Interdire la location Airbnb en copropriété : la loi Le Meur validée par le Conseil constitutionnel

1. Un sujet de tension croissant dans les copropriétés

L'essor des plateformes de location meublée touristique de courte durée a profondément modifié la vie des copropriétés. Rotations fréquentes de locataires, nuisances sonores, dégradation des parties communes, problèmes de sécurité : les plaintes des copropriétaires résidents se sont multipliées ces dernières années, en particulier dans les grandes métropoles.

Parallèlement, la raréfaction du parc locatif de longue durée dans les zones tendues a conduit les pouvoirs publics à agir. La transformation massive de logements résidentiels en meublés touristiques contribue à la pénurie de logements et à la hausse des loyers dans les centres-villes.

Face à cette double problématique (nuisances en copropriété et pénurie de logements), le législateur a adopté la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », qui renforce considérablement les outils de régulation des meublés de tourisme. Pour les copropriétés, le changement est majeur : l'interdiction de la location touristique ne requiert plus l'unanimité, mais la majorité de l'article 26, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

La constitutionnalité de ce dispositif a été confirmée par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, rejetant les griefs tirés de l'atteinte au droit de propriété et à la liberté d'entreprendre.

2. Le cadre juridique : la loi Le Meur et l'article 26 modifié

La modification de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965

Avant la loi Le Meur, interdire la location meublée touristique dans une copropriété nécessitait de modifier le règlement de copropriété, ce qui exigeait l'unanimité des copropriétaires, un seuil quasiment impossible à atteindre en pratique. Sauf exception jurisprudentielle, les copropriétés étaient donc démunies face à la multiplication des locations de type Airbnb.

La loi Le Meur a ajouté à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 un d) et un alinéa fixant sa condition d'application (les alinéas 5 et 6 examinés par le Conseil constitutionnel). L'assemblée générale peut ainsi modifier le règlement de copropriété pour interdire la location en meublé de tourisme à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. À défaut, si le projet a recueilli l'approbation de la moitié des membres présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce immédiatement par un second vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 26-1).

Les trois conditions cumulatives

L'interdiction par l'assemblée générale est subordonnée à la réunion de trois conditions cumulatives :

Condition 1 : les lots ne constituent pas la résidence principale du propriétaire

Seule la location touristique de résidences secondaires ou de logements d'investissement peut être interdite. La location de la résidence principale du propriétaire sur une courte durée (dans la limite de 120 jours par année civile, ou du plafond inférieur fixé par la commune par délibération motivée, qui ne peut descendre sous 90 jours) reste possible même après un vote d'interdiction. Cette distinction s'explique par le fait que la location occasionnelle de sa résidence principale constitue un complément de revenus que le législateur n'a pas souhaité interdire.

Condition 2 : les lots sont à usage d'habitation

L'interdiction ne concerne que les lots dont la destination est l'habitation. Les lots à usage commercial ou professionnel ne sont pas visés par le dispositif. Si un lot a déjà fait l'objet d'un changement d'usage autorisé par la mairie pour devenir un meublé touristique, et qu'il dispose donc du numéro d'enregistrement que la loi Le Meur généralise à l'ensemble du territoire (téléservice national annoncé pour le quatrième trimestre 2026, les procédures communales restant applicables dans l'intervalle), la question de l'applicabilité de l'interdiction se posera au cas par cas.

Condition 3 : le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale

Le règlement de copropriété doit interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Cette stipulation figure le plus souvent dans la clause d'habitation bourgeoise, dont la rédaction doit être examinée.

Clause d'habitation bourgeoise : simple ou exclusive ?

Le critère légal n'est pas le caractère simple ou exclusif de la clause, mais l'interdiction de toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. La distinction entre les deux types de clauses reste utile pour l'apprécier :

• Clause d'habitation bourgeoise exclusive : interdit toute activité autre que l'habitation dans les lots concernés. Elle exclut expressément tout usage professionnel, commercial ou artisanal. Avec une telle clause, la condition est clairement remplie.
• Clause d'habitation bourgeoise simple : autorise l'habitation mais aussi, sous certaines conditions, l'exercice d'une activité professionnelle libérale. Elle satisfait la condition légale si elle exclut expressément toute activité commerciale ; si elle est muette sur ce point, la condition fait défaut. Il faut par ailleurs tenir compte de l'arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 (3e civ., n° 22-21.455), qui a jugé que la location meublée de courte durée non accompagnée de prestations para-hôtelières n'est pas de nature commerciale et ne méconnaît donc pas nécessairement une clause d'habitation bourgeoise.

