1. Quand peut-on actionner la garantie d'achèvement ?
La garantie financière d'achèvement (GFA) est le filet de sécurité de l'acquéreur en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) : elle garantit que l'immeuble sera terminé même si le promoteur n'en a plus les moyens. Encore faut-il savoir quand et comment la déclencher, car le garant n'intervient jamais spontanément. C'est à l'acquéreur (ou au collectif d'acquéreurs) de la mettre en jeu.
Première idée reçue à écarter : il n'est pas nécessaire d'attendre une « faillite » formelle du promoteur. La GFA peut être actionnée dès lors que le promoteur est défaillant dans son obligation d'achever, ce qui couvre plusieurs situations :
- L'abandon ou l'arrêt prolongé du chantier sans reprise, alors que les travaux ne sont pas terminés
- L'inachèvement : le promoteur ne livre pas et n'est manifestement plus en mesure de terminer l'immeuble
- Un retard de livraison caractérisé traduisant l'incapacité du promoteur à mener l'opération à son terme
- L'ouverture d'une procédure collective (sauvegarde, redressement, liquidation), qui n'est qu'un cas parmi d'autres
Autrement dit, la défaillance financière du promoteur n'a pas besoin d'être judiciairement constatée pour que le garant doive intervenir. Le déclencheur, c'est l'inachèvement de l'immeuble, pas le jugement d'ouverture d'une procédure.
Promoteur en redressement ou en liquidation : la déclaration de créance est obligatoire
C'est le point à ne pas manquer, et il est contre-intuitif : le fait de disposer d'une garantie ne dispense pas des démarches de la procédure collective. Si le promoteur fait l'objet d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire, vous devez déclarer votre créance au passif, et en justifier auprès du garant. Ce sont deux démarches distinctes et cumulatives : la déclaration au mandataire d'un côté, la preuve de cette déclaration transmise au garant de l'autre.
Le délai est de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC, porté à 4 mois pour les créanciers ne résidant pas en France métropolitaine (article R.622-24 du Code de commerce). Passé ce délai, la créance est forclose : surveillez la publication plutôt que la date du jugement, l'écart entre les deux étant en pratique de huit à quinze jours.
Le reste des démarches propres à la procédure collective, surveillance du BODACC et assemblées de créanciers, est détaillé dans notre guide Que faire en cas de faillite du promoteur avant la livraison. La présente page se concentre sur le mécanisme de mise en jeu de la garantie et sur les recours contre le garant qui reste inactif.
2. Ce que le garant est tenu de faire
Une garantie obligatoire et désormais extrinsèque
Dans le « secteur protégé » (immeubles à usage d'habitation ou mixte), la garantie financière est obligatoire avant la conclusion du contrat de vente. Elle découle de l'article L.261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Article L.261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation
Avant la conclusion d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur doit justifier d'une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou d'une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.
Point essentiel souvent ignoré : pour les opérations dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2015, la garantie dite « intrinsèque » (le promoteur se garantissant lui-même par son propre niveau d'avancement et de financement) a été supprimée. Ne subsiste plus que la garantie extrinsèque, fournie par un tiers solide :
- un établissement de crédit (banque ou société de financement habilitée), ou
- une entreprise d'assurance agréée, ou une société de caution mutuelle.
C'est ce tiers, le garant, que l'acquéreur va actionner. Son identité figure obligatoirement dans le contrat de réservation et dans l'acte authentique de vente.
L'obligation du garant : faire achever, pas indemniser
C'est le cœur du dispositif, et la source de la plupart des malentendus. La garantie d'achèvement n'est pas une assurance qui rembourserait l'acquéreur : elle oblige le garant à financer les travaux nécessaires pour terminer l'immeuble. La garantie prend, au choix, la forme :
- d'une ouverture de crédit par laquelle le garant s'oblige à avancer au vendeur les sommes nécessaires à l'achèvement ; ou
- d'un cautionnement solidaire, le garant s'engageant directement envers l'acquéreur à payer ces sommes.
Article R.261-21 du Code de la construction et de l'habitation
La garantie d'achèvement peut résulter d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
La conséquence pratique est importante : face à un chantier à l'arrêt, la demande à formuler au garant n'est pas « remboursez-moi », mais « financez l'achèvement de l'immeuble ». Le remboursement des sommes versées ne joue que dans le cas, plus rare, où la garantie souscrite est une garantie de remboursement, ou lorsque l'achèvement se révèle réellement impossible.
Le garant s'engage envers vous, pas seulement envers le promoteur
C'est ce qui rend la démarche possible : aux termes mêmes de l'article R.261-21 du Code de la construction et de l'habitation, la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement. Vous n'êtes donc pas un tiers au contrat de garantie qui devrait passer par le promoteur pour s'en prévaloir : vous en êtes le bénéficiaire, et c'est à ce titre que vous écrivez au garant et que vous l'assignez le cas échéant.
