Numéro d'enregistrement Airbnb : ce que change la loi Le Meur pour les bailleurs

1. Introduction au Problème

L'essor des locations meublées touristiques via les plateformes en ligne (Airbnb, Booking, Abritel, etc.) a transformé en profondeur le marché du logement dans les zones tendues, particulièrement à Paris, Lyon, Bordeaux, Nice et dans les communes littorales et touristiques. Cette mutation a conduit le législateur à durcir progressivement le cadre juridique afin de préserver l'équilibre entre la liberté de gestion des bailleurs, les besoins de logement des résidents permanents, et la lutte contre les pratiques abusives (fraude à la résidence principale, sous-déclaration fiscale, troubles de jouissance en copropriété).

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur du nom de la députée rapporteure, constitue l'aboutissement de plusieurs années de débats parlementaires. Elle vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale en donnant aux communes des moyens plus larges et plus simples d'instituer un cadre adapté à leur situation propre.

Les trois piliers de la loi Le Meur

La loi se structure autour de trois axes :

• Généralisation de la procédure d'enregistrement : toutes les communes, et plus seulement celles déjà en zone tendue, peuvent désormais instituer une obligation d'enregistrement préalable pour la mise en location d'un meublé de tourisme. La délibération du conseil municipal suffit
• Réduction de la durée maximale de location de la résidence principale : la limite traditionnelle de 120 jours par an peut être abaissée jusqu'à 90 jours par délibération communale, dans les zones particulièrement sous tension
• Renforcement des sanctions et de la responsabilité des plateformes : amendes alourdies pour les bailleurs en infraction, mais aussi obligation pour les plateformes de retirer les annonces non conformes sous peine d'amende propre

S'y ajoutent des dispositions sur la copropriété (modification de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965), l'urbanisme (extension des pouvoirs de contrôle des maires) et la fiscalité (alignement progressif sur le régime de la location nue).

Cas pratique : un bailleur qui découvre l'obligation après publication d'une annonce

Un bailleur acquéreur d'un studio dans le centre de Lyon décide de le proposer en location meublée touristique sur Airbnb. Il publie son annonce sans avoir réalisé de démarche préalable et reçoit ses premières réservations. Trois mois plus tard, il reçoit un courrier de la mairie l'informant que la ville impose un numéro d'enregistrement depuis plusieurs années et que la publication d'annonce sans numéro est sanctionnée par une amende civile.

Le bailleur régularise rapidement sa situation en effectuant la déclaration via le téléservice. La mairie, compte tenu de la régularisation et de la bonne foi du bailleur, propose une amende transactionnelle réduite à 1 500 euros. Mais l'annonce, retirée d'Airbnb pendant le contrôle, a généré un manque à gagner de plusieurs semaines de réservation. Le bailleur est ensuite tenu de modifier son annonce pour y intégrer le numéro à 13 caractères et d'envoyer une déclaration annuelle de durée de location à la mairie.

Cette situation illustre l'importance d'anticiper la démarche d'enregistrement avant toute publication d'annonce. La méconnaissance de l'obligation ne constitue pas une excuse en droit.

2. Le Cadre Juridique

La loi Le Meur du 19 novembre 2024

La loi Le Meur s'inscrit dans une lignée législative déjà nourrie (loi ALUR 2014, loi ELAN 2018, loi Climat 2021) mais elle marque un changement d'échelle. Auparavant, l'obligation d'enregistrement ne pouvait être instituée que dans les communes situées en zone tendue, c'est-à-dire celles où l'écart entre l'offre et la demande de logements est marqué (article 232 du Code général des impôts). La loi Le Meur étend cette faculté à toutes les communes, sur simple délibération du conseil municipal.

Le texte modifie plusieurs codes : Code du tourisme (articles L. 324-1-1 et suivants), Code de la construction et de l'habitation, Code général des impôts, et loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété (article 26).

La procédure d'enregistrement : champ d'application

L'enregistrement n'est obligatoire que dans les communes qui l'ont institué. La loi Le Meur n'impose pas mécaniquement l'enregistrement à l'échelle nationale ; elle donne aux communes le pouvoir d'activer le dispositif. Trois cas de figure :

• Commune ayant déjà institué l'enregistrement avant la loi Le Meur : Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille, Strasbourg, Toulouse et la plupart des grandes métropoles. L'obligation est en place depuis plusieurs années
• Commune ayant institué l'enregistrement après la loi Le Meur : un nombre croissant de communes moyennes (notamment les communes littorales et de montagne) délibèrent en ce sens depuis l'entrée en vigueur
• Commune sans enregistrement institué : le bailleur n'a pas d'obligation d'enregistrement, mais il reste tenu aux obligations générales (déclaration en mairie, respect des règles d'urbanisme, paiement de la taxe de séjour)

Pour savoir si votre commune impose un enregistrement, deux sources fiables : le site service-public.fr qui maintient une carte interactive, et le site officiel de votre mairie qui détaille la procédure locale. En cas de doute, un appel au service urbanisme de la commune lève rapidement l'incertitude.

Les caractéristiques du numéro d'enregistrement

Le numéro d'enregistrement est un identifiant de 13 caractères alphanumériques attribué à un logement précis. Il est rattaché à l'adresse du logement et au statut juridique déclaré (résidence principale ou secondaire). Le numéro :

• Doit figurer obligatoirement dans toutes les annonces publiées sur les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel, Le Bon Coin, etc.) et dans les communications avec les locataires
• Est gratuit : aucune redevance n'est due pour son obtention. Il est délivré automatiquement après vérification des informations transmises
• Reste valide tant que la situation déclarée ne change pas : changement d'adresse, changement de statut (résidence principale devenue secondaire), changement de propriétaire impliquent une nouvelle déclaration
• Est lié à la transmission annuelle d'une déclaration de durée de location à la mairie (uniquement pour les résidences principales, afin de contrôler le respect de la limite de 90/120 jours)

La distinction résidence principale / résidence secondaire

La distinction est juridiquement déterminante. La résidence principale est le logement occupé par le propriétaire ou le locataire en titre au moins huit mois par an (article 2 de la loi du 6 juillet 1989). Sa mise en location en meublé de tourisme est encadrée :

• Limite de 120 jours par an au maximum, non prorogeable d'une année sur l'autre
• Possibilité pour la commune d'abaisser la limite à 90 jours en application de la loi Le Meur
• Déclaration annuelle de la durée effective de location à la mairie
• Pas d'obligation de changement d'usage (la résidence principale conserve sa qualification d'habitation)

La résidence secondaire est tout logement qui n'est pas la résidence principale du propriétaire. Sa mise en location en meublé de tourisme est nettement plus encadrée dans les communes en zone tendue :

• Changement d'usage obligatoire dans les communes ayant délibéré en ce sens (article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation), c'est-à-dire dans toutes les grandes métropoles. Le changement d'usage est souvent assorti d'une obligation de compensation (transformation d'un local commercial en logement pour compenser la transformation d'un logement en meublé de tourisme)
• Pas de limite de durée de location à l'année (le logement n'étant pas une résidence principale)
• Amendes très lourdes en cas de location sans changement d'usage : jusqu'à 50 000 € par logement en application de l'article L. 651-2 du Code de la construction et de l'habitation

Le régime des sanctions

La loi Le Meur a substantiellement durci le régime des sanctions. Quatre cas principaux :

• Défaut d'enregistrement : depuis mai 2026, amende administrative pouvant atteindre 10 000 € par meublé. Le changement de nature de la sanction est important : avant mai 2026, il s'agissait d'une amende civile plafonnée à 5 000 €, prononcée par le président du tribunal judiciaire à la demande de la commune. Elle est désormais prononcée par la commune, ce qui déplace le contentieux vers le juge administratif.
• Fausse déclaration lors de l'enregistrement (par exemple, déclaration en résidence principale alors que le logement est secondaire) ou utilisation d'un faux numéro : amende administrative portée à 20 000 € par meublé.
• Dépassement de la durée maximale de location de la résidence principale : amende civile portée à 25 000 € depuis mai 2026, contre 10 000 € auparavant.
• Défaut de transmission des relevés de nuitées à la commune qui les demande : amende civile de 15 000 € depuis novembre 2024.
• Location de résidence secondaire sans changement d'usage dans une commune l'imposant : jusqu'à 50 000 € par logement (article L. 651-2 CCH)

Les plateformes ont également des obligations propres : afficher le numéro d'enregistrement dans chaque annonce, transmettre aux communes la liste des annonces publiées et la durée des locations, retirer les annonces non conformes. Leur méconnaissance expose à une amende pouvant atteindre 50 000 € par annonce non conforme.

L'articulation avec la copropriété

La loi Le Meur a également modifié l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, en permettant désormais à l'assemblée générale d'interdire la location meublée touristique à la majorité des deux tiers, sous trois conditions cumulatives. Cette disposition a été validée par le Conseil constitutionnel dans sa décision du 19 mars 2026. Pour approfondir ce point, consultez notre guide dédié : interdire la location Airbnb en copropriété.

L'enregistrement et l'interdiction en copropriété sont deux dispositifs distincts mais complémentaires : un bailleur peut être en règle vis-à-vis de la mairie (numéro d'enregistrement valide) mais en infraction vis-à-vis de la copropriété (clause d'habitation bourgeoise exclusive ou résolution d'interdiction adoptée à la majorité des deux tiers). À l'inverse, un bailleur peut être en règle au niveau de la copropriété mais en infraction faute de numéro d'enregistrement.

