Interdiction Airbnb en copropriété : comment le propriétaire peut se défendre

1. Une interdiction qui n'a rien d'automatique

Votre syndic vous annonce que la dernière assemblée générale a voté l'interdiction de la location meublée touristique dans l'immeuble, et vous louez précisément votre appartement sur une plateforme de courte durée. La situation paraît sans issue. Elle ne l'est pas.

Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », l'assemblée générale peut effectivement interdire la location de type Airbnb à la majorité des deux tiers, là où l'unanimité était auparavant nécessaire. Le Conseil constitutionnel a confirmé la validité de ce mécanisme dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026. C'est le pendant, côté copropriété, de cette faculté d'interdiction (voir notre article interdire la location Airbnb en copropriété).

Mais le fait que le dispositif soit constitutionnel ne signifie pas que toute interdiction votée soit valable. La loi a subordonné cette faculté à des conditions strictes, et le vote lui-même obéit à un formalisme précis. Le propriétaire-bailleur visé n'est donc pas démuni : il peut vérifier la régularité de l'interdiction, la contester en justice, et, dans bien des cas, préserver une partie de son activité locative. Voici les leviers, du plus efficace au plus subsidiaire.

2. Première défense : vérifier que les trois conditions légales sont réunies

La loi Le Meur n'autorise l'interdiction par l'assemblée générale que si trois conditions cumulatives sont réunies. Cumulatives signifie que si une seule fait défaut, l'interdiction est irrégulière et vous échappez à son application. C'est le premier réflexe à avoir : passer chacune de ces conditions au crible.

Condition 1 : le règlement doit interdire toute activité commerciale dans les lots

C'est le levier le plus puissant, et le plus souvent décisif. L'interdiction n'est possible que si le règlement de copropriété interdit déjà toute activité commerciale dans les lots d'habitation. C'est la clause dite d'habitation bourgeoise. Sans elle, l'assemblée générale ne peut tout simplement pas activer le mécanisme de la loi Le Meur.

Or, tout dépend de la rédaction exacte de cette clause, et deux formes coexistent :

• La clause d'habitation bourgeoise exclusive interdit toute activité autre que l'habitation. La condition légale est alors clairement remplie.
• La clause d'habitation bourgeoise simple autorise l'habitation mais tolère, sous conditions, certaines activités (notamment libérales). On peut alors discuter qu'elle interdise réellement « toute activité commerciale », comme l'exige la loi.

Surtout, la nature même de la location touristique doit être interrogée. Dans un arrêt du 25 janvier 2024 (Cass. 3e civ., n° 22-21.455), la Cour de cassation a jugé que l'activité de location meublée de courte durée qui n'est accompagnée d'aucune prestation de services para-hôteliers, ou seulement de prestations mineures, n'est pas de nature commerciale. Une telle activité ne méconnaît donc pas nécessairement une clause d'habitation bourgeoise. Autrement dit, en dehors d'un vote d'interdiction régulièrement pris au titre de la loi Le Meur, la seule présence d'une clause d'habitation bourgeoise ne suffit pas à faire tomber automatiquement votre activité.

Les juridictions du fond appliquent d'ailleurs strictement cette exigence. La Cour d'appel d'Aix-en-Provence, dans un arrêt du 20 mars 2025 (n° 24/10669), a retenu une lecture restrictive de l'article 26 d) : ce texte ne peut être valablement invoqué qu'en présence d'une clause d'habitation bourgeoise interdisant expressément les activités commerciales, et à la condition que la location litigieuse présente réellement la nature d'une activité commerciale au regard du règlement de copropriété. Inscrire une telle résolution à l'ordre du jour sans vérifier au préalable ces conditions expose la copropriété à l'annulation judiciaire de sa décision.

Concrètement : procurez-vous le règlement de copropriété (le syndic est tenu de vous le communiquer) et faites analyser la clause de destination. Si l'immeuble ne comporte aucune clause interdisant expressément les activités commerciales, l'interdiction votée est privée de base légale et vous disposez d'un argument sérieux pour la faire annuler.

