Loyers impayés : quels recours pour le bailleur en bail d'habitation ?

1. Introduction au Problème

Les loyers impayés constituent la première cause de contentieux locatif en France. Selon les statistiques publiques disponibles, plusieurs centaines de milliers de procédures sont engagées chaque année devant les juridictions civiles, dont une part significative aboutit à un jugement d'expulsion.

Pour le bailleur, un impayé n'est pas seulement une perte financière : c'est aussi un risque d'enracinement. Un locataire qui cesse de payer son loyer s'installe souvent dans une logique d'inertie, d'autant plus que la procédure d'expulsion est longue et encadrée. Plus le bailleur attend, plus la dette s'accumule, plus le recouvrement devient incertain et plus la procédure judiciaire risque de buter sur des demandes de délais de paiement, voire sur la trêve hivernale.

Les erreurs classiques du bailleur

La précipitation, autant que l'attentisme, peut compromettre la procédure. Trois erreurs reviennent fréquemment :

• Attendre trop longtemps avant d'engager la procédure formelle, dans l'espoir d'un règlement amiable qui ne vient jamais. Plus la dette est ancienne, plus le juge sera enclin à accorder des délais de paiement
• Recourir à la voie de fait (changement de serrures, coupure d'eau, retrait des fenêtres, intimidations) : ces pratiques sont pénalement sanctionnées (jusqu'à trois ans d'emprisonnement en application de l'article 226-4-2 du Code pénal) et exposent le bailleur à devoir indemniser son locataire
• Négliger la clause résolutoire en oubliant de viser expressément l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans le commandement de payer délivré par huissier : ce vice formel peut faire échouer la procédure

Cas pratique : un bailleur parisien face à un impayé qui s'enracine

Un bailleur a consenti à un locataire un bail d'habitation portant sur un appartement parisien, moyennant un loyer mensuel de 1 400 euros charges comprises. Le locataire, jusqu'alors ponctuel, cesse de régler son loyer après dix-huit mois de bail. Le bailleur, qui connaît personnellement le locataire, attend trois mois en se contentant d'appels téléphoniques. Au quatrième mois d'impayé, il envoie une lettre simple ; au cinquième, une lettre recommandée. Le locataire promet à plusieurs reprises de régulariser sans jamais le faire.

Lorsque le bailleur consulte enfin un avocat, la dette atteint plus de huit mois de loyer et la procédure d'expulsion n'est pas encore engagée. Le commandement de payer est délivré, suivi de la saisine du juge des contentieux de la protection. Le jugement intervient huit mois plus tard ; il accorde des délais de paiement de vingt-quatre mois au locataire compte tenu de son inscription au dossier de surendettement, et suspend les effets de la clause résolutoire. Le bailleur, qui aurait pu engager la procédure dès le deuxième mois d'impayé, devra finalement attendre près de trois ans pour récupérer son logement, sans certitude sur le recouvrement effectif de la dette.

Cette situation illustre la règle d'or du contentieux locatif : agir tôt, méthodiquement, dans le respect des formes.

2. Le Cadre Juridique

La loi du 6 juillet 1989, texte de référence du bail d'habitation

Le bail d'habitation portant sur la résidence principale du locataire est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Ce texte d'ordre public fixe les droits et obligations des parties, encadre la durée et le renouvellement du bail, et définit les conditions de résiliation pour manquement.

Toute clause contraire aux dispositions impératives de la loi est réputée non écrite (article 4 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur ne peut donc pas, par exemple, prévoir une résiliation automatique sans intervention judiciaire ou imposer au locataire des frais de relance excessifs.

La clause résolutoire : pierre angulaire de la procédure

La quasi-totalité des baux d'habitation comporte une clause résolutoire : il s'agit d'une stipulation prévoyant que le bail sera résolu de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause n'a toutefois pas d'effet automatique : son acquisition est strictement encadrée par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 organise une procédure en deux temps. Premier temps : un commandement de payer doit être signifié au locataire par acte d'huissier de justice (devenu commissaire de justice). Ce commandement doit reproduire à peine de nullité plusieurs mentions impératives : le montant des sommes dues, le décompte précis, le rappel des dispositions de l'article 24, l'information sur les aides au logement et l'adresse de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Second temps : le locataire dispose d'un délai de six semaines pour régler intégralement sa dette. À défaut, la clause résolutoire est acquise et le bailleur peut saisir le juge.

