Alternatives à Airbnb : quel bail choisir quand la courte durée n'est plus possible ?

1. Pourquoi la location de courte durée peut devenir impossible

Un bailleur qui louait son appartement en meublé de tourisme peut se retrouver du jour au lendemain dans l'impossibilité de continuer. Trois blocages reviennent le plus souvent, parfois cumulés :

• Une interdiction votée par la copropriété. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, l'assemblée générale peut interdire la location meublée touristique à la majorité des deux tiers, sous certaines conditions. C'est l'hypothèse détaillée dans nos articles sur l'interdiction de la location Airbnb en copropriété et sur les recours du propriétaire face à cette interdiction.
• Un refus ou un plafonnement de la commune. Dans les zones soumises à autorisation de changement d'usage, la mairie peut refuser l'autorisation, la limiter, ou imposer une compensation. Le numéro d'enregistrement, désormais généralisé, permet à la commune de contrôler et, le cas échéant, de restreindre l'activité.
• Le plafond de 120 jours atteint. Lorsque le logement est votre résidence principale, la location de courte durée est plafonnée à 120 jours par an. Au-delà, il faut basculer sur une autre formule.

Face à ces blocages, la bonne stratégie n'est pas de chercher à contourner la règle, ce qui expose à des sanctions parfois lourdes, mais de réorienter le bien vers un bail de plus longue durée. Reste à choisir lequel. Les quatre formules principales n'ont ni la même rentabilité, ni le même niveau de contrainte, ni la même facilité de sortie. Voici comment les départager.

2. Le bail meublé classique : le meilleur compromis

C'est la transition la plus naturelle pour qui louait déjà un logement équipé. Le bail meublé de résidence principale est régi par la loi du 6 juillet 1989 (articles 25-3 et suivants). Le logement doit être loué à titre de résidence principale du locataire et comporter un mobilier suffisant pour y vivre normalement, dont la liste minimale est fixée par le décret du 31 juillet 2015 (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien).

La durée est d'un an, reconductible par tacite reconduction (neuf mois non reconductibles pour un étudiant). Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec un préavis de trois mois et un motif légitime (reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux). Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges.

Avantages

• Rendement élevé : le loyer d'un meublé est généralement supérieur à celui d'un logement nu équivalent.
• Engagement court : un an seulement, ce qui préserve une certaine souplesse par rapport au bail nu de trois ans.
• Fiscalité des BIC : les revenus relèvent de la location meublée (statut de loueur en meublé non professionnel), souvent plus avantageuse que les revenus fonciers de la location nue.
• Un bien déjà équipé : vous conservez le mobilier acquis pour la location touristique.

Contraintes

• Un locataire protégé : dès lors qu'il s'agit de sa résidence principale, le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux et de la reconduction tacite du bail.
• Un congé encadré : le bailleur ne peut reprendre le logement qu'à l'échéance, avec un préavis et un motif légitime.
• Une rotation à gérer : changements de locataires, états des lieux, entretien du mobilier.
• L'encadrement des loyers s'applique dans les zones concernées, comme pour toute location de résidence principale (voir notre article sur l'encadrement des loyers).

3. Le bail mobilité : la formule la plus proche de la rotation courte

Créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018 (articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989), le bail mobilité est souvent la meilleure réponse pour qui apprécie une rotation rapide sans les contraintes du meublé de tourisme. Il permet de louer un logement meublé pour une durée de un à dix mois, à un locataire de passage.

Le locataire doit donc justifier d'un motif de mobilité au moment de la signature. Le bail n'est ni renouvelable ni reconductible avec le même locataire : à l'échéance, il prend fin automatiquement, sans que le bailleur ait à donner congé. Une reconduction avec le même occupant ferait basculer la location en bail meublé classique d'un an. Particularité notable : le dépôt de garantie est interdit, mais le bailleur peut exiger un garant et mobiliser la garantie Visale.

Avantages

• Rotation rapide et légale : des durées de quelques mois, sans droit au maintien du locataire.
• Récupération automatique : le bail s'achève de plein droit à son terme, sans procédure de congé.
• Aucun dépôt de garantie à gérer et une garantie Visale mobilisable.
• Idéal en zone étudiante ou de mobilité professionnelle : forte demande de logements meublés de moyenne durée.