Condition 2 : le lot ne doit pas être votre résidence principale

Le dispositif ne vise que les logements qui ne constituent pas la résidence principale du loueur. Si vous louez ponctuellement votre propre logement principal sur une plateforme, dans la limite de 120 jours par an autorisée par le code du tourisme, vous restez en dehors du champ de l'interdiction, même après un vote de l'assemblée générale.

Cette exclusion est importante en pratique : elle protège le copropriétaire qui occupe son logement à titre principal et arrondit ses fins de mois en le louant pendant ses absences. En cas de litige, il faudra pouvoir démontrer la réalité de l'occupation à titre principal (justificatifs de domicile, déclaration fiscale, consommations).

Condition 3 : le lot doit être à usage d'habitation

L'interdiction ne concerne que les lots dont la destination est l'habitation. Les lots à usage commercial ou professionnel ne sont pas visés par le texte. Si votre lot bénéficie d'un usage mixte ou commercial, ou a fait l'objet d'un changement d'usage régulièrement autorisé par la mairie, la question de l'applicabilité de l'interdiction devra être examinée au cas par cas.

3. Deuxième défense : contester la délibération d'assemblée générale

Même lorsque les conditions de fond semblent réunies, la décision peut être attaquée pour un motif de forme ou de procédure. C'est la voie de la contestation de la décision d'assemblée générale, encadrée par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Deux conditions à respecter impérativement

Deux verrous procéduraux commandent la recevabilité de l'action, et ils sont souvent fatals à ceux qui les ignorent :

• Le délai de deux mois court à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale (généralement par lettre recommandée ou voie électronique). Passé ce délai, la décision devient définitive et ne peut plus être remise en cause. Ce délai est bref : il faut réagir dès réception du procès-verbal.
• La qualité pour agir est réservée aux copropriétaires « opposants ou défaillants ». Autrement dit, vous ne pouvez contester que si vous avez voté contre la résolution (opposant) ou si vous étiez absent et non représenté (défaillant). Un copropriétaire qui a voté pour, et souvent celui qui s'est simplement abstenu, perd cette qualité. D'où un conseil essentiel : si une telle résolution est à l'ordre du jour, votez clairement contre pour préserver votre droit de la contester.

Les principaux moyens de contestation

Une fois la recevabilité assurée, plusieurs irrégularités peuvent justifier l'annulation de la délibération :

• Le non-respect des conditions de l'article 26 d) : absence, dans le règlement, d'une clause interdisant expressément toute activité commerciale, ou location litigieuse ne présentant pas réellement un caractère commercial (voir la première condition ci-dessus). C'est le moyen le plus solide sur le fond.
• La majorité des deux tiers non atteinte : l'interdiction relève de la majorité de l'article 26 (deux tiers des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents). Une erreur dans le décompte des voix, fréquente, entache la décision.
• Une convocation irrégulière : délai de convocation non respecté, ordre du jour imprécis, absence des documents obligatoires, ou question de l'interdiction insuffisamment formulée dans l'ordre du jour.
• Une résolution imprécise ou excédant le champ légal : une interdiction rédigée de façon à viser des situations non couvertes par la loi (par exemple la location meublée de longue durée ou la résidence principale) est critiquable.
• Une interdiction déconnectée de la destination de l'immeuble : en validant le dispositif, le Conseil constitutionnel a souligné que la mesure reste soumise au contrôle du juge, qui vérifie son adéquation avec la destination de la copropriété. Une interdiction qui ne répondrait à aucun objectif réel de préservation de la destination de l'immeuble peut être discutée sur ce terrain.

La contestation se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble et nécessite, en pratique, l'assistance d'un avocat pour sécuriser le respect du délai et la formulation des moyens.

