C'est l'une de ces questions de procédure qui paraissent techniques jusqu'au jour où elles font basculer un dossier. Un copropriétaire en désaccord avec une décision votée en assemblée générale (un appel de fonds pour des travaux lourds, l'approbation de comptes contestés, la désignation d'un syndic) veut la faire annuler en justice. La loi lui en laisse le droit, mais sous une condition de temps redoutable : deux mois, pas un jour de plus. Reste à savoir quand ce délai commence à courir. La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient d'y répondre de la manière la plus stricte qui soit, dans un arrêt du 16 avril 2026 (n° 24-18.842) appelé à faire référence.
La réponse, ramassée en une phrase : le délai part du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le procès-verbal au domicile du copropriétaire, que le pli soit ou non retiré par son destinataire. Une solution lourde de conséquences pratiques, et qui mérite d'être comprise par tout copropriétaire, avant d'en avoir besoin.
- Décision : Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 avril 2026, n° 24-18.842 (rejet du pourvoi, publié au Bulletin, FS-B)
- Question : à partir de quand court le délai de deux mois pour contester une décision d'assemblée générale ?
- Réponse : dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, que le pli soit retiré ou non
- Texte clé : article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965
- Qui est concerné : les copropriétaires opposants ou défaillants
- Sanction du retard : déchéance. L'action devient irrecevable, sans rattrapage possible
Deux mois, à peine de déchéance : un délai qui ne pardonne pas
Le point de départ de tout le raisonnement est l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, qui fixe le régime des recours contre les décisions d'assemblée générale :
Article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification de ces décisions qui leur est faite à la diligence du syndic. »
Trois mots de ce texte commandent tout le contentieux. D'abord, « à peine de déchéance » : passé le délai, l'action n'est pas seulement risquée, elle est irrecevable. Le juge n'a pas à apprécier le fond ; il constate la forclusion et la contestation s'éteint. Ensuite, « opposants ou défaillants » : seuls peuvent agir ceux qui ont voté contre la décision (et se sont fait porter comme tels au procès-verbal) ou qui étaient absents et non représentés. Le copropriétaire qui a voté pour, ou s'est abstenu, ne peut pas contester. Enfin, « à compter de la notification » : c'est le maillon qui vient d'être précisé.
Dans la pratique, le syndic dispose d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée pour notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants et défaillants, par lettre recommandée avec accusé de réception (article 18 du décret du 17 mars 1967). C'est cette notification qui déclenche le délai de deux mois. La question, d'apparence anodine mais à fort enjeu, était de savoir si « notification » signifie réception effective du courrier par le copropriétaire, ou simple présentation du facteur à son adresse.
Le cœur de l'arrêt : la présentation, pas le retrait
La Cour de cassation a choisi la solution objective. Le délai court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, en application des règles de computation des délais propres à la copropriété (article 64 du décret du 17 mars 1967). Et la Haute juridiction le dit sans ambiguïté : la loi ne distingue pas selon que le pli est, ou non, retiré par son destinataire.
La conséquence est frappante. Le copropriétaire qui s'abstient d'aller chercher sa lettre recommandée au bureau de poste, que ce soit par négligence, par stratégie, ou simplement parce qu'il est absent, ne gagne pas une minute. Le compteur tourne dès le passage du facteur. À l'inverse, celui qui retire son courrier au treizième jour ne bénéficie d'aucun report : son délai a commencé le lendemain de la présentation, pas le jour du retrait.
Cette lecture met fin à une tentation récurrente devant les juges du fond : celle de plaider qu'un courrier jamais retiré n'aurait jamais « notifié » quoi que ce soit, et que le délai n'aurait donc pas pu courir. L'argument est désormais condamné. Pour la Cour, ce qui compte est l'acte de notification régulièrement accompli par le syndic, non la diligence, ou l'inertie, du destinataire.
Pourquoi une telle sévérité ? Sécurité juridique et procès équitable
On pourrait juger la solution rude. Le copropriétaire, déclaré forclos par les juges du fond, soutenait d'ailleurs devant la Cour de cassation un argument de poids : faire courir un délai de déchéance contre quelqu'un qui n'a pas eu connaissance effective de la décision porterait atteinte à son droit d'accès au juge, garanti par l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et écarte le grief en procédant à un contrôle de proportionnalité. Elle juge que la règle poursuit un but légitime, la sécurité juridique dans la gestion des immeubles en copropriété, et qu'elle n'atteint pas le droit d'accès au tribunal dans sa substance même. Le raisonnement se comprend : une copropriété ne peut pas vivre dans l'incertitude permanente quant au caractère définitif de ses décisions. Si chaque résolution pouvait être remise en cause des mois plus tard, au gré du moment où tel copropriétaire daigne ouvrir son courrier, plus aucun budget, aucun appel de travaux, aucune désignation de syndic ne serait jamais stabilisé.
