Article 19-2 : une mise en demeure par exercice est requise pour la procédure accélérée de recouvrement

1. Les Faits

Un syndicat des copropriétaires a engagé une procédure de recouvrement à l'encontre de copropriétaires pour obtenir le paiement d'un montant au titre des charges dues arrêtées au 1er janvier 2023, calculé depuis l'exercice de 2016.

Pour fonder sa demande, le syndicat des copropriétaires s'appuyait sur un commandement de payer du 11 septembre 2020.

Les copropriétaires poursuivis contestaient la demande du syndicat des copropriétaires car aucune mise en demeure ne leur avait été adressée postérieurement au commandement du 11 septembre 2020.

La position de la cour d'appel

La cour d'appel a condamné solidairement les copropriétaires à payer au syndicat des copropriétaires une certaine somme au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2023.

La cour d'appel a retenu que le syndicat des copropriétaires justifiait du vote du budget prévisionnel et de l'approbation des comptes par l'assemblée générale pour les années 2016 à 2021.

Les copropriétaires ont formé un pourvoi en cassation.

2. Question Juridique

La Cour de cassation devait répondre à la question suivante :

Rappel sur l'article 19-2

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 institue une procédure accélérée permettant au syndicat de recouvrer les charges impayées :

Cette procédure repose sur un mécanisme de déchéance du terme : lorsqu'un copropriétaire ne paie pas une provision à son échéance, toutes les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles, à condition qu'une mise en demeure ait été envoyée et soit restée infructueuse pendant plus de trente jours.

Le lien avec l'arrêt du 20 novembre 2025

Par un arrêt du 20 novembre 2025 (n°23-23.315), la Cour de cassation avait déjà jugé que la procédure accélérée de l'article 19-2 ne pouvait être utilisée que si les comptes des exercices concernés avaient été approuvés par l'assemblée générale. Le vote du budget prévisionnel ne suffisait pas.

La question posée dans le présent arrêt constitue le prolongement logique de cette première décision : au-delà de l'approbation des comptes, la mise en demeure elle-même doit-elle être individualisée par exercice ?

3. Solution de la Cour de Cassation

Statuant en formation de section, la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel et énonce un principe strict.

Sur l'insuffisance du commandement de payer

La Cour précise que cette exigence repose sur deux fondements :

• Chaque exercice correspond à des comptes approuvés distincts, avec des montants spécifiques de charges
• La mise en demeure doit permettre au copropriétaire d'identifier précisément les sommes réclamées et leur rattachement à un exercice dont les comptes ont été approuvés
• Le mécanisme de déchéance du terme s'applique exercice par exercice, et non globalement

4. Analyse et Portée

Le prolongement logique de l'arrêt du 20 novembre 2025

Cet arrêt s'inscrit dans le prolongement direct de l'arrêt du 20 novembre 2025 (n°23-23.315) qui avait posé la première condition : l'approbation des comptes. La Cour de cassation complète désormais le cadre procédural en ajoutant une seconde exigence : une mise en demeure spécifique par exercice.

La logique est cohérente. Si la procédure accélérée ne peut être engagée que pour des exercices dont les comptes ont été approuvés, il est naturel que la mise en demeure — qui déclenche le mécanisme de déchéance du terme — soit elle aussi rattachée à un exercice déterminé.

Un cadre procédural strict en deux conditions cumulatives

Les deux arrêts combinés définissent un cadre procédural strict pour l'article 19-2 :

1. Condition n°1 (arrêt du 20 novembre 2025, n°23-23.315) : les comptes de l'exercice concerné doivent avoir été approuvés par l'assemblée générale
2. Condition n°2 (arrêt du 15 janvier 2026, n°23-23.534) : une mise en demeure spécifique doit avoir été adressée pour cet exercice, par lettre recommandée avec accusé de réception

Ces deux conditions sont cumulatives et doivent être remplies pour chaque exercice au titre duquel le syndicat entend se prévaloir de la procédure accélérée.

Pourquoi une mise en demeure par exercice ?

Cette exigence d'individualisation se justifie par plusieurs raisons pratiques et juridiques :

• Montants spécifiques : chaque exercice comporte des comptes approuvés avec des montants de charges qui lui sont propres. La mise en demeure doit porter sur des sommes déterminées et vérifiables
• Droit de vérification du débiteur : le copropriétaire doit pouvoir contrôler, pour chaque exercice, que les comptes ont effectivement été approuvés et que les montants réclamés correspondent aux charges votées
• Cohérence du mécanisme de déchéance : la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 s'applique aux provisions d'un exercice donné. Elle ne peut opérer que si elle est déclenchée au titre de cet exercice précis
• Protection contre les abus : une mise en demeure globale pourrait inclure des sommes correspondant à des exercices dont les comptes n'ont pas été approuvés

Interprétation stricte confirmée

Le choix de la formation de section et de la publication au Bulletin confirme la volonté de la Cour de cassation d'adopter une interprétation stricte des conditions de l'article 19-2. Cette procédure accélérée, parce qu'elle prive le débiteur de certaines garanties, doit être encadrée de manière rigoureuse.

Le syndicat qui souhaite bénéficier de ce mécanisme dérogatoire doit en respecter scrupuleusement les conditions, exercice par exercice.

5. Implications Pratiques

Pour les syndics

• Vérification préalable double : avant toute procédure accélérée, vérifier pour chaque exercice (1) que les comptes ont été approuvés et (2) qu'une mise en demeure spécifique a été envoyée
• Conservation des preuves : conserver les accusés de réception de chaque mise en demeure, exercice par exercice
• Anticipation : dès qu'un impayé est constaté, envoyer la mise en demeure correspondant à l'exercice en cours, sans attendre l'accumulation de plusieurs exercices
• Procédure de régularisation : en cas de mise en demeure globale déjà envoyée, il est possible de régulariser en adressant des mises en demeure individualisées avant d'engager la procédure

Pour les copropriétaires débiteurs

• Nouveau moyen de défense : vérifier si le syndic a adressé une mise en demeure distincte pour chaque exercice concerné par la procédure accélérée
• Irrecevabilité possible : en l'absence de mise en demeure individualisée, soulever l'irrecevabilité de la procédure accélérée pour les exercices non couverts par une mise en demeure spécifique
• Double vérification : contrôler à la fois l'approbation des comptes (arrêt du 20 novembre 2025) et la mise en demeure par exercice (présent arrêt)
• Procédure de droit commun : en cas d'irrégularité, le syndicat devra recourir à la procédure ordinaire devant le tribunal judiciaire, offrant davantage de temps pour organiser sa défense

Procédure à suivre pour un recouvrement conforme

Pour utiliser valablement la procédure accélérée de l'article 19-2, le syndicat doit, pour chaque exercice :

1. Faire approuver les comptes de l'exercice concerné par l'assemblée générale (condition posée par l'arrêt n°23-23.315)
2. Adresser une mise en demeure spécifique à cet exercice, par lettre recommandée avec AR, précisant les montants dus au titre de cet exercice
3. Attendre 30 jours après la mise en demeure restée infructueuse
4. Saisir le président du tribunal judiciaire en justifiant, pour chaque exercice, de l'approbation des comptes et de la mise en demeure spécifique