Second point, tout aussi utile en pratique : le garant ne peut pas se libérer en affirmant que l'immeuble est « achevé ». L'achèvement qui met fin à la garantie doit être constaté par une personne qualifiée ou un organisme de contrôle indépendant, et non par le vendeur lui-même (article R.261-24 du CCH). C'est le point développé à l'étape 4 ci-dessous.
3. La procédure pas à pas
Étape 1 : Caractériser et documenter la défaillance
Avant toute démarche, il faut constituer un dossier qui établit objectivement l'inachèvement et l'inertie du promoteur. Réunissez :
- Des preuves de l'état du chantier : photographies datées, et idéalement un constat d'huissier (commissaire de justice) attestant de l'arrêt des travaux et du niveau d'avancement réel
- Le calendrier contractuel (date de livraison prévue) confronté à l'avancement effectif
- Les relances restées sans réponse adressées au promoteur (courriers, e-mails)
- Le contrat de réservation et l'acte authentique de vente, ainsi que les justificatifs des appels de fonds déjà réglés
Étape 2 : Identifier le garant
Le nom de l'établissement garant et les références de la garantie financière d'achèvement figurent dans le contrat de réservation et dans l'acte de vente. Repérez précisément la dénomination du garant, ses coordonnées et le numéro de la garantie. C'est à ce tiers, et non au seul promoteur, que la mise en demeure devra être adressée.
Étape 3 : Mettre le garant en demeure d'achever l'immeuble
C'est l'acte décisif. Adressez au garant une lettre recommandée avec accusé de réception le sommant de mettre en œuvre la garantie. Une mise en demeure efficace comporte :
- L'identification du programme et du lot (références du contrat, de l'acte, du bâtiment et du lot)
- Le rappel de la garantie financière d'achèvement souscrite et de son fondement (article L.261-10-1 du CCH)
- Le constat circonstancié de la défaillance : arrêt du chantier, dépassement du délai, inachèvement, pièces à l'appui
- La demande expresse : que le garant finance l'achèvement de l'immeuble en application de son engagement
- Un délai de réponse chiffré : aucun texte n'impose de durée, mais la pratique retient 15 jours pour une prise de position écrite et 1 mois pour un calendrier de reprise des travaux. Un délai chiffré et daté transforme le silence du garant en inertie opposable devant le juge, ce qu'un courrier sans échéance ne permet pas.
- La réserve expresse d'une saisine du juge (référé et/ou fond) et d'une demande de dommages-intérêts à défaut d'action
Le garant doit agir de lui-même : Cass. 3e civ., 26 novembre 2014, n°13-25.534
Point capital si vous découvrez le blocage tardivement : la Cour de cassation a jugé que le garant commet une faute en refusant de mettre en œuvre la garantie alors qu'il le pouvait et le devait, et que l'argument tiré de l'absence de mise en demeure des acquéreurs est inopérant. Le garant doit agir dès qu'il a connaissance de la défaillance du promoteur, sans attendre d'être sommé.
Autrement dit, ne pas avoir écrit au garant ne vous prive pas de recours. Envoyez la mise en demeure quand même : elle ne conditionne pas la faute du garant, mais elle date sa connaissance de la défaillance et devient la meilleure preuve de son inertie.
Conseil pratique : ne visez pas que le garant
Dans un dossier de VEFA bloquée, le bon réflexe est d'écrire en parallèle à tous les acteurs concernés : le promoteur (ou l'administrateur / le liquidateur judiciaire s'il en existe un), le garant, le notaire et le syndic provisoire. Cela évite les renvois de responsabilité et fige la date à laquelle chacun a été informé.
Étape 4 : Suivre la mise en œuvre (si le garant agit)
Si le garant joue son rôle et met en place le financement de l'achèvement, restez vigilant :
- contrôlez le calendrier et la qualité des travaux de reprise ;
- conservez tous les éléments de preuve (comptes rendus de chantier, correspondances) ;
- préparez la réception et la vérification de conformité à la livraison, au besoin avec l'assistance d'un homme de l'art.
Rappelez-vous que la garantie ne s'éteint qu'à l'achèvement effectif (article R.261-24 du CCH), constaté par une personne qualifiée ou un organisme de contrôle indépendant, et non par le vendeur : un garant ne peut pas se dégager prématurément. La constatation donne lieu à une attestation d'achèvement établie en trois exemplaires originaux, dont un est remis au garant et un au notaire. Réclamez-en la copie : c'est ce document, et lui seul, qui met fin à l'engagement du garant.
4. Que faire si le garant reste inactif ?
C'est le cœur de la question. Le garant temporise, conteste, ou laisse simplement le chantier bloqué après la mise en demeure. Plusieurs leviers, gradués, existent.
