1. La situation
Un lot situé en rez-de-chaussée est exploité en restaurant. Les fenêtres de la salle, ou de l'arrière-cuisine, donnent directement sur une cour dont un autre copropriétaire a l'usage exclusif. La cour est exposée aux regards des clients et du personnel, parfois tard le soir. Le copropriétaire gêné souhaite que ces fenêtres soient occultées (store intérieur, film opacifiant) ou remplacées par un vitrage dépoli, et envisage de faire inscrire cette obligation dans le règlement de copropriété.
Deux questions se posent : le règlement peut-il imposer une telle contrainte à un lot, et, le restaurant étant le plus souvent exploité par un locataire, ce locataire sera-t-il tenu par la modification ?
Deux points à vérifier avant tout
- Le statut de la cour. Une « cour privative » est souvent, juridiquement, une partie commune dont un copropriétaire a la jouissance exclusive. Le règlement et l'état descriptif de division le précisent. Cela ne change pas le fond de l'analyse, mais le syndicat est alors directement concerné, puisqu'il s'agit d'une partie commune.
- Qui est propriétaire du lot commercial, et qui l'exploite. Le syndicat et les autres copropriétaires ont pour interlocuteur le propriétaire du lot. L'exploitant, s'il est locataire, est lié à ce propriétaire par un bail commercial dont il faudra lire les clauses.
2. Ce que le règlement de copropriété peut imposer à un lot
Le principe est la liberté du copropriétaire dans ses parties privatives. Les restrictions sont admises, mais encadrées.
Article 8 de la loi du 10 juillet 1965
« Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »
Article 9 de la loi du 10 juillet 1965
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
Une clause imposant l'occultation de baies qui donnent directement sur une cour à usage privatif peut se rattacher à ces textes : elle répond à une situation particulière des lieux (la proximité immédiate entre une salle ouverte au public et un espace privatif) et protège les droits d'un autre copropriétaire. Elle doit cependant rester proportionnée, c'est-à-dire limitée aux baies concernées et à ce qui est nécessaire pour préserver l'intimité de la cour.
Formuler un objectif plutôt qu'un produit
Le règlement encadre facilement l'aspect extérieur (harmonie des façades, modèle et couleur des stores). Imposer un équipement intérieur précis dans des parties privatives est plus discutable. Une clause qui fixe un résultat lié à la configuration des lieux est plus solide qu'une clause qui impose une marque ou un dispositif :
Exemple de rédaction
« Les baies du lot n° [X] ouvrant sur la cour à usage privatif du lot n° [Y] devront être occultées ou opacifiées de manière permanente, par tout dispositif laissant passer la lumière mais empêchant la vue sur cette cour. Le dispositif retenu devra respecter les prescriptions du présent règlement relatives à l'aspect extérieur de l'immeuble. »
Cette formulation vise les lots et la configuration des lieux, non la personne de l'exploitant, et elle survit à un changement de locataire ou de propriétaire. Une clause rédigée contre un exploitant nommément désigné serait fragile en cas de contestation.
Store intérieur, film ou vitrage dépoli : l'autorisation de travaux
Un store intérieur ne touche ni les parties communes ni l'aspect extérieur. En revanche, le remplacement d'un vitrage par un verre dépoli, voire la pose d'un film visible depuis l'extérieur, peut modifier l'aspect extérieur de l'immeuble. Ces travaux supposent alors une autorisation de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, qui vise les travaux « affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ». Il est prudent de voter l'autorisation en même temps que la modification du règlement. Sur les suites d'une modification réalisée sans autorisation, voyez notre page sur les travaux non autorisés en copropriété.
3. Modifier le règlement : l'accord du propriétaire du lot est indispensable
Le règlement existant ne prévoit en général rien de tel. Il faut donc le modifier, et c'est là que se situe la principale contrainte.