4. Troisième défense : ce que l'interdiction ne peut pas vous retirer

Même lorsqu'elle est parfaitement valable, l'interdiction votée a un périmètre limité. Elle ne prive pas le propriétaire de tout usage locatif de son bien. Il est donc utile de savoir ce qui demeure autorisé afin de réorienter son projet plutôt que de s'exposer inutilement à des sanctions.

Seule la location touristique de courte durée est visée

L'interdiction ne concerne que la location meublée de tourisme de courte durée, au sens de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. Restent parfaitement possibles :

• La location meublée classique de longue durée (bail d'habitation meublé de droit commun), qui échappe à l'interdiction. Sur les règles applicables, voir notre expertise bail d'habitation.
• La location nue à usage de résidence principale du locataire.
• Le bail mobilité et les locations de moyenne durée destinées à un occupant qui y établit sa résidence, qui ne relèvent pas du meublé de tourisme.

Autrement dit, une interdiction Airbnb ne transforme pas votre bien en actif improductif : elle vous invite à basculer vers une formule locative de plus longue durée.

La résidence principale reste protégée

Comme indiqué plus haut, la location occasionnelle de votre résidence principale (dans la limite de 120 jours par an) n'est pas touchée par le vote d'interdiction. Cette faculté demeure, quelles que soient les décisions de l'assemblée générale.

La mesure est réversible

Enfin, l'interdiction n'est pas gravée dans le marbre. L'assemblée générale peut lever l'interdiction par un nouveau vote à la même majorité des deux tiers. Un propriétaire, ou un groupe de propriétaires concernés, peut donc porter la question à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure pour tenter d'obtenir un retour en arrière, en s'appuyant par exemple sur une charte d'usage encadrant les locations plutôt qu'une interdiction pure et simple.

5. Répondre à une mise en demeure ou à une action du syndicat

Si vous poursuivez la location malgré une interdiction, deux fronts distincts peuvent s'ouvrir, et il est essentiel de ne pas les confondre :

• Du côté de la copropriété : le syndicat peut vous adresser une mise en demeure, puis engager une action en cessation de l'activité, le cas échéant sous astreinte, assortie de dommages-intérêts pour le préjudice causé aux autres copropriétaires. Le syndicat ne peut toutefois pas vous infliger lui-même une amende.
• Du côté de la commune : si votre logement se situe dans une zone soumise à autorisation de changement d'usage et que vous louez sans cette autorisation, vous encourez une amende civile prévue par l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dont le plafond a été porté de 50 000 à 100 000 euros par local par la loi Le Meur. Cette amende est demandée par la commune, pas par le syndicat, et relève d'une infraction distincte de la violation de l'interdiction votée en assemblée générale.

L'enjeu financier justifie une réponse méthodique dès la première mise en demeure.

Ne pas ignorer, mais ne pas céder aveuglément

Recevoir une mise en demeure ne signifie pas que le syndicat a raison. La bonne démarche consiste à :

• Vérifier le fondement invoqué : le syndicat s'appuie-t-il sur une interdiction valablement votée, dans une copropriété dotée d'une clause d'habitation bourgeoise exclusive, avec une majorité des deux tiers réellement atteinte ? Si l'un de ces éléments manque, la mise en demeure est fragile.
• Répondre par écrit, sans reconnaître de faute, en demandant la communication du procès-verbal, de la feuille de présence et de la clause du règlement invoquée. Cette réponse documentée prépare votre défense.
• Évaluer l'opportunité d'une régularisation : si l'interdiction est solide, mieux vaut souvent basculer vers une location de longue durée que de risquer une amende lourde et des dommages-intérêts.

Anticiper le contentieux

Si une action en cessation est engagée, le débat portera sur les mêmes points : validité de la clause du règlement, régularité du vote, qualification de résidence principale, périmètre exact de l'interdiction. Une défense construite en amont, avec les pièces réunies dès la mise en demeure, place le propriétaire dans une bien meilleure position. L'assistance d'un avocat en droit de la copropriété est ici déterminante, tant pour apprécier vos chances que pour négocier une issue mesurée avec le syndicat.