VEFA — Retard de livraison : le formalisme contractuel est impératif

1. Les Faits

Par deux actes notariés conclus le 15 décembre 2020, une société d'assurances a acquis auprès d'un promoteur deux immeubles situés à Bordeaux :

• une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) d'un immeuble à construire, pour un prix de 3 470 000 €, avec livraison contractuellement prévue au 30 juin 2022 au plus tard ;
• une vente d'immeuble à rénover (VIR), portant sur un ensemble de bâtiments comprenant plusieurs appartements et un loft, pour un prix de 5 930 000 €, avec livraison prévue au 31 mars 2022 au plus tard.

La livraison des appartements de la VIR est intervenue le 8 juin 2022, avec un retard de 69 jours. En revanche, la livraison de l'immeuble en VEFA n'est jamais intervenue — le retard dépassait trois ans et demi au jour du jugement. La livraison du loft, accessible uniquement par l'immeuble objet de la VEFA, n'a pas non plus eu lieu.

Face à ces manquements, l'acquéreur a assigné le promoteur au fond en mars 2024, aux fins de résolution des deux ventes et d'indemnisation. En parallèle, une expertise judiciaire avait été ordonnée en référé dès octobre 2023, à la suite d'une déclaration de sinistre auprès de l'assureur dommages-ouvrage.

2. Questions Juridiques

Plusieurs questions étaient soumises au tribunal :

• Le promoteur pouvait-il se prévaloir de causes légitimes de retard pour échapper à la résolution, malgré le non-respect du formalisme contractuel ?
• Des causes de suspension invoquées après l'échéance du délai de livraison peuvent-elles produire un effet ?
• L'existence d'une expertise judiciaire en cours constituait-elle une cause de force majeure justifiant le report de la livraison ?
• La clause pénale stipulée « insusceptible de modération » pouvait-elle être réduite par le juge ?

3. Solution du Tribunal

Sur le retard de livraison de la VEFA

Le tribunal rappelle que le vendeur professionnel en VEFA est débiteur d'une obligation de résultat : il ne peut s'exonérer de l'obligation de livrer dans le délai contractuel qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère constitutive de force majeure ou d'une cause contractuellement prévue. C'est l'une des obligations fondamentales du promoteur envers les acquéreurs.

L'acte de vente prévoyait, à son article 23.4, un mécanisme précis : pour être valables, les causes légitimes de suspension devaient être constatées dans un certificat établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux, accompagné de pièces justificatives.

Or le promoteur s'est contenté d'un courrier du 9 février 2023, rédigé en ses propres termes, sans certificat du maître d'œuvre ni justificatifs. Le tribunal juge ce document insuffisant à rapporter la preuve de l'existence de causes légitimes de suspension.

Le tribunal soulève en outre un second obstacle, décisif :

Le courrier du 9 février 2023 a été adressé après l'échéance contractuelle du 30 juin 2022. Il ne peut donc, quand bien même il aurait satisfait au formalisme requis, produire aucun effet sur le délai de livraison.

Le même raisonnement s'applique à l'expertise judiciaire ordonnée en octobre 2023 : intervenue postérieurement à l'échéance, elle ne peut reporter un délai déjà expiré. Le tribunal relève par ailleurs que le promoteur, qui constatait de graves désordres dès novembre 2022, n'a résilié le marché de l'entreprise de gros œuvre qu'en mars 2023 — démontrant une réactivité insuffisante.

Sur les désordres

Indépendamment du retard, le tribunal constate l'existence de désordres graves affectant la solidité de l'immeuble, établis par plusieurs rapports techniques convergents :

• absence ou insuffisance d'armatures ;
• absence de raidisseurs, de poutres retroussées, de poteaux ;
• fissures de dalles ;
• pertes de surface et erreurs d'implantation entraînant la suppression de places de parking ;
• avis défavorable au regard des normes PMR.

Sur la résolution de la VEFA

Compte tenu du retard non justifié de plus de trois ans et de l'existence des désordres graves, le tribunal prononce la résolution totale de la vente en l'état futur d'achèvement — une issue que les acquéreurs peuvent demander sous certaines conditions.

Sur la résolution partielle de la VIR

Le loft, accessible uniquement par l'immeuble en VEFA, n'a jamais été livré. Le tribunal prononce la résolution partielle de la vente d'immeuble à rénover, limitée à la parcelle sur laquelle se trouve le loft.

Sur la clause pénale

Les actes prévoyaient une indemnité forfaitaire de 10 % du prix, stipulée « insusceptible de modération ou de révision ».

Le tribunal fait application de cet article et réduit d'office la clause pénale : la clause d'irréductibilité est réputée non écrite — le pouvoir de modération du juge est d'ordre public et ne peut y être dérogé. Le tribunal fixe l'indemnité à 100 000 € pour la VEFA et à 40 000 € pour la VIR.

4. Les Condamnations Prononcées

Au total, le tribunal condamne le promoteur à payer les sommes suivantes :

5. Analyse et Portée

Le formalisme contractuel de notification est une condition de fond

Cette décision rappelle avec force que les clauses de report de livraison ne sont pas de simples dispositions de style. Elles créent un véritable régime de preuve auquel le promoteur doit se soumettre strictement. En l'espèce, l'acte exigeait un certificat du maître d'œuvre avec pièces justificatives : cette formalité n'était pas optionnelle.

Le tribunal refuse même d'ordonner une expertise judiciaire pour « trancher la contestation » des causes légitimes — car il n'y a rien à contester : la preuve n'a pas été rapportée. La demande d'expertise visait en réalité à suppléer une carence probatoire initiale, ce que le juge ne saurait admettre.

Une cause de suspension ne peut jouer que pendant le cours du délai

Le second enseignement est d'une portée pratique considérable. Il ne suffit pas d'invoquer des causes légitimes de retard : encore faut-il le faire pendant que le délai de livraison court. Toute notification postérieure à l'échéance est frappée d'inefficacité — elle ne peut ni suspendre ni reporter un délai déjà expiré.

Ce principe vaut également pour l'expertise judiciaire : ordonnée en octobre 2023, soit bien après le 30 juin 2022, elle ne constitue pas une cause légitime de suspension rétroactive.

Le pouvoir de modération du juge sur les clauses pénales est d'ordre public

La stipulation selon laquelle la clause pénale serait « insusceptible de modération ou de révision » est réputée non écrite en application de l'article 1231-5 du Code civil. Les parties ne peuvent pas, même par accord exprès, faire obstacle au pouvoir de révision du juge. Ce dernier peut toujours, d'office, modérer une pénalité manifestement excessive.