Numéro d'enregistrement Airbnb : ce que change la loi Le Meur pour les bailleurs

1. Introduction au Problème

L'essor des locations meublées touristiques via les plateformes en ligne (Airbnb, Booking, Abritel, etc.) a transformé en profondeur le marché du logement dans les zones tendues, particulièrement à Paris, Lyon, Bordeaux, Nice et dans les communes littorales et touristiques. Cette mutation a conduit le législateur à durcir progressivement le cadre juridique afin de préserver l'équilibre entre la liberté de gestion des bailleurs, les besoins de logement des résidents permanents, et la lutte contre les pratiques abusives (fraude à la résidence principale, sous-déclaration fiscale, troubles de jouissance en copropriété).

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur du nom de la députée rapporteure, constitue l'aboutissement de plusieurs années de débats parlementaires. Elle vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale en donnant aux communes des moyens plus larges et plus simples d'instituer un cadre adapté à leur situation propre.

Les trois piliers de la loi Le Meur

La loi se structure autour de trois axes :

• Généralisation de l'enregistrement : toute mise en location d'un meublé de tourisme est soumise à une déclaration avec enregistrement auprès d'un téléservice national, sur l'ensemble du territoire, au plus tard le 20 mai 2026, sans délibération communale
• Réduction possible de la durée maximale de location de la résidence principale : la limite de 120 jours par année civile peut être abaissée par toute commune, par délibération motivée, dans la limite de 90 jours
• Renforcement des sanctions et de la responsabilité des plateformes : amendes alourdies pour les bailleurs en infraction, mais aussi obligation pour les plateformes de retirer les annonces non conformes sous peine d'amende propre

S'y ajoutent des dispositions sur la copropriété (modification de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et information du syndic), l'urbanisme (extension des pouvoirs de contrôle des maires) et la fiscalité (réduction des abattements du régime micro-BIC applicables aux meublés de tourisme).

Cas pratique : un bailleur qui découvre l'obligation après publication d'une annonce

Un bailleur acquéreur d'un studio dans le centre de Lyon décide de le proposer en location meublée touristique sur Airbnb. Il publie son annonce sans avoir réalisé de démarche préalable et reçoit ses premières réservations. Trois mois plus tard, il reçoit un courrier de la mairie l'informant que la ville impose un numéro d'enregistrement depuis plusieurs années et que la location sans enregistrement l'expose à une amende.

Le bailleur régularise rapidement sa situation en effectuant la déclaration via le téléservice. Constatant la régularisation, la commune renonce à engager la procédure de sanction. Mais l'annonce, retirée d'Airbnb pendant le contrôle, a généré un manque à gagner de plusieurs semaines de réservation. Le bailleur doit ensuite faire figurer son numéro de déclaration sur son annonce et répondre, le cas échéant, aux demandes de la commune sur le nombre de jours de location.

Cette situation illustre l'importance d'anticiper la démarche d'enregistrement avant toute publication d'annonce. La méconnaissance de l'obligation ne constitue pas une excuse en droit.

2. Le Cadre Juridique

La loi Le Meur du 19 novembre 2024

La loi Le Meur s'inscrit dans une lignée législative déjà nourrie (loi ALUR 2014, loi ELAN 2018, loi Climat 2021) mais elle marque un changement d'échelle. Auparavant, le numéro d'enregistrement ne pouvait être institué que par les communes appliquant la procédure de changement d'usage (articles L. 631-7 et L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation) ; ailleurs, une simple déclaration en mairie suffisait. La loi Le Meur rend l'enregistrement obligatoire sur l'ensemble du territoire, auprès d'un téléservice national.

Le texte modifie plusieurs codes : Code du tourisme (articles L. 324-1-1 et suivants), Code de la construction et de l'habitation, Code général des impôts, et loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété (article 26).

La procédure d'enregistrement : champ d'application

L'enregistrement est désormais obligatoire pour tout meublé de tourisme, dans toutes les communes, y compris lorsqu'il s'agit de la résidence principale du loueur. L'obligation légale est entrée en vigueur à une date fixée par décret et au plus tard le 20 mai 2026. En pratique, la mise en place est progressive :

• Jusqu'à l'ouverture du téléservice national, annoncée par la Direction générale des entreprises pour le quatrième trimestre 2026 : les obligations restent celles de la commune. Dans les communes qui avaient mis en place un téléservice d'enregistrement, il convient de continuer à l'utiliser ; ailleurs, les obligations déclaratives antérieures demeurent la référence
• Après l'ouverture du téléservice national : toute déclaration passe par ce téléservice, et les numéros délivrés par les communes doivent être renouvelés dans un délai transitoire, à l'issue duquel ils ne pourront plus être utilisés auprès des plateformes

Le calendrier de déploiement est publié par la Direction générale des entreprises, qui opère le téléservice ; la mairie du lieu de situation du logement renseigne sur la procédure applicable dans l'intervalle.