La règle est en outre claire et prévisible : tout copropriétaire sait, ou peut savoir, qu'une décision le concernant lui sera notifiée par recommandé après l'assemblée, et que ce courrier fait courir un délai. Le système est donc tenu pour conforme à l'exigence de procès équitable. Reste à le connaître, et c'est précisément là que beaucoup de litiges se nouent.
Le piège concret : les quinze jours de la poste ne vous sauvent pas
Concrètement, lorsqu'une lettre recommandée se présente à un domicile en l'absence du destinataire, La Poste laisse un avis de passage et conserve le pli en instance pendant quinze jours. Beaucoup de copropriétaires en déduisent, à tort, qu'ils disposent de ces quinze jours « en plus » avant que le délai ne démarre.
C'est l'erreur que l'arrêt vient corriger. Le délai de mise en instance n'a aucun effet sur le point de départ : celui-ci reste fixé au lendemain de la première présentation. Les quinze jours d'instance ne sont qu'un confort offert par le service postal pour retirer le courrier ; ils ne suspendent ni ne décalent le délai de deux mois. Un copropriétaire qui part trois semaines en vacances au mauvais moment peut ainsi voir une partie substantielle de son délai s'écouler avant même d'avoir eu le pli en main.
Notification par voie électronique : la même logique
La solution n'est pas cantonnée au courrier papier. Depuis le décret du 22 décembre 2025, le syndic peut, lorsque le copropriétaire y a consenti, notifier le procès-verbal par lettre recommandée électronique. La logique du point de départ y est transposée à l'identique : le délai court à compter de la première présentation de la notification dans la messagerie du destinataire, indépendamment du moment où celui-ci en prend effectivement connaissance.
Le copropriétaire qui a accepté la voie électronique doit donc surveiller la boîte mail qu'il a communiquée au syndic avec la même vigilance qu'une boîte aux lettres physique. Un message non lu produit le même effet qu'un recommandé non retiré.
Ce qu'il faut faire pour ne pas perdre son recours
De cet arrêt découlent quelques réflexes simples, mais décisifs, pour tout copropriétaire qui pourrait être amené à contester une assemblée :
- Traiter tout avis de passage sans délai. Dès qu'un avis de recommandé apparaît dans votre boîte, partez du principe que le délai de deux mois a commencé la veille. Retirez le pli au plus vite et notez la date de première présentation : c'est elle, et non celle du retrait, qui fixe l'échéance.
- Tenir à jour votre adresse auprès du syndic. La notification est régulière dès lors qu'elle est faite à la dernière adresse que vous avez communiquée. Une adresse périmée ne vous protège pas : elle vous expose.
- Anticiper vos absences. Après une assemblée dont une décision vous déplaît, une absence prolongée est un risque réel. Prévoyez de faire relever votre courrier, ou donnez procuration à un proche pour retirer un éventuel recommandé.
- Vérifier votre statut au procès-verbal. Seuls les opposants et les défaillants peuvent agir. Si vous étiez présent et en désaccord, assurez-vous que votre opposition a bien été enregistrée comme telle au procès-verbal : c'est la condition de votre qualité pour contester.
- Consulter un avocat tôt, pas la veille de l'échéance. Deux mois passent vite : il faut identifier le motif d'annulation, réunir les pièces et assigner dans les formes. Un dossier monté dans l'urgence est un dossier fragilisé.
Sur le fond, la contestation suppose un motif sérieux : irrégularité de convocation, défaut de majorité, décision ne figurant pas à l'ordre du jour, abus de majorité… Nous détaillons ces hypothèses et la marche à suivre dans notre guide Contester une décision d'AG de copropriété : 4 motifs et délai de deux mois. Les voies pour changer de syndic relèvent, elles, d'une logique distincte qui ne passe pas par la contestation de l'AG.
La leçon de cet arrêt tient en une image : le délai de contestation d'une assemblée générale ne démarre pas le jour où vous lisez la mauvaise nouvelle, mais le jour où le facteur tente de vous la remettre. En copropriété, la vigilance sur sa boîte aux lettres n'est pas une option : c'est une condition de ses droits.
Pour les copropriétaires, l'enseignement est clair : un désaccord avec une assemblée se gère vite, dès la réception, ou même la simple présentation, de la notification. Pour les syndics, l'arrêt sécurise la computation du délai et conforte le caractère définitif des décisions régulièrement notifiées. Dans les deux cas, c'est la rigueur de la notification qui fait foi.