En pratique, il est essentiel de vérifier la rédaction exacte du règlement de copropriété pour déterminer si la troisième condition est remplie. L'interprétation de la clause relèvera, en cas de litige, de l'appréciation souveraine des juges du fond.

3. La décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026

L'origine de la QPC

Une SCI propriétaire de lots dans une copropriété a contesté la constitutionnalité du dispositif en soulevant une question prioritaire de constitutionnalité (QPC). La requérante invoquait deux griefs principaux :

• L'atteinte au droit de propriété (articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789) : en permettant à la majorité des copropriétaires d'interdire un usage du bien, le texte porterait une atteinte disproportionnée au droit de disposer librement de sa propriété.
• L'atteinte à la liberté d'entreprendre (article 4 de la Déclaration de 1789) : l'interdiction de la location meublée touristique priverait les propriétaires d'une activité économique licite.

La réponse du Conseil constitutionnel

Dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a déclaré le dispositif conforme à la Constitution, en relevant notamment que :

• Le législateur poursuit un objectif d'intérêt général : la lutte contre les nuisances subies par les copropriétaires résidents et la lutte contre la pénurie de logements dans les zones tendues.
• L'atteinte au droit de propriété est proportionnée au regard de l'objectif poursuivi : le propriétaire conserve la possibilité de louer son bien en location classique de longue durée, de l'occuper, ou de le vendre. Seule la location meublée touristique de courte durée est restreinte.
• Le dispositif est encadré par des conditions précises (les trois conditions cumulatives) qui en limitent le champ d'application.
• La mesure est réversible : l'assemblée générale peut lever l'interdiction par un nouveau vote à la même majorité des deux tiers.

Portée de la décision

Cette décision sécurise définitivement le dispositif légal. Les copropriétés peuvent désormais voter l'interdiction de la location Airbnb sans risque d'inconstitutionnalité. Les propriétaires qui envisageraient de contester une telle délibération devront se placer sur d'autres terrains juridiques : non-respect des conditions légales, vice de procédure lors de l'assemblée générale, ou erreur d'interprétation du règlement de copropriété.

4. Comment interdire Airbnb dans votre copropriété

Étape 1 : Vérifier le règlement de copropriété

Avant toute démarche, il est impératif de relire attentivement le règlement de copropriété pour vérifier qu'il contient bien une clause d'habitation bourgeoise interdisant toute activité commerciale dans les lots d'habitation. Si cette clause n'existe pas, le dispositif de la loi Le Meur ne peut pas être activé.

Dans ce cas, deux options se présentent :

• Modifier le règlement de copropriété pour y insérer une clause d'habitation bourgeoise, mais cette modification requiert l'unanimité des copropriétaires (article 26 de la loi du 10 juillet 1965)
• Agir sur d'autres fondements juridiques : troubles anormaux du voisinage (article 1253 du Code civil), non-respect de la destination de l'immeuble, ou action en responsabilité contre le propriétaire indélicat

Étape 2 : Inscrire la résolution à l'ordre du jour

Tout copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire une résolution d'interdiction de la location meublée touristique à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La question est notifiée au syndic (article 10 du décret du 17 mars 1967), en pratique par lettre recommandée électronique ou postale, en précisant l'objet de la résolution et en joignant le projet de résolution.

Le syndic est tenu d'inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. En cas de refus, le copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour l'y contraindre.

Étape 3 : Rédiger la résolution

La résolution soumise au vote doit être rédigée avec précision. Elle doit :

• Viser expressément l'article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965
• Reproduire la stipulation du règlement de copropriété qui interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale
• Préciser le périmètre de l'interdiction : tous les lots d'habitation ne constituant pas la résidence principale du propriétaire
• Indiquer que l'interdiction prend effet à compter du procès-verbal de l'assemblée générale

Étape 4 : Voter à la majorité de l'article 26

La résolution doit recueillir la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires (article 26). Cette double majorité, en nombre de copropriétaires et en voix, est plus exigeante que celle de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). À défaut, si le projet a recueilli l'approbation de la moitié des membres présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 26-1).

