commun

Distinction entre budget prévisionnel et approbation des comptes

Il convient de distinguer deux opérations distinctes en copropriété :

• Le vote du budget prévisionnel : il fixe les dépenses prévisionnelles pour l'exercice à venir et détermine les appels de fonds (provisions)
• L'approbation des comptes : elle valide a posteriori les dépenses réellement effectuées et permet de régulariser les comptes entre provisions appelées et dépenses réelles

3. Solution de la Cour de Cassation

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel et énonce un principe clair.

Sur la nécessité de l'approbation des comptes

Sur la distinction avec le budget prévisionnel

La Cour rappelle que :

• Le budget prévisionnel est une estimation des dépenses à venir
• L'approbation des comptes est une validation des dépenses effectivement réalisées
• Ces deux opérations répondent à des finalités distinctes et ne peuvent se confondre

En conséquence, le syndicat ne pouvait pas utiliser la procédure accélérée pour des exercices dont les comptes n'avaient pas été approuvés.

4. Analyse et Portée

Une interprétation stricte de l'article 19-2

Cet arrêt adopte une interprétation stricte des conditions d'application de la procédure accélérée. La Cour de cassation refuse d'étendre cette procédure au-delà des cas expressément prévus par la loi.

Cette solution est justifiée par plusieurs considérations :

• Protection du copropriétaire : la procédure accélérée prive le débiteur de certaines garanties procédurales
• Sécurité juridique : seules les charges validées par l'AG peuvent faire l'objet d'un recouvrement accéléré
• Cohérence du système : l'approbation des comptes permet de vérifier l'exactitude des sommes réclamées

Pourquoi l'approbation des comptes est-elle nécessaire ?

L'approbation des comptes par l'assemblée générale remplit plusieurs fonctions essentielles :

• Vérification : elle permet de s'assurer que les dépenses effectuées correspondent aux charges autorisées
• Régularisation : elle ajuste les appels de provisions par rapport aux dépenses réelles
• Opposabilité : elle rend les comptes opposables à tous les copropriétaires
• Contestation : elle ouvre un délai de contestation pour les copropriétaires

Articulation avec la pratique

En pratique, l'assemblée générale annuelle statue normalement sur :

1. L'approbation des comptes de l'exercice écoulé (N-1)
2. Le vote du budget prévisionnel pour l'exercice à venir (N+1)
3. Le quitus au syndic pour sa gestion

Si l'assemblée générale n'a pas lieu ou si elle ne statue pas sur l'approbation des comptes, le syndicat se trouve privé de la possibilité d'utiliser la procédure accélérée.

5. Implications Pratiques

Pour les syndics

• Vigilance sur l'ordre du jour : toujours inclure l'approbation des comptes dans l'AG annuelle
• Vérification préalable : avant d'engager une procédure accélérée, vérifier que les comptes ont été approuvés
• Conservation des PV : conserver les procès-verbaux d'assemblée attestant de l'approbation des comptes
• Information du conseil syndical : alerter sur les conséquences du défaut d'approbation

Pour les copropriétaires débiteurs

• Moyen de défense : vérifier si les comptes des exercices concernés ont été approuvés
• Contestation possible : soulever l'irrecevabilité de la procédure accélérée en l'absence d'approbation
• Délais supplémentaires : le recours à la procédure de droit commun offre plus de temps pour se défendre

Procédure à suivre pour le recouvrement

Pour utiliser valablement la procédure accélérée de l'article 19-2, le syndicat doit :

1. S'assurer de l'approbation des comptes par l'assemblée générale pour les exercices concernés
2. Mettre en demeure le copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec AR
3. Attendre 30 jours après la mise en demeure restée infructueuse
4. Saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée