Votre locataire réclame un trop-perçu de loyer : ce que le bailleur peut contester (délais, complément de loyer, gel F et G)

1. Ce que le locataire, ou l'ex-locataire, peut réclamer

La demande arrive souvent sous la même forme : une lettre recommandée, parfois envoyée plusieurs mois après la fin du bail, qui chiffre un trop-perçu sur plusieurs années et menace d'une saisine de la commission de conciliation ou du juge. Avant d'y répondre, il faut identifier sur quel fondement elle repose, car chacun obéit à des règles différentes.

Le dépassement du loyer de référence majoré

C'est l'action la plus fréquente. Le texte ne fixe pas de délai propre : les tribunaux et les organismes d'information sur le logement appliquent la prescription de trois ans des actions nées du bail. Les règles générales de l'encadrement, côté locataire, sont présentées dans notre page sur l'encadrement des loyers et ses procédures de contestation.

Le complément de loyer

Le bailleur peut appliquer un complément au-delà du loyer de référence majoré lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient par comparaison avec les logements comparables du secteur. Le montant et les caractéristiques doivent être mentionnés au bail, et c'est au bailleur de les prouver en cas de contestation. Les juges admettent des caractéristiques concrètes : un complément fondé sur la vue proche sur une église classée, depuis un quatrième étage, a été maintenu (Cass. 3^e civ., 4 décembre 2025, n° 24-15.589).

Aucun complément n'est possible lorsque le logement présente certaines caractéristiques : sanitaires sur le palier, humidité, classe F ou G au DPE, fenêtres laissant anormalement passer l'air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale. Cette liste, ajoutée en août 2022, est la première chose qu'un locataire vérifie.

Le gel des loyers des logements classés F et G

Pour les logements classés F ou G, la révision annuelle et les majorations pour travaux sont interdites (article 17-1 de la loi de 1989), comme la réévaluation au renouvellement (article 17-2) ; à la relocation, le loyer ne peut dépasser celui du précédent locataire (article 17). Un locataire qui découvre que son logement est classé F ou G réclame alors les révisions appliquées.

L'absence de mention du loyer de référence dans le bail

Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré. À défaut, le locataire dispose d'un mois à compter de la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de les porter au contrat, puis de trois mois pour saisir le juge et, le cas échéant, obtenir une diminution du loyer (article 140, V). Une omission n'entraîne donc pas, à elle seule, la restitution de sommes.

2. Les délais que le bailleur peut opposer

Trois ans, mais à compter de quand ?

La Cour de cassation n'a pas tranché le point de départ de la prescription pour un trop-perçu lié à l'encadrement. Trois lectures s'opposent : à compter de chaque paiement, à compter de la signature du bail, ou à compter du jour où le locataire découvre le dépassement. Le bailleur fait valoir que le bail et l'arrêté préfectoral, publics, permettaient au locataire de connaître le dépassement dès chaque échéance : seules les sommes payées dans les trois ans précédant la demande en justice resteraient alors réclamables. C'est un argument sérieux, qui se discute au cas par cas.

La lettre recommandée du locataire n'interrompt pas le délai

Les causes d'interruption de la prescription sont limitativement énumérées par le Code civil : la demande en justice, la reconnaissance du débiteur, un acte d'exécution forcée. Une mise en demeure, même par lettre recommandée, n'en fait pas partie (Cass. 3^e civ., 25 janvier 2023, n° 21-20.009, rendu en matière de bail commercial). Le bailleur doit veiller, en revanche, à ne rien écrire qui puisse être lu comme une reconnaissance de la dette.

Le complément de loyer non contesté à temps

Le locataire qui veut contester un complément de loyer doit saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois de la signature du bail ; à défaut d'accord, le juge est saisi dans les trois mois de l'avis de la commission, et peut relever d'office l'absence de saisine préalable (article 140, III, B). Passé ce délai, le complément mentionné au bail ne peut plus être remis en cause. Cette protection ne joue que si le complément et ses justifications figurent bien au bail.

3. Vérifier le calcul du locataire

Les demandes chiffrées par les locataires, ou par les simulateurs en ligne, reposent souvent sur des paramètres inexacts. Chacun se vérifie sur pièces :

• Le bon arrêté : le loyer de référence majoré applicable est celui en vigueur à la date de signature du bail, et non celui des arrêtés publiés ensuite.
• Les bons paramètres : secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction, location vide ou meublée. Une erreur d'époque de construction ou de type de location change le plafond.
• La surface habitable : le plafond se calcule au mètre carré de surface habitable, à vérifier au regard du bail et d'un mesurage.
• Le loyer de base : le dépassement se mesure hors charges et hors complément de loyer régulièrement mentionné au bail.
• La date d'application du gel F et G : il ne s'applique qu'aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022. Les révisions appliquées avant le premier renouvellement ou la première reconduction postérieurs à cette date restent acquises.
• Le DPE de référence : la classe se lit sur le DPE en cours de validité. Les DPE anciens ont perdu leur validité fin 2022 ou fin 2024 selon leur date, et l'étiquette des logements chauffés à l'électricité a pu évoluer avec le changement du coefficient de conversion au 1^er janvier 2026.
• Un bail signé avant l'encadrement : il échappe à l'action du III, A, et ne relève que de la procédure de renouvellement, avec des délais stricts (article 140, VI).

4. Répondre à la demande

Étape 1 : Réunir les pièces

Bail et avenants, état des lieux, quittances ou relevés de paiement, arrêté préfectoral en vigueur à la signature, DPE, justificatifs des caractéristiques invoquées pour un éventuel complément de loyer.

Étape 2 : Répondre par écrit, sans reconnaître la dette

Une réponse motivée, par lettre recommandée, expose les points contestés : sommes prescrites, complément forclos, erreur sur le plafond applicable. Elle évite toute formulation qui pourrait être interprétée comme une reconnaissance du principe de la dette.

Étape 3 : La commission départementale de conciliation

L'avis de la commission ne lie pas le juge. La séance est l'occasion de présenter les arguments du bailleur et, souvent, de trouver un accord. Un accord se formalise par une transaction écrite, qui fixe le montant restitué et emporte renonciation du locataire à toute autre demande au titre du bail.

Étape 4 : Si le locataire saisit le juge

Le bailleur fait alors valoir l'ensemble des moyens : prescription des échéances anciennes, forclusion du complément, plafond applicable à la date de signature, application dans le temps du gel F et G. Il peut aussi soulever, lorsque c'est le cas, l'absence de saisine préalable de la commission pour la contestation du complément de loyer.

La sanction du préfet, une procédure distincte

Indépendamment du locataire, le préfet peut mettre le bailleur en demeure de mettre le bail en conformité et de restituer le trop-perçu dans un délai de deux mois, puis prononcer une amende d'au plus 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (article 140, VII). Ce pouvoir peut être délégué, notamment au maire de Paris. Le bailleur peut présenter ses observations avant toute amende.

La fin de l'expérimentation

L'encadrement des loyers résulte d'une expérimentation prévue pour huit ans, qui s'achève fin novembre 2026, huit ans après la publication de la loi ELAN au Journal officiel du 24 novembre 2018. Une proposition de loi visant à la prolonger ou à la pérenniser est en cours d'examen au Parlement. Aucun texte ne prévoit que la fin de l'expérimentation éteindrait les demandes portant sur les loyers payés pendant sa durée : il faut raisonner comme si elles restaient recevables.

Lorsque le logement est classé G, la question du trop-perçu se double souvent de celle de l'interdiction de louer un logement classé G. En cas de vente d'un bien loué, la demande de l'ancien locataire est à anticiper : voir notre page sur la vente d'un bien occupé par un locataire.