Les caractéristiques du numéro d'enregistrement

Le numéro d'enregistrement est un identifiant de 13 caractères alphanumériques attribué à un logement précis. Il est rattaché à l'adresse du logement et au statut juridique déclaré (résidence principale ou secondaire). Le numéro :

• Doit figurer obligatoirement dans toutes les annonces publiées sur les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel, Le Bon Coin, etc.) et dans les communications avec les locataires
• Est gratuit : aucune redevance n'est due pour son obtention. Il est délivré automatiquement après vérification des informations transmises
• Reste valide tant que la situation déclarée ne change pas : changement d'adresse, changement de statut (résidence principale devenue secondaire), changement de propriétaire impliquent une nouvelle déclaration
• Permet à la commune de contrôler la durée de location : la commune peut demander au loueur, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en location, le nombre de jours au cours desquels le meublé a été loué, qu'il s'agisse ou non de sa résidence principale ; le loueur répond dans un délai d'un mois

La distinction résidence principale / résidence secondaire

La distinction est juridiquement déterminante. La résidence principale est le logement occupé par le propriétaire ou le locataire en titre au moins huit mois par an (article 2 de la loi du 6 juillet 1989). Sa mise en location en meublé de tourisme est encadrée :

• Limite de 120 jours par année civile au maximum, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure
• Possibilité pour toute commune d'abaisser cette limite par délibération motivée, dans la limite de 90 jours
• Transmission à la commune, sur sa demande, du nombre de jours de location
• Pas d'obligation de changement d'usage (la résidence principale conserve sa qualification d'habitation)

La résidence secondaire est tout logement qui n'est pas la résidence principale du propriétaire. Sa mise en location en meublé de tourisme est nettement plus encadrée dans les communes où s'applique la procédure de changement d'usage :

• Autorisation de changement d'usage : requise de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, et dans les autres communes qui l'ont instituée par délibération, ce que toute commune peut faire depuis novembre 2024 (articles L. 631-7 et L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation). Le changement d'usage est souvent assorti d'une obligation de compensation (transformation d'un local commercial en logement pour compenser la transformation d'un logement en meublé de tourisme)
• Pas de limite de durée de location à l'année (le logement n'étant pas une résidence principale)
• Amendes très lourdes en cas de location sans autorisation de changement d'usage : jusqu'à 100 000 € par local en application de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi Le Meur

Le régime des sanctions

La loi Le Meur a substantiellement durci le régime des sanctions (article L. 324-1-1 V du code du tourisme). Les principaux cas :

• Défaut d'enregistrement : depuis mai 2026, amende administrative pouvant atteindre 10 000 € par meublé. Le changement de nature de la sanction est important : avant mai 2026, il s'agissait d'une amende civile plafonnée à 5 000 €, prononcée par le président du tribunal judiciaire à la demande de la commune. Elle est désormais prononcée par la commune, ce qui déplace le contentieux vers le juge administratif.
• Fausse déclaration lors de l'enregistrement (par exemple, déclaration en résidence principale alors que le logement est secondaire) ou utilisation d'un faux numéro : amende administrative portée à 20 000 € par meublé.
• Dépassement de la durée maximale de location de la résidence principale : amende civile pouvant atteindre 15 000 € depuis la loi Le Meur, contre 10 000 € auparavant, prononcée par le président du tribunal judiciaire.
• Défaut de transmission des relevés de nuitées à la commune qui les demande : amende civile de 15 000 € depuis novembre 2024.
• Location de résidence secondaire sans autorisation de changement d'usage dans une commune l'imposant : jusqu'à 100 000 € par local (article L. 651-2 CCH)

Les plateformes ont également des obligations propres : afficher le numéro d'enregistrement dans chaque annonce, transmettre aux communes la liste des annonces publiées et la durée des locations, retirer les annonces non conformes. Leur méconnaissance est sanctionnée par des amendes civiles allant de 12 500 € (défaut d'affichage du numéro) à 50 000 € (défaut de transmission des données ou de retrait des annonces non conformes).

L'articulation avec la copropriété

La loi Le Meur a également modifié l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, en permettant à l'assemblée générale d'interdire la location meublée touristique à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Cette disposition a été déclarée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel dans sa décision du 19 mars 2026. Le copropriétaire qui déclare son lot comme meublé de tourisme doit en outre en informer le syndic, qui inscrit un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965). Pour approfondir ce point : interdire la location Airbnb en copropriété.

L'enregistrement et l'interdiction en copropriété sont deux dispositifs distincts mais complémentaires : un bailleur peut être en règle vis-à-vis de la mairie (numéro d'enregistrement valide) mais en infraction vis-à-vis de la copropriété (règlement interdisant expressément la location en meublé de tourisme, ou résolution d'interdiction adoptée en application de l'article 26 d). À l'inverse, un bailleur peut être en règle au niveau de la copropriété mais en infraction faute de numéro d'enregistrement.

3. La Procédure d'Enregistrement Étape par Étape

Étape 1 : Vérifier le canal de déclaration applicable

L'enregistrement est obligatoire dans toutes les communes. Il convient toutefois de vérifier par quel canal déclarer : tant que le téléservice national n'est pas ouvert, la procédure de la commune reste applicable ; après son ouverture, la déclaration passe par ce téléservice, y compris pour renouveler un numéro communal existant. Sources utiles :

• Direction générale des entreprises : page consacrée au téléservice national et à son calendrier
• Site officiel de la mairie : procédure locale applicable dans l'intervalle
• Contact direct du service urbanisme de la commune en cas de doute

L'absence de déclaration expose à l'amende administrative de 10 000 € prévue par l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.