En pratique, la mobilisation des copropriétaires est essentielle. Le syndic doit veiller à :

• Informer largement les copropriétaires en amont de l'assemblée générale
• Faciliter les votes par correspondance et les procurations
• Organiser une réunion d'information préalable pour exposer les enjeux et répondre aux questions

Étape 5 : Notifier et faire respecter l'interdiction

Une fois la résolution adoptée, le syndic doit :

• Notifier le procès-verbal à tous les copropriétaires, y compris les opposants et les absents
• Publier la modification au fichier immobilier pour la rendre opposable aux tiers (acquéreurs, locataires)
• Le cas échéant, adresser une mise en demeure aux propriétaires qui continueraient à proposer leur logement en location touristique

Les sanctions en cas de violation

Un propriétaire qui continue à louer son bien en meublé touristique malgré l'interdiction votée par l'assemblée générale s'expose à :

• Une action du syndicat des copropriétaires en cessation sous astreinte : le tribunal judiciaire peut ordonner l'arrêt de la location sous peine d'une amende journalière
• Une action en réparation du préjudice subi par les autres copropriétaires (troubles de voisinage, dépréciation de l'immeuble)
• Distinctement, si le logement se situe en zone soumise à autorisation de changement d'usage, une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local (article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation), demandée par la commune et non par le syndicat

5. Les limites et nuances à connaître

La résidence principale reste protégée

Le dispositif de la loi Le Meur ne concerne pas la résidence principale du propriétaire. Un copropriétaire qui loue occasionnellement son logement principal sur une plateforme (dans la limite de 120 jours par année civile fixée par le code du tourisme, que la commune peut abaisser jusqu'à 90 jours) n'est pas touché par l'interdiction. Cette exclusion vise à préserver le droit des occupants à tirer un complément de revenus de leur logement principal.

L'interdiction du commerce dans le règlement est indispensable

Sans stipulation du règlement de copropriété interdisant toute activité commerciale dans les lots d'habitation, le mécanisme de la loi Le Meur est inapplicable. Or de nombreuses copropriétés récentes n'en comportent pas, ou n'ont qu'une clause d'habitation bourgeoise simple, muette sur le commerce. Dans ces cas, la copropriété devra recourir à d'autres fondements juridiques pour lutter contre les nuisances liées aux locations touristiques.

L'action en troubles anormaux du voisinage, fondée sur l'article 1253 du Code civil, constitue un fondement complémentaire pertinent. Elle permet d'obtenir la cessation des troubles et des dommages-intérêts, indépendamment de la question de la destination de l'immeuble ou de l'existence d'une clause d'habitation bourgeoise.

La mesure est réversible

L'interdiction votée par l'assemblée générale n'est pas définitive. Une nouvelle assemblée générale peut décider de lever l'interdiction par un vote à la même majorité des deux tiers. Cette réversibilité a été l'un des éléments pris en compte par le Conseil constitutionnel pour juger le dispositif proportionné.

L'information du syndic et le contenu des nouveaux règlements

Depuis la loi Le Meur, le copropriétaire (ou le locataire autorisé) dont le lot fait l'objet d'une déclaration de meublé de tourisme en informe le syndic, et un point d'information sur cette activité est inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965). Les règlements de copropriété établis depuis l'entrée en vigueur de cette loi doivent en outre mentionner expressément si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite (article 8-1-1).

Les contentieux possibles

Malgré la validation constitutionnelle, plusieurs types de contentieux peuvent survenir :

• Contestation de la délibération : un copropriétaire opposant peut contester la décision de l'assemblée générale devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Les moyens invocables sont principalement procéduraux : défaut de convocation, erreur de calcul de majorité, ou absence de pouvoir du mandataire.
• Contestation de l'interprétation de la clause d'habitation bourgeoise : un propriétaire peut soutenir que la clause de son règlement de copropriété ne remplit pas la condition légale. Ce débat portera sur le point de savoir si la clause interdit toute activité commerciale dans les lots d'habitation, au regard de sa rédaction exacte.
• Litige sur la qualification de résidence principale : un propriétaire peut prétendre que le logement loué constitue sa résidence principale pour échapper à l'interdiction. L'administration fiscale et le juge vérifieront la réalité de l'occupation à titre principal.
• Difficulté d'exécution : faire cesser effectivement une location touristique clandestine nécessite de rapporter la preuve de la poursuite de l'activité et d'engager une procédure judiciaire.