Loi Montagne et copropriété : obligations actuelles et à venir

1. Un parc immobilier de montagne sous pression

Les stations de montagne françaises abritent un parc immobilier considérable, construit pour l'essentiel entre les années 1960 et 1985, lors du boom des sports d'hiver et de la mise en œuvre du Plan Neige. Ces résidences, souvent organisées en copropriété, représentent environ 300 000 lots répartis dans les massifs alpins, pyrénéens, vosgiens, jurassiens et du Massif central.

Ce patrimoine immobilier vieillit. Les normes de construction de l'époque n'intégraient pas les exigences d'isolation thermique actuelles, et l'altitude aggrave les déperditions énergétiques. Résultat : selon les données d'Atout France, près de 50 % des logements en station de ski sont classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), contre environ 17 % au niveau national.

À cette problématique énergétique s'ajoute le phénomène des « lits froids » : des logements de tourisme inoccupés une grande partie de l'année, dont la dégradation progressive pèse sur l'attractivité des stations et sur les finances des copropriétés. On estime à environ 90 000 unités le nombre de lots nécessitant une réhabilitation dans les stations françaises.

Face à ces enjeux, le législateur a progressivement construit un cadre juridique spécifique aux zones de montagne, dont les copropriétés doivent comprendre les implications. La loi Montagne de 1985, complétée par la loi Montagne II de 2016, puis renforcée par la loi Climat et Résilience de 2021, dessine un ensemble d'obligations actuelles et futures que les syndicats de copropriétaires ne peuvent ignorer.

2. Le cadre juridique : trois lois qui se superposent

La loi Montagne de 1985 : le socle fondateur

La loi n° 85-30 du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne constitue le texte fondateur. Elle définit les zones de montagne comme les communes ou parties de communes caractérisées par une limitation considérable des possibilités d'utilisation des terres et un accroissement important des coûts des travaux, en raison de l'altitude, des conditions climatiques ou de la déclivité.

Pour les copropriétés, cette loi a introduit deux dispositifs majeurs :

• Les Unités Touristiques Nouvelles (UTN) : procédure d'autorisation pour les opérations d'aménagement touristique en montagne, soumise au contrôle de la commune ou de l'intercommunalité
• Les ORIL (Opérations de Réhabilitation de l'Immobilier de Loisir) : dispositif permettant aux communes de montagne de définir des périmètres de réhabilitation pour le parc immobilier de tourisme vieillissant

La loi Montagne II de 2016 : modernisation et réhabilitation

La loi n° 2016-1888 du 28 décembre 2016 de modernisation, de développement et de protection des territoires de montagne a sensiblement renforcé le dispositif, notamment pour les copropriétés :

Rénovation du dispositif ORIL

La loi Montagne II a élargi le champ des bénéficiaires des ORIL. Désormais, les particuliers et personnes morales qui s'engagent à acquérir des lots de copropriété contigus pour les restructurer et les réhabiliter peuvent bénéficier des aides prévues par l'ORIL, à condition de respecter les obligations d'occupation et de mise en location définies par la délibération de la commune.

Obligation d'information en cas de vente

L'article 81 de la loi Montagne II a instauré une obligation d'information du syndic en cas de vente d'un lot situé dans le périmètre d'une ORIL. Le propriétaire vendeur doit notifier au syndic de copropriété, avant toute publicité, son intention de vendre en précisant le prix et les conditions de la vente projetée. Ce mécanisme vise à faciliter le regroupement de lots pour créer des logements de taille suffisante.

Assouplissement des conditions d'aide

La durée minimale d'engagement de location pour les bénéficiaires d'aides ORIL a été réduite : elle peut désormais être inférieure à neuf ans. Les propriétaires ne sont plus tenus de passer par un organisme local de tourisme agréé pour la mise en location de leur bien réhabilité.

La loi Climat et Résilience de 2021 : le levier énergétique

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 n'est pas spécifique à la montagne, mais ses obligations en matière de performance énergétique touchent particulièrement les copropriétés de montagne en raison de la proportion élevée de passoires thermiques dans leur parc.

Elle impose notamment :

• Le DPE collectif obligatoire pour toutes les copropriétés (progressivement entre 2024 et 2026)
• Le plan pluriannuel de travaux (PPT) intégrant la dimension énergétique
• L'interdiction progressive de location des logements les plus énergivores (classe G depuis le 1er janvier 2025, classe F à partir de 2028, classe E à partir de 2034)

3. Les obligations actuelles des copropriétés de montagne

Le DPE collectif : une obligation désormais universelle

Le DPE collectif est devenu obligatoire pour toutes les copropriétés selon un calendrier progressif :

• Depuis le 1er janvier 2024 : copropriétés de plus de 200 lots
• Depuis le 1er janvier 2025 : copropriétés de 50 à 200 lots
• Depuis le 1er janvier 2026 : copropriétés de moins de 50 lots

En montagne, cette obligation a une portée particulière : le DPE collectif permet d'identifier les travaux prioritaires à l'échelle de l'immeuble et de planifier une rénovation cohérente des parties communes (isolation de la façade, remplacement de la chaudière collective, ventilation). Pour les copropriétés de station, le résultat du DPE collectif est souvent un classement F ou G, ce qui déclenche les obligations liées aux passoires thermiques.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT)

Depuis le 1er janvier 2023, les copropriétés dont les immeubles ont plus de 15 ans doivent élaborer un plan pluriannuel de travaux. Ce plan, établi sur une durée minimale de 10 ans, doit comprendre :

• La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, et à la réalisation d'économies d'énergie
• Une estimation du niveau de performance énergétique que les travaux permettront d'atteindre
• Une estimation sommaire du coût des travaux et leur hiérarchisation
• Un échéancier prévisionnel

Les copropriétaires doivent constituer un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle d'au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT (et au minimum 5 % du budget prévisionnel). Pour les copropriétés de montagne, où les travaux de rénovation sont souvent coûteux en raison des contraintes d'altitude et de climat, ce provisionnement est essentiel.

L'ORIL : obligations spécifiques en périmètre de réhabilitation

Lorsqu'une commune a instauré une ORIL (Opération de Réhabilitation de l'Immobilier de Loisir), les copropriétés situées dans le périmètre sont soumises à des obligations spécifiques :

Obligation d'information préalable à la vente

Tout propriétaire souhaitant vendre un lot situé dans le périmètre d'une ORIL doit notifier préalablement le syndic de copropriété de son intention de vendre. Cette notification doit intervenir avant toute publicité et préciser le prix et les conditions de la vente. Ce mécanisme facilite le regroupement de lots contigus -- une nécessité fréquente dans les résidences de montagne des années 1960-1970, où les studios de 18 à 25 m² ne correspondent plus aux standards actuels.

Obligations d'occupation et de mise en location

Les bénéficiaires d'aides ORIL doivent respecter des engagements d'occupation et de mise en location définis par la délibération communale. La durée et les modalités de ces engagements varient selon les communes, mais l'objectif est constant : transformer les « lits froids » en hébergements touristiques actifs.

La gestion des risques naturels

Les copropriétés de montagne sont souvent situées dans des zones exposées à des risques naturels spécifiques : avalanches, glissements de terrain, chutes de blocs, inondations torrentielles. Lorsqu'un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) a été approuvé, il constitue une servitude d'utilité publique qui s'impose à la copropriété.

Les prescriptions du PPRN peuvent imposer :

• Des travaux de confortement ou de protection des bâtiments existants
• Des restrictions d'usage de certaines parties de l'immeuble
• Des obligations d'entretien renforcées (déneigement des toitures, drainage, entretien des ouvrages de protection)

Le syndic doit s'assurer que la copropriété respecte ces prescriptions et inscrire les travaux nécessaires au budget prévisionnel ou au plan pluriannuel de travaux.