Contraintes

• Un locataire éligible obligatoire : sans justificatif de mobilité, le bail mobilité n'est pas valable et risque la requalification.
• Non renouvelable : il faut réalimenter le bien en nouveaux locataires, donc accepter de la vacance entre deux baux.
• Durée plafonnée à dix mois, sans possibilité de prolongation au-delà.
• Loyer encadré dans les zones tendues, au même titre que les autres locations.

4. Le bail nu : la stabilité et la gestion allégée

La location vide (ou nue) est la formule la plus classique et la plus stable. Elle relève également de la loi du 6 juillet 1989. Le logement est loué sans mobilier, à titre de résidence principale du locataire.

La durée est de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique (ou une société civile familiale), et de six ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale, avec reconduction tacite. Le préavis du locataire est de trois mois, réduit à un mois dans les zones tendues et dans plusieurs cas particuliers. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec un préavis de six mois et un motif (reprise, vente, motif légitime et sérieux). Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges.

Avantages

• Gestion allégée : moins de rotation, moins de vacance locative, pas de mobilier à entretenir.
• Stabilité : les locataires restent souvent plusieurs années, ce qui réduit les frais et les périodes creuses.
• Simplicité : pas d'obligation d'ameublement conforme au décret.

Contraintes

• Rendement plus faible qu'en meublé, à surface et emplacement équivalents.
• Engagement long : trois ans, avec une forte protection du locataire.
• Récupération lente : congé possible seulement à l'échéance, avec un préavis de six mois et un motif valable.
• Fiscalité des revenus fonciers, en principe moins favorable que le régime des BIC du meublé.

5. Le bail civil de droit commun : souple, mais réservé à la résidence secondaire

Le bail civil, régi par le Code civil (articles 1713 et suivants), s'applique aux locations qui échappent à la loi du 6 juillet 1989, c'est-à-dire lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire : résidence secondaire, pied-à-terre d'un locataire déjà logé ailleurs à titre principal, location d'agrément. Il offre une grande liberté contractuelle : la durée, le préavis, le montant du dépôt de garantie et les conditions de renouvellement sont librement fixés par les parties.

Cette souplesse est précieuse pour louer, par exemple, une résidence secondaire meublée à l'année à une personne qui garde sa résidence principale ailleurs. Mais elle s'accompagne d'un risque majeur qu'il faut avoir en tête.

Avantages

• Liberté contractuelle : durée, préavis et conditions de sortie fixés sur mesure.
• Pas de statut protecteur de la loi de 1989 (pas de droit au maintien automatique, pas de reconduction imposée).
• Utile pour les résidences secondaires et les locations à un occupant déjà logé à titre principal.

Contraintes

• Un champ d'application étroit : uniquement si le logement n'est pas la résidence principale du locataire.
• Un risque de requalification : la qualification dépend de la réalité de l'occupation, pas de l'intitulé du contrat. Si le locataire fait du logement sa résidence principale, le juge requalifie le bail en location soumise à la loi de 1989, avec toute sa protection.
• Ce n'est pas un outil de contournement : le bail civil ne permet ni de refaire de la courte durée touristique déguisée, ni d'échapper à la loi pour une location classique.

6. Les autres formules à connaître

La colocation

Louer à plusieurs occupants, en meublé ou en nu, permet d'augmenter sensiblement le rendement au mètre carré. La colocation peut prendre la forme d'un bail unique avec clause de solidarité, ou de baux individuels par chambre. Elle demande une gestion plus active mais reste très demandée dans les grandes villes.

Le bail meublé étudiant (neuf mois)

Variante du bail meublé, il est conclu pour neuf mois non reconductibles tacitement, calés sur l'année universitaire. Il convient parfaitement dans une ville étudiante et libère le bien pendant l'été, période où le bailleur peut éventuellement en disposer autrement.

La convention d'occupation précaire

Cette formule permet de mettre un logement à disposition pour une durée liée à un événement précis, moyennant un loyer réduit. Elle n'est valable que si des circonstances objectives et extérieures à la volonté des parties justifient réellement la précarité : bien en attente de vente, de travaux ou de démolition, par exemple. Détournée de sa finalité, elle s'expose à une requalification en bail de droit commun. À manier avec prudence et conseil.

7. Tableau comparatif

Les quatre baux principaux, résumés selon les critères qui comptent le plus pour un bailleur qui réoriente son bien :

À retenir : le bail mobilité et le bail meublé maximisent le rendement et la souplesse, mais imposent une gestion active et, pour le premier, un locataire éligible. Le bail nu privilégie la tranquillité au prix de la rentabilité. Le bail civil n'entre en jeu que pour une véritable résidence secondaire du locataire.