À Paris comme dans de nombreuses zones tendues, le loyer d'un bien ne se fixe pas librement : il doit respecter un loyer de référence majoré, un plafond fixé par arrêté préfectoral. Pourtant, beaucoup de bailleurs cherchent à ajouter un complément de loyer pour facturer au-delà de ce plafond.
Une belle vue ne justifie pas un dépassement
C'est le point clé rappelé par Marie Cayette : une belle vue, une cuisine moderne ou une salle de bain flambant neuve ne suffisent pas à justifier un loyer au-dessus du plafond. Le complément de loyer obéit à des conditions strictes — il suppose une caractéristique de confort ou de localisation exceptionnelle, déterminante et non déjà prise en compte. À défaut, il est contestable, et le locataire peut en obtenir la suppression. Les conditions et la procédure sont détaillées dans notre guide sur l'encadrement des loyers en zone tendue.
Comment vérifier — et récupérer le trop-perçu
La méthode tient en quelques vérifications : estimer le bien selon le nombre de pièces, la surface et l'année de construction, puis comparer le loyer du bail au loyer de référence majoré applicable. En cas de dépassement, le locataire peut récupérer le trop-perçu des trois dernières années et faire réviser le loyer pour l'avenir. Côté bailleur, l'enjeu est inverse mais tout aussi sérieux : un loyer non conforme expose à un rappel et à des sanctions — mieux vaut sécuriser son bail en amont. Le cabinet intervient pour les deux parties, comme pour l'ensemble des litiges de bail d'habitation.
L'encadrement des loyers n'est pas une formalité : un complément injustifié, c'est un trop-perçu récupérable sur trois ans — à condition de savoir le vérifier.