Retard de livraison VEFA : peut-on forcer le promoteur à livrer en référé, sous astreinte ?

1. Quand le référé devient la bonne arme

Le scénario que nous voyons le plus souvent n'est pas un retard de quelques semaines. C'est une succession de reports : un premier courrier annonce trois mois de décalage « en raison des aléas du chantier », un deuxième repousse à l'année suivante avec une attestation du maître d'œuvre, un troisième fixe une date qui ne sera pas tenue non plus. Entre-temps, l'acquéreur a résilié son bail ou reçu un congé, les intérêts intercalaires courent, et le promoteur ne répond plus qu'à ses mises en demeure par un courrier type.

Dans cette situation, la question n'est plus seulement « combien puis-je obtenir ? » mais « comment obtenir mon logement ? ». Nous avons détaillé par ailleurs comment être indemnisé d'un retard de livraison par une action au fond. Cette action est indispensable pour régler définitivement les comptes, mais elle prend du temps : douze à dix-huit mois en moyenne devant le tribunal judiciaire. Le référé répond à un autre besoin : obtenir vite une décision exécutoire qui contraint le promoteur à faire ce qu'il a promis.

Référé ou action au fond : deux outils, deux objectifs

• Le référé est une procédure rapide (audience en quelques semaines, ordonnance dans le mois qui suit) devant le président du tribunal judiciaire. Le juge ne tranche pas le litige : il ordonne ce qui s'impose à l'évidence. Sa décision est provisoire, mais immédiatement exécutoire.
• L'action au fond règle le litige en entier : indemnisation complète, pénalités contractuelles, résolution éventuelle de la vente. Elle est longue et se prépare avec des pièces détaillées.

Les deux se combinent. Le référé sert à faire livrer et à obtenir une avance ; le fond sert à obtenir le solde. Un acquéreur qui engage le référé ne renonce à rien pour la suite. Pour une présentation générale de cette procédure d'urgence, voyez notre page sur le référé en droit immobilier.

Dans quels cas le référé est-il adapté ?

Le référé n'est pas fait pour tous les retards. Il devient l'outil adapté quand trois éléments sont réunis :

• Le retard est acquis et important : la date contractuelle est dépassée depuis plusieurs mois, et non de quelques semaines.
• Les justifications du promoteur ne tiennent pas : les causes invoquées ne figurent pas dans la liste contractuelle, ne sont pas documentées, ou sont survenues après la date de livraison prévue.
• Vous avez une urgence à faire valoir : un congé pour vendre ou une fin de bail sur votre logement actuel, une naissance, une mutation professionnelle, des loyers qui s'accumulent sans terme prévisible.

2. Ce que le juge des référés peut ordonner, et pourquoi

L'obligation de livrer dans le délai : une obligation de résultat

Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement doit, à peine de nullité, préciser le délai de livraison. Ce n'est pas une simple indication : c'est une obligation contractuelle, à laquelle s'applique la force obligatoire du contrat.

L'obligation de livrer à la date convenue est analysée comme une obligation de résultat : l'acquéreur n'a pas à prouver une faute du promoteur, il lui suffit de constater que la date est passée. C'est au promoteur de justifier le retard.

Les deux fondements du référé

L'article 835 du Code de procédure civile offre deux voies, qui se cumulent utilement dans une même assignation.

• Le trouble manifestement illicite (alinéa 1) : le manquement persistant du promoteur à son obligation essentielle de délivrance, sans justification valable, constitue un trouble que le juge peut faire cesser, même si le promoteur soulève une contestation.
• L'obligation non sérieusement contestable (alinéa 2) : dès lors que la date est dépassée et que les causes de suspension invoquées ne tiennent pas, l'obligation de livrer n'est pas sérieusement contestable. Le juge peut alors en ordonner l'exécution, « même s'il s'agit d'une obligation de faire », et allouer une provision sur les dommages-intérêts.

La contestation sérieuse est la clé du raisonnement. Elle n'existe pas du seul fait que le promoteur conteste : il faut que son moyen de défense laisse un doute réel sur l'issue d'un procès au fond. Des causes de suspension non prévues au contrat, non justifiées par des pièces, ou survenues après le terme, ne constituent pas une contestation sérieuse. Pour l'urgence, l'article 834 du Code de procédure civile complète le dispositif : « dans tous les cas d'urgence », le président peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Les causes de suspension : l'argument du promoteur, et ses limites

Tout acte de VEFA contient une clause énumérant les « causes légitimes de suspension du délai » : intempéries, grève, défaillance d'une entreprise, injonction administrative, parfois avec un mécanisme de doublement des jours perdus. Le promoteur s'y réfère systématiquement. Trois limites jouent en faveur de l'acquéreur.