Article 26 de la loi du 10 juillet 1965
« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. »
L'obligation d'occulter des fenêtres modifie les modalités de jouissance des parties privatives du lot commercial. Elle ne peut donc pas être imposée au propriétaire de ce lot par un vote, même massif. La double majorité de l'article 26 b) ne vise que la modification du règlement « dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes » : elle ne suffit pas pour une clause qui pèse sur des parties privatives. En pratique :
- l'accord exprès du propriétaire du lot concerné est indispensable, et il est préférable qu'il soit formalisé par écrit avant l'assemblée ;
- l'unanimité reste la voie la plus sûre pour une modification du règlement touchant aux parties privatives ; à défaut, la résolution est exposée à une contestation ;
- une résolution adoptée sans cet accord peut être contestée devant le tribunal judiciaire dans les deux mois de la notification du procès-verbal (voir notre page sur la contestation d'une décision d'assemblée générale).
Publier le modificatif
Une fois votée, la modification doit être constatée par un acte modificatif du règlement, établi par un notaire, puis publiée.
Article 13 de la loi du 10 juillet 1965
« Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier. »
Sans publication, un futur acquéreur du lot commercial pourrait soutenir que la clause ne lui est pas opposable. C'est précisément la publication qui donne à la clause sa durée au-delà du propriétaire actuel.
4. Le locataire commercial est-il tenu par la modification ?
Oui en principe, mais la modification a des conséquences sur le bail qu'il faut anticiper.
Pourquoi le locataire est tenu
- Il ne tient ses droits que de son bailleur. Le propriétaire du lot est lié par le règlement et par ses modifications régulièrement adoptées. Il ne peut pas conférer à son locataire une jouissance plus étendue que la sienne.
- Le bail le prévoit presque toujours. Les baux commerciaux comportent en général une clause obligeant le preneur à respecter le règlement de copropriété, souvent « et ses modifications ultérieures ». Il faut vérifier sa rédaction exacte.
- Il doit en être informé. Le bailleur a intérêt à notifier la modification au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, avec le texte de la clause. À défaut, le locataire pourra soutenir qu'il l'ignorait.
Qui peut agir contre le locataire qui ne respecte pas la clause
Le syndicat a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, et tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic (article 15 de la loi du 10 juillet 1965). Concrètement :
- l'action peut être dirigée contre le copropriétaire bailleur, qui répond envers le syndicat et les autres copropriétaires du respect du règlement par son locataire ;
- la jurisprudence admet aussi une action directement contre le locataire pour faire cesser une infraction au règlement qui lui est opposable ;
- lorsque le bailleur reste inactif, le syndicat, et même un copropriétaire, peuvent exercer à sa place l'action en résiliation du bail (action oblique), si les agissements du locataire contraires au règlement causent un préjudice aux autres copropriétaires. C'est une mesure lourde, rarement nécessaire pour une question d'occultation.
Là où la modification peut se retourner contre le bailleur
Le locataire est tenu par la clause, mais son bailleur reste tenu envers lui par le bail.
Article 1719 du Code civil et article 1723 du Code civil
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, « d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719, 3°). Et « le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée » (article 1723).
Si le propriétaire du lot vote, sans l'accord de son locataire, une modification qui réduit la jouissance des locaux loués (moins de lumière naturelle, suppression de la vue depuis la salle), le locataire peut lui reprocher d'avoir dégradé le bien loué et demander une indemnisation ou une diminution du loyer. Le risque est faible pour un store intérieur que l'exploitant peut relever en journée. Il est plus réel pour un vitrage dépoli permanent, qui modifie durablement le local. Pour le détail des obligations du propriétaire envers son preneur, voyez notre page sur les obligations du bailleur commercial.
Qui paie l'occultation ?
La répartition dépend d'abord du bail et de sa clause sur les travaux et aménagements. L'article R.145-35 du Code de commerce interdit de mettre à la charge du locataire les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et les travaux de mise en conformité qui en relèvent. Un store intérieur ou un film opacifiant n'entre manifestement pas dans cette catégorie, et le remplacement d'un vitrage n'y entre pas davantage en principe. La question se règle donc par le bail et, surtout, par la négociation : ces dispositifs coûtent peu au regard d'un contentieux, et une prise en charge partagée, y compris par le copropriétaire qui demande l'occultation, débloque souvent la situation. Voir aussi la répartition des travaux dans le bail commercial.
5. Agir sans modifier le règlement
La clause générale sur les activités commerciales
De nombreux règlements autorisent les commerces en rez-de-chaussée à condition qu'ils ne causent aucun trouble ou aucune gêne aux autres occupants. Si le règlement en vigueur contient une telle clause, le syndic peut mettre en demeure le propriétaire du lot, qui doit la faire respecter par son locataire. C'est un fondement immédiatement mobilisable, sans modification du règlement.
Le trouble anormal de voisinage
Article 1253 du Code civil
Le propriétaire, le locataire ou l'exploitant qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble provient d'activités existant antérieurement à l'acte ayant transféré la propriété ou la jouissance du bien à la personne lésée, dès lors que ces activités sont conformes aux lois et règlements et se sont poursuivies dans les mêmes conditions ou sans aggravation du trouble.
Ce texte s'applique entre copropriétaires, et il vise expressément le locataire : le copropriétaire gêné peut agir contre l'exploitant sans passer par le règlement. Le juge apprécie le caractère anormal du trouble (vue plongeante et continue sur un espace privatif, éclairage tardif, allées et venues) et peut ordonner des mesures concrètes comme la pose d'un film opacifiant ou d'un vitrage dépoli. Sur la procédure, voyez notre page sur les troubles de voisinage en copropriété.
L'exception d'antériorité
Si le restaurant était déjà exploité, dans les mêmes conditions, lorsque le copropriétaire gêné a acquis son lot, l'exploitant peut opposer l'exception d'antériorité de l'article 1253. Elle tombe si l'activité a évolué d'une manière qui a aggravé le trouble (extension des horaires, nouvelle salle ouverte sur la cour, suppression d'un rideau existant). La chronologie doit donc être documentée : date d'acquisition, date d'ouverture du restaurant, changements intervenus depuis.
6. La méthode recommandée : un accord à trois, puis le règlement
Lorsque le propriétaire du lot commercial est d'accord sur le principe, le risque principal vient du locataire, qui peut se retourner contre son bailleur. La méthode la plus sûre associe les trois parties :
- Un accord écrit signé par le propriétaire du lot, le locataire exploitant et le copropriétaire gêné (ou le syndicat, si la cour est une partie commune). Il fixe la solution retenue, son calendrier, sa prise en charge et, pour le locataire, sa renonciation à tout recours contre son bailleur à ce titre.
- La modification du règlement, votée ensuite avec l'accord exprès du propriétaire, accompagnée si nécessaire de l'autorisation de travaux de l'article 25 b), puis publiée. Elle consolide l'accord pour l'avenir, notamment en cas de changement de locataire ou de vente du lot.
Dans cet ordre, le propriétaire ne vote pas une contrainte que son locataire pourrait lui reprocher, et la clause du règlement ne fait que pérenniser ce qui a déjà été accepté par tous. Un avocat relit utilement le bail commercial (clause de respect du règlement et de ses modifications, clause travaux) avant la signature de l'accord.
7. Points clés à retenir
- Le règlement peut imposer l'occultation de baies donnant sur une cour privative si la restriction est justifiée par la destination, les caractères ou la situation de l'immeuble (article 8) et proportionnée.
- Formuler un objectif (préserver l'intimité de la cour) plutôt qu'imposer un produit, et viser les lots, pas l'exploitant.
- Pas de modification sans l'accord du propriétaire du lot : l'assemblée ne peut imposer une modification des modalités de jouissance des parties privatives (article 26). L'unanimité est la voie la plus sûre.
- Vitrage dépoli ou film visible de l'extérieur : prévoir l'autorisation de travaux de l'article 25 b).
- Publier le modificatif au service de la publicité foncière pour le rendre opposable aux futurs acquéreurs (article 13).
- Le locataire commercial est tenu par le règlement et ses modifications, mais le bailleur lui doit la jouissance paisible (article 1719) et ne peut changer la forme des lieux loués (article 1723) : associer le locataire à l'accord.
- Sans modifier le règlement : clause générale sur les nuisances des commerces, ou action pour trouble anormal de voisinage contre le propriétaire et le locataire (article 1253), sous réserve de l'exception d'antériorité.