L'assemblée générale ne peut pas modifier la durée du mandat de syndic annoncée dans l'ordre du jour

1. Les Faits

Un syndicat des copropriétaires a tenu une assemblée générale au cours de laquelle était inscrite à l'ordre du jour une résolution portant sur la désignation du syndic (assemblée générale du 3 juillet 2018).

Le projet de résolution joint à la convocation prévoyait un mandat de syndic d'une durée de douze mois.

Lors de l'assemblée générale, les copropriétaires ont adopté la résolution mais en modifiant la durée du mandat : au lieu des douze mois prévus dans le projet, ils ont voté pour une durée de cinq mois seulement.

Un copropriétaire a sollicité l'annulation de la résolution n° 13 désignant le syndic pour une durée moindre que celle mentionnée dans le projet joint à la convocation.

La position de la cour d'appel

La cour d'appel a retenu que les copropriétaires avaient, dans leur pouvoir souverain d'appréciation, décidé de renouveler le syndic pour une durée de cinq mois au lieu de douze.

Le copropriétaire a formé un pourvoi en cassation.

2. Question Juridique

La Cour de cassation devait répondre à la question suivante :

Le cadre juridique

La question s'inscrit dans le cadre des règles relatives à l'ordre du jour des assemblées générales et au contrat de syndic.

L'enjeu du débat

La question était de savoir si l'assemblée générale :

• Peut amender le contrat de syndic en séance, notamment sur la durée
• Ou ne peut que l'accepter ou le refuser en bloc, tel qu'il est présenté

3. Solution de la Cour de Cassation

Par un arrêt publié au Bulletin, la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel et énonce un principe clair.

Les textes visés

La Cour statue au visa des articles 9, 13 et 29 du décret du 17 mars 1967 :

Sur la nullité de la délibération

Il en résulte, selon notre analyse :

• L'ordre du jour et les projets joints à la convocation délimitent les pouvoirs de l'assemblée
• La durée est un élément essentiel du contrat de syndic, que l'article 29 du décret impose de fixer dans le contrat
• Sur la durée, l'assemblée ne peut qu'adopter ou rejeter le projet de contrat présenté

4. Analyse et Portée

Un arrêt de principe publié au Bulletin

La publication au Bulletin souligne l'importance de cette décision. La Cour de cassation fixe une règle applicable à toute désignation de syndic en assemblée générale.

Cette solution s'explique par plusieurs considérations :

1. Protection de l'information des copropriétaires

L'ordre du jour et les projets de résolution joints à la convocation permettent aux copropriétaires de :

• S'informer sur les questions qui seront débattues
• Préparer leur position et leurs arguments
• Donner pouvoir en connaissance de cause s'ils ne peuvent assister

Si l'assemblée pouvait modifier en séance un élément essentiel comme la durée du mandat, les copropriétaires absents seraient privés de la possibilité de se prononcer en connaissance de cause.

2. Respect du consentement du syndic

Le contrat de syndic est un contrat bilatéral qui suppose l'accord des deux parties :

• Le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété
• Le syndic (personne physique ou morale)

Le syndic a proposé un contrat avec une durée déterminée. Modifier unilatéralement cette durée reviendrait à lui imposer un contrat différent de celui auquel il a consenti.

3. Sécurité juridique

Cette solution garantit la sécurité juridique en évitant que des décisions importantes soient prises dans la précipitation, sans que tous les copropriétaires aient pu s'informer et se préparer.

Portée de la solution

La décision porte sur la durée du mandat de syndic. Elle rappelle que l'assemblée générale :

• Ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour
• Ne peut pas retenir une durée de mandat différente de celle du projet de contrat joint à la convocation

En dehors de ce point, la jurisprudence admet les amendements apportés en séance à un projet de résolution, à condition qu'ils ne dénaturent pas la question inscrite à l'ordre du jour.

5. Implications Pratiques

Pour les syndics

• Proposer plusieurs options : pour anticiper les souhaits de l'AG, le syndic peut proposer plusieurs contrats avec des durées différentes (1 an, 2 ans, 3 ans) inscrits comme autant de résolutions distinctes
• Rédaction précise : le contrat et le projet de résolution doivent être rédigés avec précision
• Information préalable : sonder les copropriétaires en amont pour proposer une durée adaptée

Pour les copropriétaires

• Lecture attentive : examiner soigneusement les projets de résolution avant l'AG
• Demande préalable : si la durée proposée ne convient pas, demander l'inscription d'une résolution alternative avant l'AG
• Contestation possible : le copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois pour contester une délibération qui aurait modifié la durée prévue au projet

Que faire si l'AG souhaite une durée différente ?

Plusieurs solutions existent :

1. Rejeter la résolution et demander l'inscription d'un nouveau projet à l'ordre du jour d'une AG ultérieure
2. Inscrire plusieurs projets de contrat avec des durées différentes, soumis au vote comme autant de résolutions. Si l'assemblée rejette tous les contrats et que le mandat en cours expire, aucun syndic n'est en fonction et une désignation judiciaire devient nécessaire (article 46 du décret du 17 mars 1967)
3. Négocier en amont avec le syndic pour qu'il propose une durée correspondant aux attentes

Procédure de contestation

Le copropriétaire opposant ou défaillant qui souhaite contester une délibération modifiant la durée du mandat doit :

1. Agir dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Depuis le 25 décembre 2025, cette notification est en principe électronique, le délai courant du lendemain de l'avis électronique ; elle n'est faite par lettre recommandée postale que si le copropriétaire l'a demandé (articles 64 et 64-1 du décret du 17 mars 1967)
2. Saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, avec l'assistance d'un avocat en copropriété
3. Demander l'annulation de la délibération pour non-respect de l'ordre du jour