La compétence du juge des contentieux de la protection

Depuis la réforme de la justice du 1er janvier 2020, les litiges relatifs aux baux d'habitation relèvent du juge des contentieux de la protection (JCP), magistrat spécialisé au sein du tribunal judiciaire. Ce juge connaît de l'ensemble du contentieux locatif : impayés, restitution du dépôt de garantie, troubles de jouissance, demandes de réparations.

La saisine du JCP s'effectue par assignation délivrée par huissier de justice. Depuis le décret n° 2024-674 du 3 juillet 2024, l'assignation doit être notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l'audience, afin de permettre l'intervention des services sociaux et l'examen du dossier par la CCAPEX. Cette obligation, prévue à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, conditionne la recevabilité de la demande.

La trêve hivernale

L'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution instaure une trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, aucune mesure d'expulsion ne peut être mise à exécution, sauf relogement assuré dans des conditions conformes à la composition de la famille ou cas particuliers (squatteurs, occupants d'un immeuble dangereux, etc.).

La trêve hivernale ne suspend pas la procédure judiciaire : le bailleur peut continuer à agir, obtenir un jugement et faire signifier un commandement de quitter les lieux entre le 1er novembre et le 31 mars. Seul le concours de la force publique et l'expulsion physique sont suspendus pendant cette période. L'avantage stratégique consiste donc à anticiper : un commandement de payer délivré en juin permettra, dans les meilleurs cas, d'obtenir un jugement à l'automne et de faire intervenir l'huissier dès le 1er avril suivant.

Les pouvoirs du juge : délais de paiement et suspension de la clause résolutoire

Le juge des contentieux de la protection dispose d'un pouvoir d'appréciation important. En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, il peut, même d'office, accorder au locataire des délais de paiement échelonnés sur une durée maximale de trois ans. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus :

• Si le locataire respecte intégralement l'échéancier, la résiliation du bail est définitivement écartée et le bail se poursuit
• Si le locataire défaille dans le respect de l'échéancier (un seul incident peut suffire selon les termes du jugement), la clause résolutoire reprend son plein effet et le bailleur peut faire procéder à l'expulsion sans nouvelle procédure

Le juge apprécie la situation au regard des revenus du locataire, de la composition du foyer, de l'inscription éventuelle au dossier de surendettement et des perspectives de retour à meilleure fortune.

L'interdiction des voies de fait

Le bailleur qui tenterait de récupérer son bien par la force commettrait une infraction pénale punie par l'article 226-4-2 du Code pénal : « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'État dans les conditions prévues à l'article L. 153-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende. ». Sont notamment visés : le changement de serrures, la coupure d'eau, d'électricité ou de gaz, le retrait des fenêtres ou des portes, l'apposition de scellés, l'introduction d'animaux ou la destruction des effets personnels du locataire.

3. La Procédure Étape par Étape

Étape 1 : Vérifier les garanties souscrites

Avant toute action contentieuse, le bailleur doit identifier les garanties mobilisables. Trois mécanismes sont fréquents :

• La garantie loyers impayés (GLI) : assurance souscrite par le bailleur auprès d'un assureur privé. Elle couvre les loyers impayés, les frais de procédure et parfois les dégradations locatives. La déclaration de sinistre doit être effectuée dans le délai contractuel (généralement 30 à 60 jours après le premier impayé) et accompagnée des pièces justificatives (bail, quittances, lettre de mise en demeure)
• La caution solidaire : personne physique (parent, proche) ou personne morale (Visale, Action Logement) qui s'est engagée à régler les sommes dues à la place du locataire défaillant. Le bailleur doit lui adresser une lettre recommandée d'information dans le délai prévu par l'acte de cautionnement et lui réclamer le paiement
• Le dépôt de garantie : il ne peut être affecté au règlement des loyers impayés en cours de bail. Il sera imputé sur la dette en fin de bail, lors de l'état des lieux de sortie

Attention : le bailleur ne peut pas cumuler GLI et caution solidaire (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Étape 2 : Mise en demeure amiable

Dès le premier mois d'impayé, le bailleur doit adresser au locataire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette mise en demeure doit comporter :

• Le rappel des sommes dues : décompte détaillé (loyer, charges, indemnités de retard éventuelles)
• La référence au bail et la mention de la clause résolutoire
• Une mise en demeure de régulariser sous un délai raisonnable (8 à 15 jours)
• L'information sur les conséquences du non-paiement : commandement de payer, saisine du juge, expulsion

La mise en demeure n'est pas une formalité obligatoire au sens de l'article 24, mais elle constitue une démarche utile pour démontrer la bonne foi du bailleur et l'absence de réaction du locataire. Elle est également exigée par la plupart des contrats de GLI pour déclencher la garantie.