3. La Procédure d'Enregistrement Étape par Étape

Étape 1 : Vérifier l'applicabilité dans la commune concernée

Avant toute démarche, identifier si la commune où se situe le logement impose un enregistrement. Les sources fiables :

• Site service-public.fr : carte interactive recensant les communes ayant institué l'enregistrement
• Site officiel de la mairie : recherche par mots-clés "meublé de tourisme" ou "enregistrement Airbnb"
• Contact direct du service urbanisme de la commune en cas de doute

Cette première étape est essentielle : déclencher une procédure d'enregistrement dans une commune qui ne l'impose pas est sans effet juridique. À l'inverse, négliger cette vérification dans une commune qui l'impose expose à la sanction.

Étape 2 : Réunir les pièces justificatives

Selon le statut déclaré (résidence principale ou secondaire), les pièces requises diffèrent :

• Pour une résidence principale : justificatif d'occupation effective du logement comme résidence principale (avis d'imposition, attestation d'assurance habitation au nom du déclarant, factures d'énergie au nom du déclarant)
• Pour une résidence secondaire : titre d'occupation (acte de propriété, bail), et le cas échéant l'autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie
• Pour tous : descriptif du logement (surface en loi Carrez ou Boutin, nombre de pièces, capacité maximale d'accueil, équipements), et coordonnées du déclarant

Étape 3 : Effectuer la déclaration en ligne

Depuis mai 2026, la déclaration passe par le portail numérique unique national, qui délivre le numéro d'enregistrement pour l'ensemble du territoire. Des pièces justificatives sont désormais exigées à l'appui de la demande, et le numéro ne peut pas être délivré en leur absence : rassemblez-les avant de commencer la démarche. Les téléservices propres à certaines grandes communes (Paris, Lyon, Bordeaux) ont précédé ce portail : c'est désormais le portail national qui fait foi.

La déclaration en ligne :

• Est gratuite et accessible 24/7
• Délivre un numéro d'enregistrement à 13 caractères de manière instantanée ou sous quelques jours selon la commune
• Génère un récépissé électronique à conserver (preuve de la démarche en cas de contrôle)
• Permet de modifier ou actualiser les informations à tout moment (changement de coordonnées, fin d'activité, modification du statut)

Étape 4 : Intégrer le numéro dans toutes les annonces

Une fois le numéro obtenu, il doit être intégré dans toutes les annonces publiées :

• Airbnb, Booking, Abritel, VRBO : tous disposent d'un champ dédié pour saisir le numéro d'enregistrement. Sa présence est vérifiée automatiquement par la plateforme
• Annonces sur des sites tiers ou Le Bon Coin : le numéro doit figurer en clair dans le texte de l'annonce
• Communications avec les locataires (bail meublé court séjour, factures) : il est recommandé de mentionner le numéro pour traçabilité

Un manquement de la plateforme à vérifier la présence du numéro l'expose à une amende propre. En pratique, les principales plateformes intègrent désormais un blocage automatique de la publication tant que le numéro n'est pas saisi, dans les communes l'imposant.

Étape 5 : Respecter les obligations annuelles

Pour les résidences principales, le bailleur doit déclarer chaque année à la mairie la durée effective de location du logement en meublé de tourisme. Cette déclaration permet à la commune de vérifier le respect de la limite annuelle (120 jours ou 90 jours selon la délibération locale).

Pour les résidences secondaires, aucune déclaration annuelle de durée n'est requise (le logement pouvant être loué sans limite), mais les obligations fiscales et de taxe de séjour subsistent. La déclaration des revenus issus de la location meublée touristique s'effectue dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Étape 6 : En cas de contrôle ou de sanction

En cas de contrôle de la mairie ou d'amende infligée, le bailleur peut :

• Régulariser sa situation en effectuant immédiatement la déclaration manquante
• Solliciter une transaction auprès de la commune pour réduire le montant de l'amende, en démontrant sa bonne foi et la régularisation effective
• Contester l'amende devant le président du tribunal judiciaire si elle apparaît disproportionnée ou si la procédure n'a pas été régulièrement suivie

Il est fortement recommandé de se faire assister d'un avocat dès la réception du courrier de la commune, notamment lorsque les sommes en jeu sont significatives (10 000 €+).

Stratégie pour les copropriétés et bailleurs multi-logements

Pour les copropriétés qui souhaitent surveiller la conformité des locations meublées touristiques dans leur immeuble, deux leviers complémentaires :

• Signalement à la mairie du défaut de numéro d'enregistrement constaté sur une annonce : la commune peut alors engager une procédure de contrôle et de sanction
• Vote en assemblée générale d'une résolution d'interdiction de la location meublée touristique (à la majorité des deux tiers depuis la loi Le Meur), si la copropriété juge cette activité incompatible avec son cadre de vie

Pour les bailleurs gérant plusieurs logements en meublé de tourisme, la professionnalisation devient souvent nécessaire : statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), recours à une société (SARL, SAS) pour structurer l'activité, accompagnement comptable et juridique.