L'entretien renforcé lié aux conditions climatiques

Au-delà des obligations réglementaires, les copropriétés de montagne doivent faire face à des contraintes d'entretien spécifiques liées au climat :

• Déneigement et dégivrage : toitures, accès, parking, canalisations extérieures
• Étanchéité renforcée : les cycles gel-dégel accélèrent la dégradation des joints, des revêtements et des menuiseries
• Chauffage collectif : les installations de chauffage sont fortement sollicitées et nécessitent un entretien régulier, avec un coût de fonctionnement élevé
• Traitement des eaux pluviales : les systèmes de drainage doivent être adaptés aux régimes de précipitations spécifiques (fonte des neiges, orages d'été)

Ces postes de dépenses pèsent sur les charges de copropriété, d'autant plus que la proportion de copropriétaires non résidents (résidences secondaires) complique le recouvrement et la prise de décision en assemblée générale.

4. Les obligations à venir : un calendrier exigeant

L'interdiction progressive de location des passoires thermiques

Le calendrier de la loi Climat et Résilience frappe les copropriétés de montagne avec une sévérité particulière. Avec 50 % de logements classés F ou G dans les stations, les échéances sont les suivantes :

• Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location
• À compter du 1er janvier 2028 : l'interdiction s'étend aux logements classés F
• À compter du 1er janvier 2034 : l'interdiction s'étend aux logements classés E

Pour les copropriétaires bailleurs en station de montagne, ces échéances sont d'autant plus contraignantes que les travaux d'amélioration énergétique relèvent souvent des parties communes (isolation de la façade, remplacement du chauffage collectif) et nécessitent un vote en assemblée générale. Le propriétaire bailleur ne peut pas, seul, mettre son logement en conformité.

Le gel des loyers et l'audit énergétique

Les logements classés F ou G sont déjà soumis au gel des loyers : aucune augmentation n'est possible, que ce soit en cours de bail, au renouvellement ou lors d'une nouvelle location. Par ailleurs, depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour la vente de logements classés F ou G en monopropriété.

Les perspectives du Plan Avenir Montagnes

Lancé en 2021, le Plan Avenir Montagnes mobilise des financements publics pour accompagner la transition des territoires de montagne. Doté de 650 millions d'euros sur plusieurs années, il comporte un volet spécifique consacré à la réhabilitation de l'immobilier de loisir et à la rénovation énergétique des copropriétés de station.

Ce plan vise à :

• Accélérer les opérations de réhabilitation dans les stations vieillissantes
• Soutenir l'ingénierie de projet au niveau local (accompagnement des copropriétés)
• Favoriser la diversification touristique (tourisme quatre saisons)
• Accompagner les collectivités dans la mise en place d'ORIL

Les syndicats de copropriétaires peuvent se rapprocher des collectivités locales pour connaître les dispositifs disponibles dans leur station.

5. Solutions pratiques pour les copropriétés de montagne

Étape 1 : Réaliser un diagnostic complet

Avant d'engager des travaux, la copropriété doit disposer d'un état des lieux précis :

• DPE collectif : obligatoire, il permet d'identifier la classe énergétique de l'immeuble et les postes de déperdition prioritaires
• Audit énergétique : plus complet que le DPE, il propose des scénarios de travaux chiffrés avec les gains énergétiques attendus
• Diagnostic technique global (DTG) : il inclut l'analyse de l'état des parties communes et des équipements collectifs, ainsi que l'évaluation des améliorations possibles
• Vérification du PPRN : s'assurer que les travaux envisagés sont compatibles avec les prescriptions du plan de prévention des risques

Étape 2 : Élaborer une stratégie de rénovation

La rénovation d'une copropriété de montagne doit prendre en compte les spécificités du bâti d'altitude :

Les travaux prioritaires

• Isolation thermique : isolation par l'extérieur (ITE) de la façade, isolation des combles et de la toiture, remplacement des menuiseries. En montagne, l'ITE est souvent la solution la plus efficace mais peut se heurter à des contraintes architecturales (bâtiments en bois, chalets traditionnels)
• Système de chauffage : remplacement des chaudières collectives anciennes, passage du fioul au bois-énergie ou à la géothermie, installation de pompes à chaleur adaptées à l'altitude
• Ventilation : installation d'une VMC double flux, particulièrement adaptée au climat de montagne car elle récupère la chaleur de l'air extrait
• Étanchéité et toiture : réfection de l'étanchéité, adaptation aux surcharges de neige, traitement des ponts thermiques