Étape 3 : Commandement de payer par huissier (étape décisive)

À défaut de régularisation amiable, le bailleur doit faire délivrer un commandement de payer par huissier de justice (commissaire de justice). Cet acte est l'étape décisive de la procédure : il déclenche le délai de six semaines au terme duquel la clause résolutoire sera acquise.

Le commandement doit comporter, à peine de nullité, plusieurs mentions impératives :

• Le décompte précis des sommes dues (loyers, charges, indemnités de retard), avec ventilation par échéance
• La référence expresse à la clause résolutoire stipulée au bail et à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989
• L'indication du délai de six semaines pour régler la dette et éviter l'acquisition de la clause
• L'information sur les recours possibles : possibilité de saisir le juge pour solliciter des délais de paiement (article 1343-5 du Code civil), possibilité de saisir le FSL (Fonds de solidarité pour le logement), coordonnées de la CCAPEX
• Les coordonnées des organismes d'aide : ADIL, services sociaux, points d'accès au droit

Le commandement de payer doit également être notifié à la préfecture du département dans le délai d'un mois suivant la signification au locataire. Cette notification permet à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) d'examiner la situation et de proposer un accompagnement.

Étape 4 : Saisine du juge des contentieux de la protection

Si, au terme du délai de six semaines, le locataire n'a pas réglé sa dette, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection. La saisine s'effectue par assignation délivrée par huissier au locataire, avec dénonciation à la préfecture au moins six semaines avant l'audience.

L'assignation doit contenir :

• La constatation de l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement de payer demeuré infructueux
• La demande de constatation de la résiliation du bail
• La demande de condamnation du locataire au paiement des loyers impayés, des indemnités d'occupation futures et des dépens
• La demande d'autorisation d'expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire
• L'éventuelle demande de provision en référé pour les impayés non contestables

L'audience intervient généralement plusieurs mois après l'assignation, selon l'encombrement de la juridiction (à Paris, les délais peuvent atteindre 6 à 9 mois). Pendant cette période, le locataire continue d'occuper le logement et de générer des arriérés.

Étape 5 : L'audience et le jugement

À l'audience, plusieurs scénarios sont possibles :

• Le locataire est absent et n'a réglé aucune somme : le juge constate la clause résolutoire, prononce la résiliation du bail, condamne le locataire au paiement et autorise l'expulsion
• Le locataire est présent et a régularisé partiellement : le juge peut accorder des délais de paiement (jusqu'à trois ans) tout en suspendant les effets de la clause résolutoire
• Le locataire est en procédure de surendettement : le juge peut accorder des délais plus longs et adapter l'échéancier à la situation financière du locataire
• Le locataire conteste la dette : un débat contradictoire s'ouvre sur le montant et la qualification des sommes (loyer, charges, dégradations)

Le jugement, lorsqu'il prononce l'expulsion, doit ensuite être signifié au locataire par huissier. Il n'est exécutoire qu'après l'expiration du délai d'appel (un mois à compter de la signification), sauf décision d'exécution provisoire prononcée par le juge.

Étape 6 : Commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement définitif (ou exécutoire par provision), le bailleur fait délivrer par huissier un commandement de quitter les lieux. Ce commandement laisse au locataire un délai légal de deux mois (article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution) pour quitter volontairement les lieux. Ce délai peut être prorogé par le juge en cas de circonstances particulières (article L. 412-3 et suivants du CPCE), mais ne peut excéder trois mois et pas au-delà du 31 mars.

Étape 7 : Concours de la force publique

À défaut de départ volontaire, le bailleur fait procéder à l'expulsion forcée. L'huissier requiert alors le concours de la force publique auprès du préfet. Le préfet dispose d'un délai de deux mois pour statuer ; en cas de refus exprès ou implicite, la responsabilité de l'État peut être engagée et le bailleur peut obtenir une indemnisation pour les pertes locatives.

L'expulsion physique est ensuite réalisée par l'huissier, en présence d'un serrurier et, le cas échéant, des forces de l'ordre. Les biens du locataire sont inventoriés, transportés et stockés ; les frais sont à la charge du locataire. À l'issue de l'expulsion, le bailleur récupère la jouissance du logement et peut le remettre en location après remise en état.

Pendant toute la procédure, le bailleur peut explorer en parallèle des voies alternatives : négociation d'un plan d'apurement avec le locataire de bonne foi, saisine du FSL pour un soutien financier au locataire, recours à la médiation proposée par la CCAPEX. Ces démarches peuvent parfois aboutir à un départ volontaire ou à un règlement amiable, plus rapide que la voie judiciaire.