Première limite : la chronologie. Une cause de suspension ne peut produire d'effet que pendant le cours du délai. Un événement survenu après la date contractuelle ne suspend rien, puisqu'il n'y a plus de délai à suspendre : il ne peut pas justifier rétroactivement un retard déjà constitué. Dans l'affaire évoquée plus haut, le redressement judiciaire d'un sous-traitant, les malfaçons constatées chez une autre entreprise et l'arrêt complet des travaux étaient tous postérieurs à la date de livraison stipulée. Le juge en a déduit que le promoteur « ne rapporte pas la preuve d'événements de force majeure ou de cas d'exonération légitimes antérieurs à l'échéance », et que le manquement constituait un trouble manifestement illicite. Le tribunal judiciaire de Bordeaux avait raisonné de la même façon dans une affaire que nous avons commentée, où le formalisme contractuel de notification des causes de suspension n'avait pas été respecté.

Deuxième limite : la réalité de la cause. La Cour de cassation a jugé que le retard d'une entreprise ne constitue pas une « défaillance » au sens de la clause, sauf s'il a contraint le promoteur, après mise en demeure, à résilier le marché de cette entreprise. Un simple retard d'exécution, même prolongé, ne suffit pas (Cass. 3^e civ., 2 mai 2024, n°22-20.477). Le promoteur doit donc produire le jugement d'ouverture de la procédure collective, la mise en demeure adressée à l'entreprise, la résiliation du marché et la preuve du délai nécessaire pour la remplacer.

Troisième limite : la force majeure. Hors clause, le promoteur ne peut s'exonérer qu'en établissant un événement échappant à son contrôle, imprévisible lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne pouvaient être évités (article 1218 du Code civil). Les difficultés d'un sous-traitant ou une pénurie de matériaux relèvent de l'aléa ordinaire d'un chantier, que le professionnel doit anticiper. Elles n'ont pas ce caractère.

L'astreinte : ce qui rend l'injonction efficace

Ordonner au promoteur de livrer ne servirait à rien sans moyen de pression. C'est le rôle de l'astreinte.

En pratique, le juge des référés fixe un montant par jour de retard, un point de départ (souvent après un délai de grâce d'un ou deux mois à compter de la signification, le temps que le promoteur s'organise) et une durée (par exemple trois ou quatre mois), à l'issue de laquelle l'acquéreur peut demander la liquidation et, si nécessaire, une nouvelle astreinte plus lourde. Les montants sont modestes en première intention (quelques dizaines à quelques centaines d'euros par jour), mais l'effet est réel : le promoteur qui ignore une injonction judiciaire assortie d'une astreinte s'expose à une condamnation qui augmente chaque jour et à une aggravation au renouvellement.

3. La procédure pas à pas

Étape 1 : Relire l'acte de vente

Tout part de l'acte authentique. Relevez, dans l'ordre :

• La date limite de livraison, telle qu'elle est stipulée (une date précise, un trimestre, ou un délai à compter d'un événement).
• La clause de causes légitimes de suspension : liste des événements admis, mécanisme de justification (attestation de l'architecte ou du maître d'œuvre d'exécution), règle de décompte et éventuel doublement des jours.
• La clause de pénalités de retard, si elle existe, et ses conditions de déclenchement.
• Les clauses de notification : par quelle forme et dans quel délai le promoteur doit vous informer d'un report.

Cette lecture conditionne la stratégie. Si vous ne disposez pas de l'acte, demandez-en une copie au notaire. Pour les points de vigilance à l'origine, sur le contrat de réservation, voyez ce qu'il faut vérifier avant de signer.

Étape 2 : Exiger les justificatifs des reports

À chaque courrier de report, répondez par une lettre recommandée avec accusé de réception demandant les justificatifs : attestation du maître d'œuvre, relevé des jours d'intempéries avec la station de référence, jugement d'ouverture de la procédure collective de l'entreprise défaillante, mise en demeure et résiliation de son marché, planning actualisé. Demandez surtout la date de survenance de chaque événement invoqué, car c'est elle qui détermine s'il pouvait ou non suspendre le délai.

La réponse du promoteur, ou son absence de réponse, sera une pièce du dossier de référé. Un promoteur qui n'est pas en mesure de dater et de documenter ses causes de suspension aura beaucoup de mal à convaincre le juge de l'existence d'une contestation sérieuse.

Étape 3 : Mettre le promoteur en demeure de livrer

La mise en demeure formalise le manquement. Par lettre recommandée avec accusé de réception, elle rappelle la date contractuelle, constate le retard, relève que les causes invoquées ne sont pas justifiées ou sont postérieures au terme, somme le promoteur de livrer dans un délai déterminé et réserve expressément l'action en référé. Il est utile de la renouveler à chaque nouveau report : une succession de mises en demeure restées sans effet établit la persistance du manquement, qui est au cœur de la notion de trouble manifestement illicite. Sur le choix entre les deux outils, voyez notre vidéo mise en demeure ou assignation en VEFA.