Les contraintes spécifiques à l'altitude

• Saison de travaux réduite : les chantiers ne peuvent généralement être réalisés qu'entre mai et octobre, ce qui allonge la durée globale des projets
• Surcoûts logistiques : accès parfois difficile, transport de matériaux en altitude, stockage en conditions hivernales
• Normes architecturales : les plans locaux d'urbanisme (PLU) de montagne imposent souvent des matériaux et des aspects architecturaux spécifiques (bois, pierre, couleurs)
• Copropriétaires non résidents : la majorité des copropriétaires étant souvent des résidents secondaires, la mobilisation pour les assemblées générales et le recouvrement des appels de fonds peuvent être complexes

Étape 3 : Mobiliser les aides financières

Plusieurs dispositifs d'aide sont mobilisables, et certains sont spécifiquement adaptés aux copropriétés de montagne :

MaPrimeRénov' Copropriété

Cette aide de l'ANAH finance jusqu'à 25 % du montant des travaux de rénovation énergétique en copropriété (dans la limite de 25 000 € par logement). Un bonus « sortie de passoire » de 500 € par logement est accordé lorsque les travaux permettent de passer des classes F/G aux classes A à D. Le syndicat de copropriétaires est le demandeur unique.

Certificats d'économies d'énergie (CEE)

Les primes CEE s'ajoutent à MaPrimeRénov' et sont versées par les fournisseurs d'énergie. En copropriété, le dispositif « Coup de Pouce Rénovation performante » offre des primes bonifiées pour les rénovations globales.

Aides spécifiques montagne

• Plan Avenir Montagnes : financements dédiés à la réhabilitation de l'immobilier de loisir, mobilisables via les collectivités locales
• Aides régionales : certaines régions (Auvergne-Rhône-Alpes, Occitanie, Provence-Alpes-Côte d'Azur) proposent des aides complémentaires pour la rénovation en zone de montagne
• ORIL : dans les périmètres ORIL, des subventions communales ou intercommunales peuvent compléter les dispositifs nationaux

Éco-prêt à taux zéro collectif

L'éco-PTZ collectif permet au syndicat de copropriétaires d'emprunter jusqu'à 50 000 € par logement à taux zéro pour financer des travaux de rénovation énergétique. Ce prêt collectif simplifie la procédure en évitant à chaque copropriétaire de contracter individuellement.

Étape 4 : Voter les travaux en assemblée générale

Les travaux de rénovation énergétique en copropriété nécessitent un vote de l'assemblée générale. Selon la nature des travaux :

• Majorité de l'article 24 (majorité simple des présents et représentés) : travaux d'entretien courant, petites réparations
• Majorité de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires) : travaux d'amélioration, transformation d'équipements existants
• Majorité de l'article 26 (double majorité) : travaux comportant une transformation, addition ou amélioration

En pratique, la rénovation énergétique globale d'une copropriété de montagne relève généralement de l'article 25, avec possibilité de passerelle vers l'article 24 si le projet recueille au moins un tiers des voix.

Pour les copropriétés à forte proportion de résidents secondaires, le syndic doit veiller à mobiliser les copropriétaires en amont (information, visites, réunions préparatoires) et faciliter la participation à distance (vote par correspondance, procurations).

Étape 5 : Anticiper les contentieux

Les projets de rénovation en copropriété de montagne peuvent générer des contentieux à plusieurs niveaux :

• Contestation des décisions d'assemblée générale : un copropriétaire opposant peut contester la résolution de travaux devant le tribunal dans un délai de deux mois
• Impayés de charges : les appels de fonds pour travaux importants peuvent entraîner des situations d'impayés, particulièrement chez les propriétaires de résidences secondaires peu concernés par l'occupation du bien
• Malfaçons : les travaux en altitude présentent des contraintes techniques spécifiques, et les malfaçons ne sont pas rares. Les garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale) s'appliquent pleinement
• Responsabilité du syndic : le syndic engage sa responsabilité s'il ne met pas en œuvre le PPT ou s'il omet d'inscrire les travaux obligatoires à l'ordre du jour de l'assemblée générale