La relance et la mise en demeure renforcée
Si la première mise en demeure reste sans effet à l'expiration du délai imparti, adressez une relance ferme par LRAR, rappelant l'engagement du garant et annonçant précisément la saisine du juge sous quelques jours. Cette étape, en plus de laisser une dernière chance, consolide le dossier en démontrant l'inertie persistante du garant.
Le référé : obtenir une décision rapide sous astreinte
Lorsque l'urgence le commande ou que l'obligation du garant n'est pas sérieusement contestable, l'acquéreur peut saisir le juge des référés du tribunal judiciaire. Le référé permet d'obtenir, dans des délais courts :
- une injonction de faire : ordonner au garant de mettre en œuvre la garantie et de financer l'achèvement ;
- une astreinte (somme due par jour de retard) pour le contraindre à exécuter ;
- le cas échéant, une mesure d'expertise pour faire constater l'état du chantier et chiffrer le coût d'achèvement.
L'engagement du garant est pris envers l'acquéreur (article R.261-21 du CCH) et porte sur une obligation précise : financer l'achèvement. C'est ce qui rend la voie du référé praticable, l'obligation étant aisément identifiable et son inexécution facile à établir dès lors que le chantier est à l'arrêt.
L'assignation au fond : exécution forcée et dommages-intérêts
En parallèle ou à la suite du référé, une action au fond devant le tribunal judiciaire permet de trancher définitivement le litige et d'obtenir la réparation intégrale. L'avocat pourra y solliciter :
- l'exécution forcée en nature de l'obligation d'achèvement (financement des travaux nécessaires pour terminer l'immeuble) ;
- des dommages-intérêts réparant le préjudice causé par l'inertie du garant : préjudice de jouissance (privation du logement), frais de relogement ou de double logement, intérêts d'emprunt supportés en pure perte, préjudice moral ;
- subsidiairement, si l'achèvement se révèle impossible, le remboursement des sommes versées au titre de la garantie correspondante ;
- une astreinte assortissant la condamnation pour en garantir l'exécution.
La responsabilité du garant qui tarde ou refuse d'exécuter son engagement peut ainsi être recherchée pour inexécution de son obligation, indépendamment de la situation du promoteur.
Agir collectivement
Dans la plupart des programmes, tous les acquéreurs subissent le même blocage. Se regrouper (au sein d'une association d'acquéreurs, voire de l'association syndicale libre lorsqu'elle existe) permet de mutualiser les frais d'expertise et d'avocat, de peser davantage dans le rapport de force avec le garant, et d'harmoniser la stratégie judiciaire. Une mise en demeure et une action portées par l'ensemble des acquéreurs ont un poids tout autre qu'une démarche isolée.
Le bon réflexe : ne pas laisser filer le temps
Plus le chantier reste à l'arrêt, plus la situation se dégrade (dégradations, intervenants qui se désengagent, coût d'achèvement qui grimpe). Dès que la mise en demeure reste sans réponse utile, il est préférable d'enclencher rapidement la voie judiciaire plutôt que d'attendre une réaction spontanée du garant, qui vient rarement.
5. Points clés à retenir
- Pas besoin d'attendre la « faillite » : la GFA s'actionne dès que le promoteur est défaillant dans son obligation d'achever : abandon de chantier, inachèvement, retard caractérisé.
- Garantie extrinsèque depuis 2015 : pour les permis déposés à compter du 1er janvier 2015, le garant est nécessairement un tiers solide (banque ou assureur), désigné dans le contrat (article L.261-10-1 du CCH).
- Le garant doit faire achever, pas indemniser : la garantie d'achèvement oblige le garant à financer les travaux nécessaires pour terminer l'immeuble (article R.261-21 du CCH), et non à rembourser l'acquéreur.
- Promoteur en redressement ou liquidation : la garantie ne dispense pas de déclarer votre créance au passif dans les 2 mois de la publication au BODACC, ni d'en justifier auprès du garant.
- Le garant s'engage envers vous : la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement (article R.261-21 du CCH). C'est à ce titre que vous le mettez en demeure et que vous l'assignez.
- La mise en demeure est l'acte décisif : LRAR sommant le garant de financer l'achèvement dans un délai déterminé, pièces à l'appui, avec copie au promoteur/administrateur, au notaire et au syndic.
- Si le garant ne fait rien : le juge des référés peut lui ordonner, sous astreinte, de mettre en œuvre la garantie ; l'action au fond permet l'exécution forcée et des dommages-intérêts (préjudice de jouissance, relogement).
- L'achèvement met fin à la garantie, mais seulement lorsqu'il est constaté par un homme de l'art indépendant : un garant ne peut pas se dégager prématurément.
- L'union fait la force : se regrouper entre acquéreurs mutualise les coûts et renforce le rapport de force avec le garant.