Étape 4 : Documenter l'urgence et les préjudices

Le juge des référés est sensible aux situations concrètes. Réunissez :

• Les pièces de l'urgence : congé pour vendre ou pour reprise reçu sur votre logement actuel, fin de bail, attestation d'hébergement précaire, mutation professionnelle, certificat de grossesse ou inscription scolaire.
• Les préjudices chiffrables sur justificatifs : quittances de loyer payées au-delà de la date contractuelle, factures de garde-meuble, frais de déplacement, décompte de la banque faisant apparaître le supplément d'intérêts intercalaires lié au retard.
• La chronologie : un tableau daté des courriers du promoteur, de vos réponses, des mises en demeure et des événements invoqués, comparés à la date de livraison stipulée.

Étape 5 : Assigner le promoteur en référé

L'assignation est délivrée par commissaire de justice devant le tribunal judiciaire compétent (en pratique, celui du lieu de l'immeuble ou du siège du promoteur). La représentation par avocat n'est pas toujours obligatoire en référé, mais elle est très fortement recommandée : la rédaction de l'assignation, qui doit démontrer l'absence de contestation sérieuse pièce par pièce, fait toute la différence. Les demandes types sont :

• l'injonction de livrer les lots vendus, sous astreinte d'un montant par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance ;
• une provision à valoir sur l'indemnisation des préjudices non sérieusement contestables ;
• l'article 700 du Code de procédure civile (frais d'avocat) et les dépens, y compris les frais de commissaire de justice ;
• le rappel de l'exécution provisoire de droit.

L'audience se tient en général dans un délai de quelques semaines à deux mois. Si le promoteur ne comparaît pas, le juge statue quand même sur le fond des demandes, en vérifiant qu'elles sont régulières et fondées : l'ordonnance est alors réputée contradictoire et susceptible d'appel.

Étape 6 : Faire exécuter l'ordonnance

L'ordonnance de référé est exécutoire de plein droit. Il faut la signifier au promoteur par commissaire de justice : c'est cette signification qui fait courir le délai de grâce puis l'astreinte. À l'issue de la période fixée, si la livraison n'a pas eu lieu, l'acquéreur saisit le juge de l'exécution pour liquider l'astreinte (obtenir un titre pour la somme accumulée) et demander une nouvelle astreinte, le cas échéant définitive. Si la livraison intervient, le solde du préjudice se réclame au fond.

Étape 7 : Régler les comptes au fond

Le référé ne remplace pas l'action au fond. Une fois la livraison obtenue, ou si le promoteur reste défaillant, l'assignation au fond permet d'obtenir l'indemnisation complète : préjudice de jouissance évalué, pénalités contractuelles, intérêts intercalaires, frais annexes, et, dans les cas les plus graves, la résolution de la vente. La provision accordée en référé vient en déduction. Si le promoteur est lui-même en difficulté, la question de la garantie financière d'achèvement se pose en parallèle.

4. Ce que le référé accorde, ce qu'il renvoie au fond

C'est le point que les acquéreurs comprennent le moins bien, et qui explique des déceptions évitables. Le juge des référés n'accorde une provision que dans la limite du montant non sérieusement contestable de la créance. Tout ce qui suppose une évaluation, une discussion sur le quantum, relève du juge du fond. L'affaire évoquée plus haut l'illustre poste par poste.

Trois enseignements pratiques en découlent pour construire la demande de provision :

• Demander ce qui se prouve par une pièce : loyers effectivement payés au-delà de la date contractuelle (quittances), garde-meuble (factures), supplément d'intérêts intercalaires (décompte de la banque). Une somme justifiée par un document a toutes les chances d'être considérée comme non sérieusement contestable.
• Ne pas demander ce qui aurait été payé de toute façon. Les mensualités d'un prêt ne sont pas un préjudice du retard : elles étaient dues avec ou sans lui. Ce qui l'est, c'est le surcoût, par exemple les intérêts intercalaires supplémentaires, ou le cumul loyer et mensualités pendant la période de retard, à condition de le présenter ainsi.
• Réserver les évaluations pour le fond. Le préjudice de jouissance (la privation du logement) est réel, mais son chiffrage au forfait journalier ne passe pas en référé. Il se plaide au fond, avec des éléments de comparaison (valeur locative du bien, loyer de marché).

Autrement dit, le référé se gagne sur la livraison sous astreinte et sur une provision documentée. Vouloir y obtenir l'indemnisation intégrale, c'est prendre le risque de voir la demande rejetée sur les postes évalués, sans gain de temps. Le bon réflexe est de saisir le référé pour ce qu'il sait faire, et de préparer le fond en parallèle.