L'assemblée générale ne peut pas modifier la durée du mandat de syndic annoncée dans l'ordre du jour

1. Les Faits

Un syndicat des copropriétaires a tenu une assemblée générale au cours de laquelle était inscrite à l'ordre du jour une résolution portant sur le renouvellement du mandat du syndic.

Le projet de résolution joint à la convocation prévoyait un renouvellement du mandat de syndic pour une durée de douze mois.

Lors de l'assemblée générale, les copropriétaires ont adopté la résolution mais en modifiant la durée du mandat : au lieu des douze mois prévus dans le projet, ils ont voté pour une durée de cinq mois seulement.

Un copropriétaire a sollicité l'annulation de la résolution n° 13 ayant décidé du renouvellement du mandat de syndic en place pour une durée moindre que celle mentionnée dans l'ordre du jour.

La position de la cour d'appel

La cour d'appel a retenu que les copropriétaires avaient, dans leur pouvoir souverain d'appréciation, décidé de renouveler le syndic pour une durée de cinq mois au lieu de douze.

Le copropriétaire a formé un pourvoi en cassation.

2. Question Juridique

La Cour de cassation devait répondre à la question suivante :

Le cadre juridique

La question s'inscrit dans le cadre des règles relatives à l'ordre du jour des assemblées générales et au contrat de syndic.

L'enjeu du débat

La question était de savoir si l'assemblée générale :

• Peut amender le contrat de syndic en séance, notamment sur la durée
• Ou ne peut que l'accepter ou le refuser en bloc, tel qu'il est présenté

3. Solution de la Cour de Cassation

Par un arrêt publié au Bulletin, la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel et énonce un principe clair.

Sur l'impossibilité de modifier la durée

Sur la nullité de la délibération

La Cour rappelle que :

• L'ordre du jour délimite strictement les pouvoirs de l'assemblée
• Le contrat de syndic forme un tout indivisible
• La durée est un élément essentiel du contrat qui ne peut être modifié unilatéralement
• L'assemblée doit se prononcer par oui ou par non sur le contrat présenté

4. Analyse et Portée

Un arrêt de principe publié au Bulletin

La publication au Bulletin souligne l'importance de cette décision. La Cour de cassation entend fixer une règle générale applicable à toutes les assemblées générales de copropriété.

Cette solution s'explique par plusieurs considérations :

1. Protection de l'information des copropriétaires

L'ordre du jour et les projets de résolution joints à la convocation permettent aux copropriétaires de :

• S'informer sur les questions qui seront débattues
• Préparer leur position et leurs arguments
• Donner pouvoir en connaissance de cause s'ils ne peuvent assister

Si l'assemblée pouvait modifier les termes des résolutions, les copropriétaires absents seraient privés de la possibilité de se prononcer en connaissance de cause.

2. Respect du consentement du syndic

Le contrat de syndic est un contrat bilatéral qui suppose l'accord des deux parties :

• Le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété
• Le syndic (personne physique ou morale)

Le syndic a proposé un contrat avec une durée déterminée. Modifier unilatéralement cette durée reviendrait à lui imposer un contrat différent de celui auquel il a consenti.

3. Sécurité juridique

Cette solution garantit la sécurité juridique en évitant que des décisions importantes soient prises dans la précipitation, sans que tous les copropriétaires aient pu s'informer et se préparer.

Portée de la solution

Cette décision a une portée générale qui dépasse la seule question du mandat de syndic. Elle rappelle que l'assemblée générale :

• Ne peut délibérer que sur les questions inscrites à l'ordre du jour
• Ne peut modifier les termes des projets de résolution qui lui sont soumis
• Doit se prononcer pour ou contre chaque résolution, sans l'amender

5. Implications Pratiques

Pour les syndics

• Proposer plusieurs options : pour anticiper les souhaits de l'AG, le syndic peut proposer plusieurs contrats avec des durées différentes (1 an, 2 ans, 3 ans) inscrits comme autant de résolutions distinctes
• Rédaction précise : le contrat et le projet de résolution doivent être rédigés avec précision
• Information préalable : sonder les copropriétaires en amont pour proposer une durée adaptée

Pour les copropriétaires

• Lecture attentive : examiner soigneusement les projets de résolution avant l'AG
• Demande préalable : si la durée proposée ne convient pas, demander l'inscription d'une résolution alternative avant l'AG
• Contestation possible : contester dans les deux mois une délibération qui aurait modifié les termes du projet

Que faire si l'AG souhaite une durée différente ?

Plusieurs solutions existent :

1. Rejeter la résolution et demander l'inscription d'un nouveau projet à l'ordre du jour d'une AG ultérieure
2. Inscrire plusieurs résolutions avec des durées différentes (le syndic actuel peut être maintenu jusqu'à la prochaine AG)
3. Négocier en amont avec le syndic pour qu'il propose une durée correspondant aux attentes

Procédure de contestation

Un copropriétaire souhaitant contester une délibération modifiant la durée du mandat doit :

1. Agir dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée
2. Saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble
3. Demander l'annulation de la délibération pour non-respect de l'ordre du jour