Étape 2 : Réunir les pièces justificatives

Selon le statut déclaré (résidence principale ou non), les pièces utiles diffèrent. La loi mentionne notamment un avis d'imposition sur le revenu établi au nom du loueur et comportant l'adresse du meublé ; la liste complète des informations et pièces est fixée par décret :

• Pour une résidence principale : justificatif d'occupation effective du logement comme résidence principale (avis d'imposition, attestation d'assurance habitation au nom du déclarant, factures d'énergie au nom du déclarant)
• Pour une résidence secondaire : titre d'occupation (acte de propriété, bail), et le cas échéant l'autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie
• Pour tous : descriptif du logement (surface en loi Carrez ou Boutin, nombre de pièces, capacité maximale d'accueil, équipements), et coordonnées du déclarant

Étape 3 : Effectuer la déclaration en ligne

La loi prévoit une déclaration en personne auprès d'un téléservice national opéré par un organisme public unique, qui délivre, dès réception d'une déclaration complète, un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration. La Direction générale des entreprises annonce l'ouverture de ce téléservice pour le quatrième trimestre 2026 ; d'ici là, les téléservices communaux (Paris, Lyon, Bordeaux notamment) restent utilisés, et les numéros qu'ils ont délivrés devront être renouvelés sur le téléservice national dans un délai transitoire.

La déclaration en ligne :

• Est gratuite et accessible 24/7
• Délivre un numéro d'enregistrement à 13 caractères de manière instantanée ou sous quelques jours selon la commune
• Génère un récépissé électronique à conserver (preuve de la démarche en cas de contrôle)
• Permet de modifier ou actualiser les informations à tout moment (changement de coordonnées, fin d'activité, modification du statut)

Étape 4 : Intégrer le numéro dans toutes les annonces

Une fois le numéro obtenu, il doit être intégré dans toutes les annonces publiées :

• Airbnb, Booking, Abritel, VRBO : tous disposent d'un champ dédié pour saisir le numéro d'enregistrement. Sa présence est vérifiée automatiquement par la plateforme
• Annonces sur des sites tiers ou Le Bon Coin : le numéro doit figurer en clair dans le texte de l'annonce
• Communications avec les locataires (bail meublé court séjour, factures) : il est recommandé de mentionner le numéro pour traçabilité

Un manquement de la plateforme à vérifier la présence du numéro l'expose à une amende propre. En pratique, les principales plateformes intègrent un blocage de la publication tant que le numéro n'est pas saisi.

Étape 5 : Répondre aux demandes de la commune

La commune peut demander au loueur, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en location, de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels le meublé a été loué, qu'il constitue ou non sa résidence principale. Le loueur dispose d'un mois pour répondre, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration ; à défaut, il encourt une amende civile pouvant atteindre 15 000 €. Ces informations permettent à la commune de vérifier le respect de la limite annuelle (120 jours, ou le plafond inférieur fixé par délibération).

Pour les résidences secondaires, aucune limite de durée ne s'applique, mais les obligations fiscales et de taxe de séjour subsistent. La déclaration des revenus issus de la location meublée touristique s'effectue dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Étape 6 : En cas de contrôle ou de sanction

En cas de contrôle de la mairie ou d'amende infligée, le bailleur peut :

• Régulariser sa situation en effectuant immédiatement la déclaration manquante
• Présenter ses observations à la commune avant le prononcé d'une amende administrative, en justifiant de la régularisation et de sa bonne foi, ce qui peut conduire à une sanction modérée
• Contester la sanction : devant le tribunal administratif pour une amende administrative prononcée par la commune (défaut d'enregistrement, fausse déclaration) ; dans l'instance devant le président du tribunal judiciaire, puis par la voie de l'appel, pour une amende civile (dépassement de la durée maximale, par exemple)

Il est fortement recommandé de se faire assister d'un avocat dès la réception du courrier de la commune, notamment lorsque les sommes en jeu sont significatives (10 000 €+).

Stratégie pour les copropriétés et bailleurs multi-logements

Pour les copropriétés qui souhaitent surveiller la conformité des locations meublées touristiques dans leur immeuble, deux leviers complémentaires :

• Signalement à la mairie du défaut de numéro d'enregistrement constaté sur une annonce : la commune peut alors engager une procédure de contrôle et de sanction
• Vote en assemblée générale d'une résolution d'interdiction de la location meublée touristique (à la majorité de l'article 26 depuis la loi Le Meur, lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots d'habitation), si la copropriété juge cette activité incompatible avec la destination de l'immeuble

Pour les bailleurs gérant plusieurs logements en meublé de tourisme, la professionnalisation devient souvent nécessaire : statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), recours à une société (SARL, SAS) pour structurer l'activité, accompagnement comptable et juridique.